地上權住宅值得買嗎？
住展房屋網 – 2014年2月26日 上午9:44
【住展房屋網 鄭舲】消費者買房，可能為了自住，也可能為了保值，但如果買了一棟房子，住了一定年限後，還要還給政府，一般消費者會願意購買嗎？地上權的住宅擁有低成本的優勢，除年限到期要無償歸還外，更要面臨貸款不易的問題，地上權住宅值不值得買？該怎麼買？
許多人可能聽過「地上權」這個名詞，卻不見得了解它的義涵。依據法學上的解釋，地上權就是利用他人土地來做地上的建物或工作物，白話一點就是取得該地的「使用權」，經過登記後若無契約限制，權利將無限期存在不滅。
地上權的概念雖然與土地租賃有點類似，但其實這兩者完全不相同。最大的不同點在於，地上權是物權，而租賃是債權，地上權一定要經過登記才生效力，租賃則不一定。而且地上權除了另有契約約定或限制外，原則上是可以讓與他人的，因此才會有地上權樓房的出現。
其實地上權住宅早在二十年前就已在台北市出現，之後也陸續推出了不少案子，但反應卻不甚熱烈，即使地上權住宅的價格幾乎都只有市價七折，對於購屋者應是不小的誘因，但這些產品仍多乏人問津。
貸款不易又無法保值
擔任中華民國地政士公會榮譽理事長、消基會房屋委員會的王進祥提到，地上權產品之所以銷況不佳，是因為購屋者在購買時會遇到許多讓他們卻步的問題。首先就是購買地上權住宅時，向銀行貸款不易，通常只能貸到五成左右，成數偏低。再者，當地上權存續期間屆滿時，住戶就沒有房屋繼續居住的權利，感覺較不踏實。
王進祥理事長說，地上權產品隨著時間消逝，使用權限漸漸遞減、慢慢歸零，而房屋也會有折舊的問題，因此住宅的價值會不斷的下降，在市場上的流通性也不好。對於將房屋視為保值品的民眾來說，地上權住宅根本無法保值，自然不願意購買。
而對自住需求的購屋者而言，因為房子最後還是要還回去，到了居住的後期維修意願降低，影響居住品質。另外，因地上權住宅不適用自用住宅的地價稅率，繳交的地租常常都高過於稅金，對購屋者莫不是種壓力。
地上權住宅貸款不易，有部分原因是因住戶沒有所有權，只有房屋的「使用權」，早年地上權的權利不可分割，所有權整塊都屬於標下該筆土地的建設公司，各戶當然沒辦法取得土地的權利。
分割移轉可擁有權利
不過，地上權並非一直都不能分割，財政部國有財產署副署長邊子樹解釋，民國八十五年興建的地上權住宅，是能夠分戶移轉的，也就是各戶都能取得部分的土地使用權。但因權屬太多造成管理不易，國產署即於民國九○年政策變更後改為不得分割移轉。
但因為前面提到的貸款不易問題，造成消費者購買此類產品意願不高，建商投入的成本難以回收，間接降低標租地上權的興趣。經過各方協調溝通後，國產署於去年九月三十日公告地上權可分割移轉，無論是住宅、商用皆可分割，但此規定不溯及既往，因此之前喧騰一時的台北學苑仍屬於不可分割的地上權案。
邊副署長表示，開放地上權的分割移轉，其實是對消費者、業者及國庫都有利，因為這三者有連帶關係，一旦貸款問題解決，購屋門檻降低後，消費者較願意出手購買此類產品。對業者來說，成本回收也會較為快速，未來當國有地再度招標地上權時，標購意願才會提高。
不過開放分戶移轉，解決消費者貸款困難，仍然會產生一些新的問題。邊副署長說，之前之所以限定不得分割，就是因為分割後要向每一位所有權人(住戶)收地租，過程非常漫長且不便，對國產署來說管理上會有難度。而現在決定開放移轉，未來收取租金的管理責任就要落在業者身上，標售時就會向建商收取履約保證金，確保租金能按時收取。
邊副署長表示，開放地上權的分割移轉，對消費者、業者及國庫三方都有利，推廣地上權能更加順利。
收租不易建議買斷
對於建商要負起收租的管理責任，華固建設董事長鍾榮昌就說，這對於開發商是種負擔，因為每年都要跟住戶收租，要付出不少時間及人力成本，未來可能會成立資產管理公司來解決這個問題。
鍾董事長認為，地上權標得後還要繳交地租，其實是一件既不方便又不符效益的事。因為地租是根據公告地價來訂定，當公告地價上漲，租金也會跟著上漲，對住戶或開發商來說，付出的只會越來越多，得到的效益卻是遞減。鍾董事長建議，未來地上權可改採「標斷」的作法，標出後就不需再收租，等於一次將租金繳齊，雖然標售底價可能會提高不少，但之後就能省去每年收租的麻煩。
不過，政府從去年九月三十日起，對所標售的地上權放寬限制，使地上權皆可分戶移轉，且存續期間也從五十年拉長至七十年，對消費者來說，應該是較為有利的。最具代表性的就是於去年十一月二十日開標的二十三筆精華地區地上權案，標出的十一筆土地遍布全台，北市的五筆精華地更是全部標出，其中位於台北市仁愛路二段，面積二百四十五坪的土地成為地上權案新地王，顯示這批地上權的吸引力不小。華固鍾董事長認為，放寬分戶移轉限制之後，消費者對於地上權住宅的抗性應該會減低。
鍾董事長說，並非地上權住宅的貸款難度就會比較高，而是要看建設公司的規模，一般若是永續經營、財力較為雄厚的大公司，向銀行融資通常都沒什麼問題。他表示，雖然不可將權利移轉，但開發商會以信託的方式，保障消費者的權益。目前也積極與政府溝通，希望未來能以地上權衍生而出的使用權，變為債權的性質，提高貸款的可能性。
華固建設鍾董事長認為，大型精華地不該全為商業用途，要考量供需問題。
買房要先求有再求好
鍾榮昌董事長認為，買房子就是要「先求有、再求好」，地上權住宅鎖定的族群就是不生小孩的頂客族、單身族或一般小家庭，希望能照顧到這些資本額較小的購屋者，讓他們能買得起房子。
但王進祥理事長卻對地上權產品抱持著不同的看法，他直言並不鼓勵地上權產品，因為地上權產生的問題多，到了存續期間屆滿時，難保不會有住戶不願歸還房屋，產生類似土地徵收時的抗爭。
王理事長說，地上權產品的成本雖較一般住宅低，但推出時的價格及未來要繳交的地租仍高，與其興建地上權住宅，不如多推動平價住宅、出租住宅，對購屋者才真正有幫助。至於國有地所標售的地上權，並不一定要拿來興建住宅，也可以將位於精華地段的土地作為商業用途。國產署邊副署長表示，限定不得蓋住宅的原因是怕建商拿來蓋豪宅，會有炒作房價之嫌，拿來作為商業發展可望能吸引大型企業進駐，也可以興建頂級旅館使用。
王進祥理事長直言不鼓勵地上權住宅，政府應考慮多加興建平價及出租住宅，對購屋者才有幫助。
商業用地過多減損效益
只不過對於國產署的作法，鍾董事長不是非常贊成，他認為精華地如全作為商業用，回收效益低，激不起開發商的興趣，而且標售底價又高得驚人，只會有大型壽險業進駐投資。
鍾董事長說，政府一直規劃商業區，卻沒有考慮供需問題，過多的商場、旅館會變成供過於求的情形。他建議未來若有類似台北學苑的地上權，可以開放部分作為住宅，大概三成到五成即可增加對開發商的誘因。
目前因國產署正在積極檢討國有土地的使用，推動土地活化，未來還可望有更多大面積、地段良好的閒置土地釋出。無論這些地上權案是否作為住宅使用，消費者對於地上權的認知可能還不夠完善，接下來建商要推出的地上權住宅案，恐怕要多花些心思向購屋者分析利弊才行。
本文摘自元月9日出刊之《住展雜誌》386期專題報導，同期內容除本文外，並有「買房子別賭命 漫談建築結構安全」、「價差套利太好賺 擋不住的紅單魔力」、「豪宅炒作 全民看透透」、「預售屋買賣問題探討」、「眼手心到細驗屋 權益自己保」、「不動產總量管制 開放陸資買房的真假議題」、「名家大解析 改變城市的關鍵」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權。
本篇轉載自住展雜誌 103.02.27
留言列表
