●房東漏稅或短報的懲處
另外崔媽媽特別提醒房東，房東若漏報租賃所得，將會受到國稅局的罰金懲處；漏報所得25萬，或稅額1萬五千以上，就適用所得稅第110條的處罰，除依法核定補徵應納稅額外，應照補徵稅額，處以所漏稅額兩倍以下之罰鍰。房東應特別注意。
●房客如何節稅？
崔媽媽執行長呂秉怡表示，由於房客自八十九年度綜合所得稅結算申報開始，一般扣除額之列舉扣除額項目多了房屋租金支出一項可扣除。房客的房屋租金支出列舉扣除額，每戶以十二萬元為限。由此計算，高所得租屋者最高可享四萬八千元的減稅，適用最低稅率百分之六的納稅人，一年也可省下七千兩百元的稅金。
要選擇何種扣除額申報較能節稅，技巧無他，只要看房客在當年度內所支付的醫藥或生育費、保險費、自用住宅購屋借款利息支出或房屋租金支出、捐贈及災害損失等金額總合，有無超過標準扣除額的額度，答案如果是肯定的，應要選擇採用列舉扣除額並檢附證明文件申報。
●房東的租賃所得如何節稅？
對於房屋出租，收取租金、押金的房東而言，節稅其實不難，基本上可從下列三方向進行：
(1)妥善保管相關舉證用憑證，提高可供扣除費用金額：
對租賃所得的申報方式，一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的百分之四十三列為必要費用，另一種是採列舉扣除方式，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅及其附加稅捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。房東可先行核算可扣除費用額，擇高適用。
(2)避免無出租之實卻被認為有租金收入的情形發生：
房屋所有人若將房屋無償借給他人，應儘快到法院公證，以免權益受損。納稅義務人若將房屋無償借給配偶或直系親屬以外之親朋好友做生意或執行業務之事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，必須訂立無償使用契約，且須符合非供營業或執行業務使用條件，並由雙方當事人以外的二人證明及法院公證，證明確實是無條件提供使用，就可以不用設算租金。
此外，無償借用契約只適用在住家使用部分，如果是作為公司行號或是會計師、律師、代書等執行業務者及補習班等其他所得者的辦公室，或是作為店面使用，即使訂立無償使用契約，也都不符合免課租賃所得稅的規定。
●什麼樣的房客可以申報房屋租金抵扣所得稅？申報所需準備的證明文件有哪些？
對於這些問題，房東與房客通常都混淆不清，崔媽媽基金會提醒房客必須具備以下資格才能申報房屋租金抵扣所得稅：(1)所租自用的房子，必須在中華民國境內，但不能當營利事業使用或執行業務（例如，醫師、律師、會計師、代書...）使用的房屋(2)租屋者必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬，也就是同一申報戶口中，其他受扶養親屬名義租的房子不可認列(3)房客應以實際的房租支出申報，最高以十二萬為上限(4)不能同時列報購屋自住貸款利息支出。
●當房客符合以上條件，申報時所需準備的文件包含，(1)租賃契約書正本：必須載明房東與房客的姓名、身分證字號、戶籍地址、租金金額(2)房租付款證明影本：房客必須檢附房東或房東配偶簽收的收據，或足以證明匯入房東帳戶的存簿影本，或ATM自動櫃員機轉帳交易明細表，或金融機構的匯款證明。(3)房客供自住的設籍證明文件：租屋者必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬，在課稅年度在該承租地址辦妥戶籍登記的證明，或檢具納稅人載明承租的房屋在課稅年度內是供自住且非供營業或執行業務使用的切結書。
以最常見的問題為例：
《案例一》
●租賃契約書中未註明稅金報繳約定，房東在不知情的狀況下，發現房客自行報租金抵扣所得稅，會產生什麼問題？如何處理？
答：崔媽媽義務律師謝永誌表示，房客只要具備合於報稅相關規定與文件，如租賃契約書正本、房租付款證明影本、房客供自住的設籍等證明文件，即可自行申報租金抵扣所得稅。當房客申報租金抵扣所得稅後稅後，可能會有以下情況產生：房東將被追繳租賃所得稅，其租屋之地價稅會由原本自用住宅稅率變成一般使用之稅率，房東的綜合所得稅也會相對增加，因此房東可能對房客產生不滿，造成不願再續租給房客，或是將稅金增加之部份轉嫁給房客。如此一來，原為租屋者立法的意義則會消失，因此政府應該有相關配套政策鼓勵房東申報租賃所得稅，並避免因申報租金抵扣所得稅而衍生的稅金再度轉嫁到房客身上。同時應注意者,申報租賃所得稅乃房東之義務，在租約期限屆至前，房東不得因房客申報租金扣底所得稅造成自己綜合所得稅金的增加，向房客要求給付增加之金額。
崔媽媽基金會表示房東與房客簽約時，可於租賃契約書上註明所產生之稅金，由房東或房客負擔。必須注意的是房屋契約書上不可用『不得報稅』等文字，來限制房客行使權利及義務。但契約中可註明所產生之稅金，由房東或房客負擔，若契約明定由任何一方負擔，則依照契約約定為之。
另外，崔媽媽提醒房東藉房客申報租金抵扣所得稅得時，將租賃契約書進行公證，因為租屋市場中房東與房客的權利義務規範不清，容易造成糾紛，而規範租賃雙方的權利義務關係，最有效的方法就是公證租賃契約。契約公證的好處除了有法院為房東做房客的身份確認，一旦發生房客有違約情形時，不需要打官司即可要求法院強制執行，減少財務及精神上的損失。通過房客租金抵扣所得稅法，將會形成越來越多的房客要求申報租金列舉扣除額。房東剛好可以藉此機會將租賃契約提到法院公證，讓租屋契約在公證化下使得租屋糾紛解決。
《案例二》
●最棘手的情況為「大房東、二房東與二房客的申報的問題」
房客陳先生向房東張太太承租房屋時，雙方於口頭約定陳先生不得申報稅租金抵扣所得稅，而陳先生在承租後因為想減輕租金負擔，就將一間房間分租給王小姐，並與王小姐簽訂房屋契約書。年終時，王小姐想要報繳租金扣抵所得稅，陳先生卻以屋主不是他及王小姐未跟大房東張太太簽訂房屋契約書為由，告知王小姐不得報稅。王小姐在與陳先生協商破裂後，依然自行申報房屋租金抵扣稅；陳先生在得知後，即告知王小姐日後屋主張太太及陳先生的稅負增加，將由王小姐全權負責。
陳先生看見王小姐申報租金所得稅後，也開始後悔與房東張太太的口頭約定的不申報租金抵扣所得稅，他亦打算要申報，卻擔心房東張太太會趕人不願將房屋再續租給他…
●問１：陳先生可以申報租金抵扣所得稅嗎？
答：崔媽媽基金會義務律師謝永誌表示在房屋租賃契約書中不得記載不可報稅之文字。而陳先生與房東張太太是以口頭約定不得申報租金抵扣所得稅，雙方應依誠信行使權利,履行義務，不過，收入報稅本就是國民應盡之義務，租金報稅則是房客應有之權利，房東是不可用『不得報稅』等文字，來限制房東、房客行使權利及義務，但契約中可註明所產生之稅金，由房東或房客之一造負擔，若契約明定由何人負擔，則照契約內容行使之。因此，以本案為例，只要陳先生取得申報所需之文件，是可以申報租金抵扣所得稅。
●問２：王小姐可以申報租金所得稅嗎？
答：房客呈報租金抵扣所得稅不管承租對象是大房東或二房東，只要取得申報所需的文件，即可進行申報，國稅局是以該文件認定房東之全年租賃所得。所以只要王小姐取得申報條件之文件即可申報。
●問３：王小姐申報租金抵扣所得稅後，所延伸的租賃所得，將由誰支付？
答：房東申報租賃所得稅，是依照租賃契約書所訂之合約內容進行申報。房客若將房子再分租出去所延伸的租賃所得稅，國稅局是根據該房客申報租金抵扣所得稅所檢附之租賃契約書的房東，追溯租賃所得稅。
因陳先生繳交之租金為房東張太太的收入，因此陳先生申報租金抵扣所得後所延伸之租賃所得稅，應由房東張太太負擔。而王小姐所繳交之租金為陳先生收入，因此王小姐申報租金抵扣所得後所延伸之租賃所稅，則由陳先生負擔。因為陳先生與房東張太太在簽房屋契約書時，有口頭承諾不申報租金抵扣所得稅，這是屬於房客與房東之誠信約定，陳先生雖可申報租金抵扣所得，但卻有違與房東張太太的承諾，因此有可能造成房東張太太對陳先生產生不滿，不願續租給陳先生，或是房東張太太可能會將稅金增加部份轉嫁給陳先生。
轉載自崔媽媽基金會 101.01.19
留言列表
