大桃園地價漲幅前三名分析
住展房屋網 – 2014年2月26日 上午9:49
【文／住展房屋網 企研室】經過近年傳媒揭露，現在大家都清楚，不動產稅基和實際市價的落差甚大。不過每年須繳的持有稅，買賣交易時產生的增值稅，都還是根據內政部官版發布的地價指數來做連動，因此無論自用或投資，仍須適度掌握相關資訊。那麼，比較幾個官方版的地價指數漲幅較大的區，和本刊統計的實際市場成交行情之間，又存在怎樣的差距？
桃園縣 龜山 ↑8.56% 漲幅勇冠桃園 黑馬不容小覷
上一季桃園房市表現相當火熱，就連以往供給不多，原三不管地帶的龜山鄉，銷售狀況也不錯，主因是周邊的桃園、新莊、林口等區房價高漲，本區仍屬相對低價，舊市區甚至還有一字頭房價，不少購屋者被推擠至此，帶動區內住房需求。
龜山在最新的地價指數中，與上期相較上漲了百分之八．五六，是整個桃園地區第一，除了周邊房價推擠效應外，區內的建設利多也是主要原因；首先，現正熱賣的A7合宜住宅，將帶來上萬人口，進而帶動區域商機，附近地價受到帶動上漲不少。再來，捷運A8站、長庚周邊區段，原本就屬成熟商圈，加上未來捷運及環球購物商場等利多消息，房價與地價可望持續上揚。
舊市區方面，因房價的高低價差效應，房市買賣近年變得十分熱絡，在需求不斷增加下，賣方價格也跟著水漲船高。不過本刊近一年的房價資料顯示，區內平均房價是負成長百分之二十，主因是原高價位區︱長庚一帶土地供給少，舊市區替代成為推案主力，平均房價因而被拉低。
目前房市推案以舊市區為主力，銷售反應也較熱絡，房價行情在每坪十五至十九萬元間，指標案有「冠雲集」系列、「璟都江山」等，另外透天建案價格約二十一至二十三萬／坪間，「楓之墅」、「雍雅」系列是線上代表案。
新市鎮房價較高，約在二十六至三十五萬／坪間，落差較大，其中靠近長庚、捷運者價格會高出許多，目前最高價已喊上三十七、八萬／坪，而線上代表案有「佳林寶鎮NO.18」、「德興A8」。 A7站附近則以合宜宅為代表，官方訂的房價約在十五萬／坪上下。
龜山舊市區房價不到二字頭，對於首購、首換族負擔較為輕鬆。不過購買此區的購屋者需注意，舊市區離交流道約有七公里遠，雖然未來可能會有桃園捷運連接，但目前大眾交通還不方便，有汽車代步會比較輕鬆。另外長庚附近區段，是新市鎮的一級地段，未來保值性強，在這樣黃金地點置產風險較低。
龜山鄉的房、地價持續上揚，漲幅勇冠全桃園。（圖為A7合宜宅銷售現場）
桃園縣 中壢市 ↑7.86% 公共建設帶動房市上漲
中壢市在最新的地價指數中上漲百分之七點八六，在桃園縣行政區中上排行第二，而在本刊所統計的資料中，中壢市去年八月至今年八月，新成屋及預售屋的成交行情從每坪十九點五萬，上漲至二十五萬，漲幅百分之二十八點二，雖然在桃園縣只能排到第五名，但和第一名大園鄉的漲幅百分之三十七點四相比，差不到十個百分點，同樣算房價漲幅的前段班。
中壢房價上漲，主要是因為公共建設的加持，而主要的公共建設為施工中的機場捷運，原本路線只到環北站，但後來行政院通過桃園機場捷運延伸案，將新增兩站，延伸至中壢火車站，之後直接搭乘台鐵到中壢火車站，即可連接機場捷運，讓中壢市成為首個有捷運通過的桃園都會區。雖然近期因預算問題，延伸案可能會有變數，但至少通到環北站的工程已接近完工階段，加上剛通車的五楊高架系統，均改善了中山高中壢段長年壅塞的問題。
這些交通建設除了改變中壢地區的交通和產業的型態，在房市也有加分的效果，近期個案表現大多不錯，成交價格也不斷攀升。
目前中壢的推案區域大致上可分為中壢市區、過嶺地區及青埔高鐵特區。先看中壢市區，仰賴成熟的生活機能及未來捷運利多，目前新屋大樓成交價每坪約從二十萬至三十萬，較一年前約有兩成漲幅，還有位屬中壢西側的過嶺地區，近期受到中壢市區及青埔高鐵特定區的房價擠壓效應，成交價也已經從去年每坪十三萬，漲到目前約十八萬，漲幅更是高達三成多。
最後看到前一陣子很夯的青埔高鐵特區，隨著機場捷運的結構雛型已現，以及多項重大開發案的加持，區段公共建設日趨完整，話題性十足，推案以大樓產品為主，成交價多在二十六萬至三十七萬不等，對比去年八月的房價漲幅也約有三成。建議近期想要在中壢購屋的民眾，捷運站周邊都是最佳的置產標的，未來增值潛力看好。
中壢有公共建設的加持，平均房價已上漲至二十五萬/坪。（圖為SOGO商圈）
桃園縣 八德市 ↑5.51% 重劃區加捷運助威 房價年漲逾二成
彈丸之地的八德市，全市佔地僅約三十三點七平方公里，是全桃園縣最小的行政區。因地小人稠，八德市人口密度居全縣第二，僅次於桃園市。因為人口密度高，當地政府為提升八德住居品質，將市公所所在的都市計劃區，從原有的四十六公頃，擴大為一百六十四公頃（不含大湳地區），而此重劃區則稱為擴大重劃區。
根據內政部最新的地價指數顯示，八德市的地價較上期上漲百分之五點五一，為全縣第三高。其中擴大重劃區內的五十米綠園大道、八德行政園區、中央大學八德分校、捷運站預定地等設施規劃，讓此重劃區遠景相當被看好，故房地交易最為熱絡，是帶領八德地價上漲的主因之一。
事實上，該重劃區還因重劃後提供了大片的素地，解決當地建商缺地的隱憂，加上重劃之初地價、房價不高，吸引多家建商積極進場覓地推案，其中還包含多家台北南下的上市建商，讓此重劃區瞬時成為八德推案集中區。
據本刊調查，該重劃區的房價漲勢相當快速，房價已從重劃之初的十四、五萬／坪，漲到現今的二十二萬／坪，近捷運站預定地或是面對大型公園的個案，更是拉漲到二十六萬／坪。加上大湳地區廣豐重劃區的高房價效應，八德市的平均房價，年漲百分之二十二點九。不過，這樣的房價漲幅在全桃園縣裡，僅排名第六。
目前八德市推案最密集的地區，就屬擴大重劃區，線上共有近二十個案子銷售中，產品以大樓型的二至四房格局最多，房價行情從十八萬／坪起跳，靠近捷運站或大型公園的地段，可達二十六萬／坪上下。其它還有零星的透天型產品，單戶總價二千萬起跳，若是地坪較大者、或是臨路具店面價值者，可達三千萬上下，甚至九千多萬的別墅也有。
建議想在此投資置產的客戶，可首選建德路上捷運預定地周邊，或是建德公園、行政園區一帶，增值、保值性相對較佳，不過捷運的動工時程遲遲未定，因此獲利時間點較難掌握。若是自用型的客戶，可首選八德國中附近的地段，此區塊較靠近生活機能完整的舊市區，且也有多座公園在周邊，不過東南側有工業區設立，相對居住質感較弱，行情價也較便宜一些。
本篇轉載自住展房屋網 103.03.10
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