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103.11.17最新物件

新法修訂！建商今後不得收取接通水電、瓦斯配管費用 ‏

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】

內政部2014年8月5日頒佈行政命令，訂定「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹第13點(驗收)規定有關「接通自來水、電力」及「達成天然瓦斯配管可接通狀態」之管線費用補充規定

內政部表示，補充規定如下：

一、賣方(不動產開發業)通知買方驗收時，自來水、電力均應達接通狀態，賣方不得向買方另收自來水、電力之內、外管線費用。但預售屋買賣契約訂約日在2014年5月2日內授中辦地字第1036002251號函示(未含當日)前有約定費用支付者，從其約定；未有約定者，賣方不得向買方收取該項費用。上開日期以後(含當日)悉依本補充規定辦理。

二、有天然瓦斯地區之預售屋買賣，除契約另有約定，並於相關銷售文件上特別標示不予配設天然瓦斯配管外，賣方均應於房地出售範圍內，達成瓦斯配管(內線管設施)之可接通狀態，不得向買方另收內線瓦斯管線費。但預售屋買賣契約訂約日在2014年2月27日內授中辦地字第1036031553號函示(未含當日)前有約定費用支付者，從其約定；未有約定者，賣方不得向買方收取該內線管費用。

內政部表示，上開日期以後(含當日)悉依本補充規定辦理。至銜接公用事業外線管(房地出售範圍外)之瓦斯管線費，因非屬預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹第十三點規定範疇，宜由買賣雙方本契約自由原則議定之。

本篇轉載自MyGoNews 103.08.07

第二類土地登記謄本 不公開住址資料

– 2014年3月4日 上午9:28

【住展房屋網/台北報導】內政部於27日發布修正「土地登記規則」第24條之1等條文，修正後的第二類土地登記謄本，將不公開所有權人的完整住址資料，以落實個人資料保護。

內政部表示，目前土地登記謄本共分為兩類，其中第二類謄本為提供任何人申請，並將所有權人的完整住址資料公開。但近年來，常有民眾向內政部及各地政機關反映，因為部分不動產業者利用第二類謄本記載的住址資料直接拜訪所有權人，並藉此請求其同意出售房屋，使得民眾感到生活與隱私受到干擾。

內政部指出，經過召開多次會議檢討結果，認為原規定有違個人資料保護法規定，並且依民調結果，亦有77%受訪民眾表示不贊同地政機關主動將所有權人完整住址資料公開，所以決定修正規定。

修正後，地政機關核發第二類謄本將改以去識別化方式，只公開所有權人的部分住址資料與部分統一編號資料，但如果經過所有權人同意公開，或者是法律規定的利害關係人，則仍可以申請取得完整住址資料，以兼顧交易安全與個人資料保護。

內政部表示，考量本次修正第二類謄本核發方式，將影響民眾及不動產業者申請或使用謄本的習慣，所以於法規修正發布後6個月，即9月15日起施行，在此期間，內政部將對民眾及不動產業者進行宣導，以順利推動新制。

本篇轉載自住展房屋網 103.03.10

四大方案完整解決漏水屋糾紛

住展房屋網 – 2011年8月24日上午10:52

【文/何世昌攝影/邱添榮】房地產買賣糾紛為我國常見的消費糾紛之一，其中漏水屋爭議往往高居房產買賣糾紛榜首；因此，本文特別提出四大方案，從購屋前的預防至購屋後的求償等層面進行探討，協助買賣雙方徹底解決漏水屋糾紛……
據內政部統計資料顯示，在房地產買賣糾紛三十九個分項裡，漏水糾紛案件最多，平均每季至少有五十六件以上，一年多達兩百餘件，比例可說相當的高。
購屋民眾發生糾紛的對象中，又以房仲業者為最多，建商次之，少部份為代銷，故無論新成屋或中古屋買賣，都不能忽視房屋漏水問題；其次，一般民眾與房仲或建商產生糾紛時，根本是小蝦米對上大鯨魚，不僅屈居弱勢，對於法規亦不甚熟悉，部份民眾便選擇自認倒楣，但卻讓惡劣的賣方逍遙法外，本文將教您了解房屋漏水原因，如何檢查易漏水處，以及房屋的防水工程和修補程序。以及善用鑑定和法條，讓正義得以伸張。

方案一：「多看」暸解漏水原因　檢查易漏水處

張清雲主委認為，買賣雙方藉屋況鑑定保障個人權益，能減少糾紛產生。擔任台北市土木技師公會房屋鑑定委員會主委的張清雲，熟稔房屋結構各式鑑定程序，而房屋易漏水處當然也難逃其法眼。張清雲說道，一間正常的房屋會漏水，大略原因有兩大類，分別是管線問題和建築結構受損，而管線問題又可從兩方面來談，一為給水管問題，一是排水管問題，管線問題通常是管線接合有瑕疵、老化斷裂，或者異物阻塞。
張清雲解釋，給水管分為冷、熱兩種水管，若給水管斷裂，無論晴天或雨天都會有漏水的現象，如果天氣放晴屋內卻漏水，給水管『犯罪成份很大』；排水管則如臉盆排水管、浴廁排水管、地板落水管、屋頂排水管等，若是排水管有瑕疵造成漏水，那麼只有在使用或下雨時才會發覺，和給水管二十四小時持續滲漏不同，但排水管漏水也可能是樓上造成，所以需要專業鑑定。
其次，房屋結構受損漏水，可能肇因於災害和人為，災害如地震、火災等，無論地震或大火都有可能損及房屋結構，惟目視不易查覺，人為因素則較多，如樓層接處施工縫、增建、隔間、裝潢、增減牆柱、冷縫等不當施工或海砂屋等，像現在老公寓隔間分租風氣十分盛行，但此舉可能會使房屋的載重量變大，進而損及結構，導致樓下漏水。
無論是災害或人為造成房屋結構不良而形成裂縫，每逢下雨，雨水就會從裂縫滲漏，張清雲補充說道，一般新成屋若因混凝土瑕疵產生裂縫，還不至於馬上會漏水，是因為還有「防水層」良好的保護，所以房屋結構不良造成漏水，通常在防水層老化時發生，防水層無論做幾層都會面臨破損、老化等問題，老屋尤其常見，若是防水層失效，那麼只要有積水時就會產生漏水現象，只是有時漏水量不大，目視難以查覺，但長久漏水則好發生壁癌現象。
在搞懂房屋漏水的源頭後，接下來就要教消費者如何揪出漏水屋，重點是「多看」。張清雲建議消費者，除了應盡量在雨天和大雨四十八小時後（水才會滲漏出牆面）數度至現場看屋，在購屋前應多察看屋內易漏水處，如廚房隅角、管道間、窗台及窗框四周、浴室、露台，若有陽台外推，則接縫亦是易漏水之處；除此之外，屋外也需用點心思，包括屋頂、女兒牆、屋突牆交角接合處、屋頂板、水塔四周、外牆、花台等處，均須檢查有無出現明顯裂縫或積水痕跡。

方案二：「鑑定」檢測房屋現況　保護買賣權益

但畢竟不是每個人都有一對火眼金睛，初次購屋的消費者，甚至縱橫市場多年的老手，都還是會受騙上當，尤其是房屋經內、外拉皮後更難以判別，所以委託專業人員進行「房屋結構鑑定」就是另一種可行方案。
張清雲表示，近幾年漏水屋糾紛不絕如縷，買方日漸重視自己的權益，房屋結構鑑定委託案與日俱增，在台北市土木技師工會房屋結構各個鑑定項目中，委託鑑定漏水屋的數量已高居榜首，逾越海砂屋鑑定案，漏水鑑定費用還算平實，基本鑑定約二萬元，並會向消費者提出具體的改善方案，若需加碼額外檢測項目，則另外計價。
漏水屋鑑定採「負面表列」方式，「隱善」而「揚惡」，也就是說鑑定結果只會列出瑕疵處，良好無虞的則不會陳列於表內，因此若房屋有漏水情形、何處漏水、因何種原因漏水，在鑑定結果內都一覽無遺，適合一般民眾審閱。
民眾大多認為只有買方需要漏水屋鑑定服務，但有別於大眾認知的是，其實賣方更需要漏水屋鑑定，張清雲解釋，因賣方將房屋出售時屋況尚屬正常，嗣後買方使用不當或受到災害衝擊而漏水，便將責任歸咎於賣方，讓無辜賣方百口莫辯，賣方為了避免這類情事發生，可在賣屋前逕自向土木技師公會申請房屋現況存證，檢測費約為三萬元。
張清雲說明，全國約有十餘個單位之房屋結構安全鑑定獲得官方認可，所出具的報告在調解委員會或法院都能佐證不誣；張清雲懇切地建議，買房子是人生大事，消費者別為因小失大，即便要省下幾萬元鑑定費，千萬要不厭其煩的多看幾回屋況之良窳，或將買賣雙方口頭約定的事項明訂於買賣契約中，才能遠離漏水糾紛的噩夢。

方案三：「訂約」逐條審察契約　增列口頭約定

買賣雙方可將任何口頭約定，增列於買賣契約當中。一紙好的買賣契約，不僅能確保雙方權益，亦可釐清兩造責任歸屬，但簽定買賣契約時該注意什麼、制式化契約能否增列？以及當賣方隱瞞房屋漏水時，買方應引何項法規以為自保或進行調解、訴訟等事項，在在茲事體大，不容半點閃失。
擅場於「消費者保護法」、長年為弱勢購屋族發聲的消基會法律委員會召集人陳汝吟教授，她認為「預防勝於治療」，意即買方在購屋前，徹頭徹尾搞定屋況與契約，鐵定比事後援法補救有用；但凡漏水屋糾紛，一定是事前功課出了紕漏，在先天不良的情況下，後天的法律運用就很重要，故陳汝吟所提出解決漏水屋糾紛的方案，可分作購屋前與購屋後兩端來教導消費者。
陳汝吟說明，依「民法」第三五四條規定，賣方對於買方有物之瑕疵擔保責任，而漏水屋屬於重大瑕疵，賣方應向買方善盡告知之責。
據「民法」第三五五條，假如賣方已向買方表明房屋會漏水，則賣方就不必再負擔保證責任，陳汝吟表示，若買方仍執意要買，便會產生兩種狀況，即漏水由誰來修？如果是買方自願負起修繕責任與費用，則無責任及費用歸屬問題，但若賣方向買方允諾修葺，就必須將相關細項明列於買賣契約中。
陳汝吟進一步說明，即使賣方講得天花亂墜都沒有用，一切還得白紙黑字具體羅列於契約中，始具法律效力，無論調解或訴訟，都要講求證據的有無，為了避免賣方信口雌黃，買方可要求賣方將口頭保證增列於定型化契約內，然多數賣方惟恐增負責任，便誆稱定型化契約為不可更動，其實是錯誤觀念。
但把修繕責任列入契約裡，說起來容易，當中卻充滿許多「眉角」，陳汝吟建議，除了契約要寫明由賣方負責維修外，更應詳載「修繕程度」、「完工時間」、「修繕費用分擔方式及比例」，以及「賣方未履實修繕責任之後續」等等事項，各項缺一不可；她解釋道，述明修繕程度十分重要，如「修繕後交屋」和「修繕完交屋」只有一字之差，但意思卻天差地遠，修繕後指只要有進行維修的動作即可，不保證能解決漏水問題，而修繕完卻是指將漏水情況解決才交屋。

另完工時間則是保障交屋時間，以防賣方藉故拖延；而明訂修繕費用是為了釐清費用由誰付、或者各付幾成價款，若維修金「全額」由賣方買單，則契約應載明全額等相樣字眼；最後，為了杜絕賣方不善盡修繕責任，徒費時日，亦可約定屆時之違約金或其他事項。陳汝吟說，雖然買方購置漏水屋可透過契約自保，但仍無法杜絕糾紛發生，所以最好還是少碰為妙。
陳汝吟建議消費者，在購屋前要逐條審閱買賣契約，然而，因契約內條文繁多，買方通常疏於檢視，盲目簽下不合理之契約；買方若毫無空暇讀完契約，也該在簽約前聘請第三方專業人員先前驗屋，否則一旦買方勾選現況確認書，在法律面便對賣方有利，買方應謹慎為之。

方案四：「求償」釐清責任歸屬　求償具時效性　

陳汝吟教授強調「即知通知」的重要性，買方發現房屋漏水時，忽怠於通知賣方。然而，正因購屋前功課準備不足，或賣方蓄意欺瞞，每年依然有許多人買到漏水屋而引發糾紛，所以接下來就要教消費者買到漏水屋時，事後處理進程有什麼「撇步」。
首先是責任歸屬問題，陳汝吟提醒消費者，「即知通知」很重要；當買到漏水屋時，賣方固然有物之瑕疵擔保責任，但買方須盡到「告知賣方」之責，據民法第三五六條規定，買方發現房屋漏水應立即通知賣方，若怠於通知，則視為買方承認屋況無虞（賣方刻意隱瞞瑕疵者不在此限）。
接著是告知之方法，在發現房屋漏水時，須儘快寄存證信函予賣方，以完成買方告知之責；然買方若透過房仲買屋，那麼該通知哪方呢？陳汝吟建議，買方最好同時告知出售人及其委託之房仲，而出售人和房仲所負的責任也有所不同。
陳汝吟舉例說，分別通知出售人和其委託之房仲有不同之意義，倘若是出售人或房仲某方隱瞞漏水瑕疵，則買方可依「民法」向出售人要求解約、損害賠償或減少價金，或可依「消保法」向房仲提出損害金額三倍以下的懲罰賠償金，且因房仲未善盡告知義務，買方得以要求拒付仲介費。
她奉勸消費者，千萬別只通知仲介而不通知出售人，縱使現在房仲大多有保固承諾，但保固條件限制重重，如對金額、屋齡等項目多有設限，保固範圍係主建物與附屬建物，不含違建，保固期亦僅有六個月，再者，未通知出售人，六個月後恐將喪失解約或減少價金的請求權。
再來就是求償的注意事項，陳汝吟剖析道，依民法三六五條所載，自房屋買賣日起經過「五年」，或買方在通知賣方物有瑕疵後「六個月內」，得解除契約或請求減少價金（賣方刻意隱瞞瑕疵者不在此限），所以買方「即知通知」賣方的手續十分重要，曾有民眾買房後發現漏水情形，但拖了三年多才提出要求減少價金之訴訟，但庭上認為該案已超過六個月的除斥期間（除斥期間是指某種權利預定的行使期間，要求減價的除斥期間為六個月，逾時則除斥權自動消滅），故被法院判定敗訴。
工欲善其事，必先利其器，在求償前，必須先「保留證據」，因為「保證證據才能行使權利」。陳汝吟建議，可以先照相存證，或請官方認可的專業技師至家中進行漏水鑑定，該鑑定報告亦可成為證據之一，這些證據將會成為糾紛調解或訴訟時的利器。

買賣勿存僥倖　避免因小失大

看完上述四項建議方案，相信讀者對於如何解決漏水屋糾紛，應有了概略性認知，無論是「多看」、「鑑定」、「訂約」、「求償」任何一種，在在提醒消費者，該花的時間、金錢都別省，若輕率簽約買屋，恐怕會賠了夫人又折兵；在此也呼籲賣方，每一筆房屋買賣，都是一個成家的夢想，切勿追求自己眼前利益，蓄意欺瞞買方，也粉碎他人美好的成家夢。
尤有甚者，少數買到漏水屋的不肖人士選擇不願張揚，反而再將房子轉賣給下一個無辜民眾，殊不知這不僅違反民法第三五四條之規定，情節嚴重者甚至被檢方以「詐欺罪」起訴，從民事糾紛轉為刑事責任，這種貪圖金錢卻背上前科的行為，將令人悔不當初。

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本篇轉載自住展房屋網     103.01.07

【地產專欄】黃坤鍵：租屋不可不知的事情！

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 10小時前

大部分民眾對於租屋的警覺性較低，因此遇到風險只能自認倒楣。王麟琴攝

在目前房價居高不下的情況下，在外租屋的民眾越來越多，網路上也出現許多大型租屋平台網站，可見租屋的需求是相當的高，但是一般而言，大部分民眾對於租屋的警覺性較低，往往認為不過就是租個房子而已，又不是下重本買房子，即便租了之後不喜歡，了不起換一間租就好，沒什麼大不了。

租屋不可不知的事情！

其實租屋雖不若買屋般歸類在人生一件大事的領域內，但是任何契約行為都有其風險，何況是與居住相關的契約，有時候不是『大不了換一間租』這麼簡單可以擺平的，以下是筆者數年前承辦過的真實案例：

社會新鮮人小吳畢業後在新店找到工作，於是準備在公司附近租一間月租三萬左右的房子，但是因為透過仲介公司還要付一或二個月的租金當服務費，為了節省開支，所以最後小吳就從網路上找到一間屋主自行出租的房子，價錢和格局都不錯，於是付了三個月押金外加第一個月租金後順利入住‧‧‧

但是半個月後，某日小吳忽然接到警局通知他到分局製作筆錄，並且告知他涉嫌侵入住宅與侵佔！原來和小吳租到法拍屋了，當租和小吳訂定租約的是房子被法拍的前任屋主，而該屋其實已經遭拍賣，所以事後拍得法拍的現任新屋主會同法院人員前來點交時，赫然發現裡面有人居住，門鎖更換，才會把小吳當成侵入住居的嫌疑犯報警處理…

這個筆者真實承辦過的案例中，在法律上因小吳承租的房屋已經遭拍定，前屋主已經喪失該屋所有的權利，所以雖然小吳是善意的第三人，但是還是不能對抗透過法拍程序標得房屋的拍定人（新屋主）；而且因為該屋在法律上已經是拍定人所有，所以未經過所有權人之授權或同意就私自更換門鎖、進入屋內的行為，性質上是有可能可以構成刑法第306條的侵入住宅與侵佔等的罪嫌，雖然因為小吳本質上是善意不知的，所以欠缺犯意，或許是不至於構成犯罪，但是因為房子畢竟是別人的，所以小吳還是只能認賠盡快搬走。萬一遇到強悍的拍定人，搞不好的話還會新增一條前科記錄呢！

筆者希望藉由這個案例提醒各位在外租屋的朋友，即便只是租房子，還是要小心，有時損失錢事小，但若惹上官司，那就真的問題大了。所以租房子的時後，最好請房東出示最新的房屋登記謄本跟房東的身分證，確認一下房屋的產權歸屬與現況；另外也可以跟警衛、鄰居打探一下該房子的概況；總之，事前多一分細心，事後少一分風險。

本篇轉載自奇摩房地產編輯部     102.12.31

• 公告現值調漲機捷A7站都計區翻5.4倍‏

〔自由時報記者謝武雄／桃園報導〕

       桃園縣明年的公告現值出爐，整體調幅高達二十二．五％，調幅最高的是機場捷運A7站都計區高達五四○％，桃園市中正路、復興路口肯德基每坪將近一五○萬元，連續七年蟬聯桃園縣「地王」。

縣府地政局長林學堅表示，這次調整主要是反映市場實際狀況，公告現值調整會影響到增值稅高低，但這是土地買賣移轉才要負擔的稅賦，屬於機會稅；至於地價稅仍要視公告地價而定，公告地價三年調整一次，今年已調整過，一○五年才會再調整。

地王桃市中正路口肯德基

桃園縣從九十九年起到明年止，五年來公告現值調幅分別是四．五七％、六．九五％、七．八五％、十．八％、二十二．五％，明年的調幅最高，地政局地價科長何俊男說，這主要是反映實價登錄，今年桃園縣各鄉鎮市地價漲幅都在二十％以上，很多區段徵收、市地重劃助力，帶動地價翻身。

其中，調幅最高的是機場捷運A7站都市計畫區，這裡是中央合宜住宅所在地，以往是山坡地保護農地，如今解禁為住商用地，公告現值大幅調升；其次是桃園市中路地區，調幅也高達三五○％；桃園市經國地區二三○％、八德都市計畫一二○％，都是調幅較高的地區。

「地王」仍落在桃園市中正路、復興路口肯德基，每坪公告現值一四九萬九二六六元，以前「地王」在桃園市大廟附近，九十六年以後易主，已連續七年蟬聯；至於最便宜的地段在復興鄉赫威段─河川區用地，每坪只要五百九十五元，相差二五一九倍。

調幅最高的鄉鎮市是龜山鄉三十二．二九％，除A7站因素外，捷運新莊線通車也造成迴龍地區地價大漲，其次是桃園市的三十％，最低的是復興鄉三．九二％。

何俊男預估，明年中壢市體育園區、捷運A20、A21、A22及蘆竹A10開始配地，都會推升當地公告現值；機場捷運通車後，捷運車站周邊地區也會有一定漲幅。

本篇轉載自自由時報記者謝武雄     102.12.19

我家會不會被政府徵收

住展房屋網 – 2013年10月16日下午12:00

【住展房屋網施絢傑】喧騰一時的大埔農地強徵強拆事件，至今仍沒有完全平和落幕；此事看在眼裡，一般民眾可能會有以下疑問：這樣的事，會不會發生在我身上？如果真發生，政府究竟是憑什麼徵收？我又該如何面對，進而保障自我權益？

「今天拆大埔，明天拆你家」；這是數月前鬧得滿城風雨，事件本身可追溯回兩年前，惟至今還無法善終的苗栗大埔農地區段徵收案，相關抗議團體最初所喊出的口號之一。

從縣府漏夜剷平農作物，到以強勢警力拆除拒遷四戶之一張藥局違建，在媒體高度曝光下，看來的確觸目驚心。而閱聽大眾看到如此醜陋的過程，除了對政府心生不信任感外，恐怕還會產生下列疑問：「下一個(被徵收的)，會不會就是我(家)？」

要回答這個問題前，首先必須了解，政府徵用民間私人土地的法源為何，及可執行的方式有哪幾類？

土地徵收行使上級所有權

所謂土地徵收，是指國家因為公共或相關用途之目的或需要，基於公權力，行使其「上級所有權」，強制取消私人土地下級所有權，並給予合理補償，進而另行支配土地使用(權)的一種行政行為。

而所謂「上級使用權」，則是來自土地法第十條規定，「中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。」法界解釋，這裡的『屬於中華民國人民全體』，就是「上級所有權」的意義所在。

然而有關土地徵收之相關規定，除土地法第五篇有一般性規定外，平均地權條例、都市計劃法等也都有相關規定，結果形成法令疊床架屋的情況。於是民國八十九年二月政府公布施行「土地徵收條例」，並賦予其特別法之地位，優先他法而適用。

由以上相關法源描述可知，政府徵收私人土地，重點在於基於公益事務主要是公共建設之需要，而行使『上級所有權』。至於手段，則有一般徵收、區段徵收及市地重劃三大類。而在內政部地政司網站上，對於這三類方式有極詳細的介紹與區分。(http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landfaq1.asp?fqid=811&cid=2)

市地重劃比區段徵收好？

簡單來說，一般徵收最單純，就是政府基於公益需要，直接徵收私人土地並給予補償金(不能發還土地)。然而這樣的徵收方式，勢必出現「為何是我(的地)，而非其他人被徵收」的問題；尤其建設完成後，周邊土地還會因此增值，更加凸顯所謂的『不公平』。

因此，政府又根據相關規定，把徵收範圍擴大，並重新畫設道路公設等，以兼顧徵收之公平性，而且使更多人都能『雨露均霑』。理論上，區段徵收也是直接按公告現值發放補償金，私人地主拿錢走人，或重新回來購買土地。

不過，因為官方經費(不足)等理由，因此另外設計出配發徵收後重新規劃的土地給原地主的方式；而配還土地稱為『抵價地』，因為這裡的價，指的是地價(過去按公告現值，後來改為加成，現在又改為按市價)。

至於市地重劃，則是因為道路或公共設施不足等理由，所進行的都市計劃重新訂定，並增設道路等公設。這時原地主重新配發的土地，則稱做『抵費地』，原因在於，參與重劃作業(增建道路等公設)，必須負擔相關費用。市地重劃案例，內湖五期重劃區。

取回土地市地重劃較多

因此，雖然出發點稍有出入，但從實施末端來看，都有區域重劃及行公共建設之實，私地主最後也都抽籤取回土地，再另行處分或重建，結果是類似的，所以一般民眾並不易區分兩者之差異。

至於印象中認為後者(市地重劃)較為有利，原因可從兩個角度切入。首先，地政司網站上是寫，區段徵收為公權力執行，市地重劃則較『民主』；實際則是，前者一定要官方才能執行，後者則可由民間自辦。不過民眾認為市地重劃對自己較有利，原因其實還是取回土地多少的差別。

根據地政司官網資料，區段徵收取回的抵價地，是原土地(面積)的百分之四十至五十(取回土地變少，是土地市值會因為重劃開發而增加)，市地重劃則最少百分之五十五起跳。然而，市地重劃通常不牽涉重大建設，因此(土地)增值空間較小；而政府在推動重大建設時對需用土地，一般則都會採行區段徵收方式，如高鐵車站及特定區劃設，就是採區段徵收方式。

而就實務面來看，用以下簡單方式，大概就能區分兩者不同。北市前地政局長陳錫禎解釋，市地重劃通常是在已頒佈都市計劃的區塊內實施，至於要變更開發農業區、保護區，則多半採區段徵收方式。

比如北市現在正夯的奇岩新社區，就是區段徵收，因為其前身都是農地；附近的北科計畫，也是一樣的情況。社子島、木柵路五段老泉里一帶，則原屬保護區，現在北市府準備進行開發，也是採區段徵收方式。相對地，先前另一熱門房市區內科五期重劃區，則屬市地重劃案，主要是原本就歸屬於大內科計畫之下。

因此以此為基礎，私人居住地如屬於原都市計劃內(住商用地)，則除非遇到重大建設，如捷運站設置，才可能被政府徵收(一般徵收)。但當私人土地是開發受限的保護區或農業地目時，一旦進行開發，手段就是區段徵收。區段徵收案例，桃園高鐵特區。

參與公聽會充分表達意見

不過，無論私人土地性質為何，當政府基於公益需要，必須徵收民間土地時，即可依現行相關法令為之，並進行重劃；因此「今天拆大埔，明天換你家」的情況，在政府持續發展地方改良建設的大前提成立之下，是確實可能發生的。然而，私人房地仍是人民辛苦打拼賺錢取得的，因此除制度上的合理補償機制外，自己的權益也必須適當據理力爭。

根據土地徵收條例，在興辦相關住展房屋網計畫、進行土地徵收前，需用土地人應需舉辦公聽會，聽取土地所有權人及利害關係人的意見。因此一旦收到相關通知信函，千萬記得，如果不想被徵收或有其他意見，一定要出席表達之。

另外，大埔事件雖仍未落幕，不過兩年前事發後，土徵條例已做若干修正，於前(一百年)年八月通過，去年初正式公告實施。而主要修正重點摘錄如下：

一、明定特定農業區農牧用地，除零星夾雜難以避免者外，需用土地人不得納入勘選用地範圍。但國防、交通、公用事業、水利事業、公共衛生及環境保護事業所必須或零星夾雜或經行政院核定之重大建設所需者，不在此限。（修正條文第三條之1，排除大埔之類的特定農業區）

二、增定需用土地人於申請徵收前，須就徵收計畫個別情形評估其興辦事業之公益性。（修正條文第三條之2，加強評估徵收案之公益性）

三、增訂協議價格金額得由需用土地人以市價與所有權人協議，及排除共有人優先購買權之適用。（修正條文第十一條，以市價為補償金依據）

四、增定低收入戶或中低收入戶人口，因其所有建築改良物被徵收，致無屋可居住者，需用土地人應予以安置，安置方法包括安置住宅、購置住宅貸款利息補貼、租金補貼等。(修正條文第三十四條之1)

五、增列原土地所有權人如有繼續耕作意願者，得於區段徵收範圍內劃設農業專業用區，供原土地所有權人申請配售土地之需。(修正條文第四十三條之1)

事前溝通協調政府有責任

平心而論，對於政府徵收私人土地，進行所謂公益性建設開發一事，是直到大埔事件爆發後，才引發社會高度關注，相關修法也由此而生。不過單純就事論事，陳錫禎認為，多數徵收案都符合公益性質，大埔事件則算個案特例，至於某些徵收案作業推動困難，甚至引發民怨，問題其實是出在事前溝通上。

陳錫禎分析，從法理上看，大埔徵收案並無問題，徵收四戶改良道路的理由也是成立的，但是作法上可更細膩些；更重要的是，這仍牽涉到民眾私人財產權，因此絕不能急著完成，反而要花更多心思與民眾溝通，說明徵收的必要性。

尤其要注意，除了有形的土地及地上物之外，被徵收者的無形精神損失，才是難以用金錢衡量的，因此從上位決策者到執行人員，都要有同理心。此外，徵收案的公益及必要性，仍是最重要事項，必須審慎評估；以大埔案為例，如果縣內其他科技工業園區閒置率偏高，則該案的必要性，確有再討論或商榷的餘地。

至於拆遷的安置議題，可能因為牽涉到後續買賣及管理，多數地方政府傾向淡化或不處理。在相關條例修訂前，全台灣只有台北市有實施；比如士林官邸北側重劃區，泰北高中旁的一批公家興辦住宅，其實就是蓋給該區拆遷戶承購或暫時居住使用的。

別讓自己的權利睡著了

「今天拆大埔，明天拆你家」，聽起來很聳動，但從某種角度來說，卻絕非危言聳聽；尤其近年政府為拼經濟或拉近城鄉差距，而擘畫許多建設，如剛通車不久的五楊高架，或仍如火如荼進行中的大台北捷運路網建構，而這些建設，很多時候都須徵用私人土地才能順利推動。因此無論是一般、區段徵收或市地重劃，確實是可能發生在你我身上的。

而這個時候，除了關注相關訊息、積極參與相關公聽會，或透過其他管道充分表達意見之外，也應該要體認，正常情況下，短期個人不便或犧牲，換來的是中長期的大眾利益，到頭來，自己其實也是受惠者；況且，現在已改採市價為補償基準，不致讓被徵收者認為自己的土地被賤賣。總之還是要記得，「別讓自己該有的權利睡著了！」

本篇轉載自住展房屋網     102.11.28

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2013-10-22

出售未滿2年農業用地及其地上農舍，應向主管機關申請農業證明，以免被課奢侈稅！

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】民眾詢問國稅局，其於2012年8月間，出售持有期間未滿2年之農地及其地上農舍，該農地並非都市計畫區內之土地，為何遭國稅局核定特種貨物及勞務稅(奢侈稅)並處罰？
 
財政部北區國稅局表示，依奢侈稅條例第5條第4款規定，經核准不課徵土地增值稅者，非屬前揭條例規定之特種貨物。上開所稱「經核准不課徵土地增值稅」，係指符合農業發展條例第37條第1項、第38條之1或其他依法得申請不課徵土地增值稅之規定，並經地方稅稽徵機關核准或認定者。
 
該局進一步表示，所有權人應出示該管地方稅捐機關核發之「土地增值稅不課徵證明書」；如未申請不課徵土地增值稅，則應提供「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，經國稅稽徵機關認定符合不課徵土地增值稅要件者，始可排除課稅。
 
民眾所出售之農地及其地上農舍，因無地方稅捐機關核准之不課徵土地增值稅證明書，且無法出示上述相關農業使用文件，核與前揭條例第5條第4款規定不符，致遭國稅局依法補稅處罰。該局特別提醒民眾，買賣房地應特別留意相關法律規定，以免觸法遭罰。

本篇轉載自MyGoNews   102.10.22

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2013-10-22

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部台北國稅局表示，遺產稅應納稅額在30萬元以上，且繳納現金確實有困難，納稅人可以在繳納期限內，就現金不足繳納部分，申請以遺產中的公共設施保留地(以下簡稱公設地)抵繳遺產稅款。抵繳土地的價值，以申請日公告土地現值為準。
 
台北國稅局說明，為避免以公設地抵繳稅款侵蝕稅收，及兼顧公設地原始持有者的權益，遺產及贈與稅法施行細則第44條特別規定，申請抵繳的公設地，除非在都市計畫劃設前，已經由被繼承人所持有，或在劃設後皆因「繼承」而移轉，可以全額抵繳外，都應按「應納遺產稅額×(申請抵繳之公設地財產價值÷全部遺產總額)」公式，比例計算各筆公設地可抵繳的限額。
 
另外，財政部2011年9月9日台財稅字第10000260810號令同時規定，納稅人如申請以多筆公設地抵繳遺產稅，經以上述公式計算抵繳限額後，可由納稅人就該等公設地，自行擇定其中1筆或數筆，與各該筆得抵繳限額合計數相當部分，辦理所有權移轉登記。
 
該局進一步說明，以王小華遺產稅案為例，該案經核定全部遺產總額為4000萬元，應納遺產稅額為200萬元，納稅人繳納現金確實有困難，申請以遺產中核定價值各為100萬元、300萬元的2筆公設地抵繳稅款，因該2筆土地在王小華生前「買賣」取得時，就已經是公設地了，所以這2筆公設地可以抵繳遺產稅的限額為20萬元【200萬元×(400萬元÷4000萬元)】。而且，納稅人可以自行選擇以該100萬元或300萬元土地中任何一筆或二筆土地的相當持分，抵繳遺產稅額20萬元，辦理產權移轉登記；至於其餘180萬元稅款，納稅人必須以現金繳納，或以其他實物抵繳。

本篇轉載自MyGoNews   102.10.22

家庭人口數越多 遷往新北、桃園越積極‏

【廖賢龍/台北報導】

       根據內政部統計近十年家戶人口數，發現全台近十年的平均戶量從3.29人減少到2.85人，顯示台灣家戶人口已日漸減少，小家庭已成主流。鑒於此，台灣房屋智庫針對桃園以北來店(電)客戶調查有意購屋的家庭人口數。調查結果，單身貴族有37.4%的比例會選擇台北市居住；家庭人口數為2至3人時有42.6%選擇新北市居住；至於4至6人的大家族以前往桃園縣定居戶數最多。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，影響人口遷徙的主要關鍵有

1.就業機會

2.房價高低

3.社會福利

，若能掌握就業機會大、房價相對低及社會福利好的前提下，是很吸引區外人口的移入。

從民調中可以發現，因為台北市就業機會較多所以一人獨自在北部打拼的民眾，即使北市房價較高，還是寧願選擇在就業地點近的地方購屋，加上北市福利政策較完善，吸引許多民眾遷入，但如果因為結婚、生子等原因使得家庭成員增加為2至3人，他們就可能會考慮新北市或桃園購屋，但如果是三代同堂的4至6人組合，前往桃園的比例大幅增加到30.4%，因為這些自住族群預算有限，相同的預算想要有更大的生活空間，就只有往台北市外圍的地方移動，使得近兩年桃園的房價漲幅7.5%超過新北市的5.9%及台北市4.2%。

劉怡蓉表示，透過重大交通建設，讓新北市生活圈幾乎與台北市緊密相連，從新北市升格後，行政資源更加豐富，無論是三環三線、淡水輕軌捷運、三鶯線等重大公共建設陸續定案，加上低基期房價更吸引首購族或小家庭遷入。

至於桃園因房價基期相對雙北低，加上2007年高鐵通車效應，而民眾可以選擇以時間換取空間，以小換大的方式，前進桃園購屋，加上房市受惠升格議題及重大建設，從五楊高架、機場捷運到航空城，桃園的聯外交通網未來將更完整綿密，和台北的城鄉差距漸漸縮小，通勤時數和里程也相對降低，「房價」與「交通」提供了桃園房市基本的競爭力，使得今年以來，才兩個月的光陰，桃園的淨遷入人數已達1,267人，更超越雙北市，未來在桃園升格助益下，配合重大公共建設的推動，整體房市可望繼續向上攀升。

劉怡蓉表示，公共建設、外來人口、外來資金及長期穩健的產業發展才是房價發展的支撐要件，但因不動產仍具有自住，投資及避險三大功能，因此保守型的買方會拉長決定的時間，但最後仍會謹慎入場。此外，今年經濟景氣可望呈U型復甦，加上實價揭露帶動房市交易效率化，各國貨幣寬鬆政策可望繼續實施，民眾買房保值的意願可望更為強烈。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，隨著交通建設發展，拉近北高距離，也擴大上班族生活圈，居住經驗也增加，不管是海邊的家或是山上的家，不管是晴是雨，對家都充滿著很多美好回憶，家也代表著一種安定、溫暖的情感寄託。

本篇轉載自MyGoNews  102.04.02

換屋族三大需求：生活機能、學區、綠地‏

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】

      根據內政部統計近十年家戶人口數平均戶量從3.29人減少到2.85人，生育率越低，孩子越寶貝，不少夫妻購屋時的環境條件也以孩子為優先考量。台灣房屋智庫針對來店的換屋族進行調查，61.36%的換屋族要求三房，其次21.65%為四房；居住環境地點以「生活機能」排行第一、其次為鄰近學區以及親近公園或綠地做為選擇標準。

台灣房屋智庫觀察實價登錄資料，101年8月至102年1月三房的住宅交易中，北市最低平均單價38萬，出現在萬華區；最高則是炙手可熱的學區大安區，為74萬。而交易最熱的前三名區域分別為內湖、文山、南港。

新北市的三房房型銷售最熱的區域首推淡水，且平均房價還守在1字頭為19.4萬，其次則為板橋和新莊，最高單價則在永和平均39.2萬。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，夫妻新婚時因為經濟能力有限，會願意選擇小坪數或是租屋來解決居住問題，不過隨著小孩出生長大需要較大的活動空間，為了讓子女有更好的生活和教育品質，不少爸媽願意仿效孟母三遷，就為了尋覓一個適合孩子健康生長的居住環境，因此在換屋時的購屋條件也有明顯的改變。

張旭嵐指出，年輕的小資夫妻嚮往北市的生活機能，但是受限於存款有限，因此轉向低單價、低總價、低自備的北市蛋白區，或是選擇新北市，以時間換取更多空間。張旭嵐進一步分析，萬華區三房平均坪數小、單價低，總價也比較親民，因此看上北市社會福利，期待戶籍能落在北市的小夫妻，萬華是個實惠的選擇。不過近來新北市幾項交通建設確定動工，尤其捷運輕軌帶動淡水房市熱潮，更是年輕爸媽在親水親綠地條件上的最佳選擇，尤其房價還有機會守在１字頭，也讓期待有更好生活品質的小資夫妻可以輕鬆換房。

張旭嵐建議，換屋以自住需求為主的民眾應採「漸進式」，因此選擇上還是要以自身能力為優先考量，再隨家中人口變化與生活需求作為衡量依據最實在，其次再考慮未來轉手性、抗跌性，在換屋的同時累積資產價值。

轉載自MyGoNews   102.04.10

桃園房價3年漲65.5%‏

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】

       看準桃園航空城及桃園縣升格利多，包括青埔、南崁及八德等地成為購屋者購屋新標的。根據住展雜誌統計，329檔期全台推案高達4,300億元，其中桃園房市便占1,247億元，超越新北市的1,135億元，更占北台灣推案量的42％，桃園房市是否過熱，而成為新的房市炒作區，央行高度關切。

根據住展雜誌統計近3年第一季桃園地區的推案量，2011年第一季的推案量為330.5億元，2012年第一季的推案量為306.65億元，2013年第一季的推案量為562.4億元。今年第一季的推案量明顯放大，2013年第一季的推案量較2012年同期成長83%，出現「價量齊揚」的多頭走勢。

在房價上，桃園地區2010年第一季的房價為每坪12.2萬元，2011年第一季房價為每坪14.7萬元，2012年第一季房價上揚至每坪17.6萬元，2013年第一季房價再上揚至每坪20.2萬元，等於3年漲65.54%。

中壢房市2010年第一季房價為每坪13.0萬元，2011年第一季房價為每坪15.3萬元，2012年第一季房價上揚至每坪18.1萬元，2013年第一季房價再上揚至每坪19.8萬元，等於3年漲52.3%。

蘆竹房市2010年第一季房價為每坪13.4萬元，2011年第一季房價為每坪15.8萬元，2012年第一季房價上揚至每坪19.4萬元，2013年第一季房價再上揚至每坪22.5萬元，等於3年漲67.9%。

八德房市2010年第一季房價為每坪12.5萬元，2011年第一季房價為每坪15.0萬元，2012年第一季房價上揚至每坪17.7萬元，2013年第一季房價再上揚至每坪19.5萬元，等於3年漲56%。

三個區域房價的漲幅以蘆竹鄉的漲幅最大，中壢市的漲幅最小，漲幅都超過五成之多。至於桃園市房價從2010年第一季每坪16.9萬元上揚至2013年第一季每坪28萬元，漲幅為65.6%。

交通部宣佈面積達470公頃的桃園機場海軍基地，2013年6月將搬遷，機場南側航高限制解禁。包括到高鐵站區共七、八百公頃土地，周邊開發大利多，大園地區有可能成為下一個青埔新興商業區，交通部並強調此舉將使桃園航空城計畫大步向前走。

本篇轉載自MyGoNews   102.04.02

老屋40年漲20倍 姑嫂搶著要

作者： 記者林志函、袁志豪╱台北報導 | 聯合新聞網 – 2013年4月4日 上午2:48

台北市文山區一間當店面的老房子是誰的？姑嫂各說各話。李姓婦人說，當年擔心遭討債，將房子登記在弟弟名下，弟弟病逝後弟媳不還屋；弟媳說，丈夫半工半讀儲蓄，念在姊姊獨自養幼子生活困苦，才提供房子讓她做生意。

台北地方法院審酌李婦無法證明出錢購屋或和弟弟約好借名登記，她弟弟卻曾拿房子向銀行抵押借錢並保管所有權狀，認定房子不是借名登記關係，判決李婦敗訴。

房仲業者表示，文山區景華街一樓的卅坪店面，市價約兩千多萬元，四十年前的房價頂多一百萬元；目前屋主把店面隔一半，兩邊各收房租三萬元，每月有六萬元的租金收入。

李姓婦人提告指出，四十一年前，丈夫在外欠債，她買下文山區房子後擔心遭人討債，將房子登記在就讀大學的弟弟名下。她一九八○年搬進新家做小生意，還出租房子給別人。

李婦說，弟弟四年前突然重病，一年內驟逝，來不及交代如何處理財產；弟弟病危期間，弟媳曾答應盡速辦理返還登記卻食言，她不得已才提告。她說弟媳和姪女從沒住過該處，戶籍也沒遷進去過，怎麼說房子是她們的？

弟媳則向法官說，房子是丈夫繳稅、使用、處分，所有權狀也是丈夫保管，沒聽說借名登記的事；她說丈夫大學半工半讀，當預官的薪水省吃儉用，寄回家中儲蓄。丈夫當年不捨姊姊獨自養小孩且生活困苦，才提供房子讓她免費住；姊姊自稱婚姻不幸才帶小孩投靠娘家，怎有錢買房子？

弟媳並認為，姊姊如果擔心被討債才借名登記房子，應該在兒子滿廿歲時要求將房子移轉登記給小孩才符合常情，但姊姊沒這麼做。

本篇轉載自聯合新聞網      102.04.04

房市高手 殺價暗招

作者： /撰文/今周刊 | 今周刊 – 2013年4月8日 下午1:32

房地產的交易過程堪稱人生投報率最高的一場談判。在這場爾虞我詐、利益衝突拉鋸的鬥智賽中，有人可以憑著高超的說服技巧叫對方讓步妥協，求取最大的利得，但有人卻只能在對手目眩神迷的話術下節節敗退。

說服人者動輒獲得、省下數十甚至數百萬元；被說服者，則恐怕耗損千金。其實，面對技巧純熟、話術高明的房仲、代銷、投資客和銀行員，只要拿?房地產談判過程中的關鍵步驟和達人密技，你也可以輕易地見招拆招，立於不敗之地。

談到房地產，任誰都希望，能夠「買」得便宜、「賣」得高價、「租」得划算，同時又能「貸」得優惠，畢竟在這動輒數千萬元，堪稱人生最大的一筆交易中，往往是差之毫釐，失之千里，不得不計較。但除了仰賴幸運之神的眷顧外，在這爾虞我詐的過程中，面對技巧純熟、話術高明的房仲、代銷、投資客以及銀行業務時，難道就只能任人宰割？三十六歲林裕豐的例子告訴你，就算是勢單力薄的小市民，其實也能扭轉乾坤。

心急壞大事 「加價購」買屋 多花三百萬冤枉錢

目前在電視台擔任主管的林裕豐，是同事眼中名副其實的房產達人，因為他談判技巧高超，買賣房子就是比別人划算。但事實上，在剛開始跨入房地產投資時，林裕豐也曾有過慘痛的經驗，而現有的操盤心法，都是從一次次的敗陣中領悟出來的。

四年前，林裕豐還只是個「無殼蝸牛」，租屋的日子，一年吃掉他三十萬元，早就讓林裕豐有著濃濃的購屋夢。

二○○八年的一個深夜，住家浴室的蓮蓬頭突然爆裂導致淹水，當他收拾完殘局後早已氣力殆盡，更堅定了買房的信念。巧合的是，當時在同棟社區內剛好有房子要出售，急著買房的林裕豐，立刻跑去看房，但「涉世未深」的他，購屋殷殷企盼之情全寫在臉上，這一切屋主全看在眼裡。

「當時賣方一定在想，這麼急著看房，又是同社區租屋族，連搬家費都省了，肯定非買不可！」「我想我臉上一定寫著『大肥羊』三個字。」他娓娓道來。

果不其然，洞察心機的屋主就像陰險的大野狼，運用了「緩兵之計」和「以戰逼和」等策略，讓林裕豐「就範」。

首先屋主故作姿態地說，「還有許多人在看喔！」更找來仲介一搭一唱，搧風點火，「唉呀！你這麼急，要加點價表現誠意啦！」此時屋主再故意透露其他買方的開價大約為一千一百萬元，被逼急的林裕豐，不但沒探聽虛實，連價都沒殺，甚至還「加價購」多花了一百多萬元，以一千二百萬元買下。木已成舟後，才得知當地的行情大約只有九百多萬元。

首次購屋慘痛的教訓，儘管讓林裕豐懊惱多時，卻也讓他決定要細心研究房地產，將來「扳回一城」。因此，後來林裕豐只要放假，就到處看房子，想盡辦法認識房產投資達人，請教操作的訣竅。

蹲馬步磨刀，經由這些高手的提點，讓他深深感受到，「房市的生存之道就是『比對手還精』！不但要明瞭對方的話術，避免被糊弄，如果能掌握談判技巧，還能轉守為攻為自己爭取最大的利益。」

兩年前奢侈稅開徵前夕，林裕豐趁著市場出現一波拋售潮，搶進一戶台北木柵萬芳社區的電梯大樓，脫胎換骨的他，開始懂得運用技巧。

在上談判桌前，他先調出建物所有權及謄本等基本資料，從中發現該房最後一次交易時間為二○一○年之前，推估當時買進價不到一千萬元。

並且發現賣方持有房屋超過兩年，卻急著脫手，解讀出對方想必是怕奢侈稅上路後房價會下跌，「抓住這個弱點，我就知道這非常有談判空間了。」

掌握四大步驟 操作房地產立於不敗的祕訣

因此，儘管當時屋主每坪開價是四十二萬元，而市場的成交行情則約為三十九萬元，但林裕豐料準對方怕奢侈稅，一定肯降價求售。

他直接叫價每坪三十五萬元，更先付五萬元訂金表示誠意，讓屋主眼睛一亮。最重要的是，在談判桌上，林裕豐氣定神閒地向屋主分析利害：「我當然知道市價是三十九萬元，但等你拖到奢侈稅上路後才賣出，說不定已經跌價到三十三萬元，不如我馬上用三十五萬元買下，你還倒賺了兩萬元！更何況你已經賺夠了。」這套說辭，果真打動了屋主，以每坪三十五萬元成交。

「在房地產的交易中，不想輸，就得要知道別人怎麼跟你談；想要贏，就得要懂得怎麼跟別人談！」從房仲和代銷業起家，曾見證過無數房地產交易個案的中華民國不動產經紀人協會理事長蘇雯英，在聽完林裕豐的際遇後，詼諧地套用了超人氣清宮鬥爭劇「後宮甄嬛傳」的經典台詞，一語點破房地產談判的重要。

她感觸良多地說，房市交易中，很少能有「賓主盡歡」的。買方怨多花了冤枉錢，賣方嘆賺得不夠多，房東恨賤價出租，租方氣不夠划算，而貸款時嫌銀行刻薄小器，偏偏銀行也擔心風險高！「因此，房地產談判是人人必修的一堂課！」

而關於談判的訣竅，《今周刊》進一步走訪了十數位在「買、賣、租、貸」經驗豐富的投資客、包租公、仲介、代銷、銀行業務等房地產談判高手，結合了蘇雯英的談房元素，理出「觀望」、「布局」、「運籌」、「收割」四大操盤步驟，教你立於不敗之地。

編按：本文摘自4月3日出刊之《今周刊》850期封面故事「房市高手 殺價暗招」，同期相關系列報導有「從管理300間套房練就的殺價真功夫」、「殺租高手獨門三密技 月省二成租金」、「房貸談判達人靠四奇招 輕鬆養八房」，更多內容請參閱本期《今周刊》。

本篇轉載自今周刊    102.04.14

機場捷運A7合宜宅辦理第一階段出售公告‏

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】

       營建署表示，機場捷運A7站合宜住宅已於2013年4月8日辦理第一階段出售公告，本案預計於4月15日至6月23日，受理符合第一類合宜住宅承購資格之民眾申辦預售登記作業。

為避免承購民眾看屋奔波，將由遠雄建設事業股份有限公司(A基地)、皇翔建設股份有限公司(B基地)、名軒開發股份有限公司 (C基地)及麗寶建設股份有限公司(D基地)於桃園縣龜山鄉華亞三路成立聯合銷售接待中心，以聯合銷售之方式統一辦理登記、抽籤及選位作業。

辦理登記期間，因考量目前各直轄市、縣市政府核發資格證明已超過35,000件，為方便民眾辦理預售登記作業，擬規劃以各縣市分梯分時之方式，排定各縣市符 合承購資格的民眾辦理登記作業之時程，屆時請民眾配合於指定期間前往聯合銷售接待中心(桃園縣龜山鄉華亞三路、科技二路口)辦理預售登記事宜。

另為服務登記民眾，於桃園縣龜山鄉復興一路上長庚病理停車場前備有「機場捷運A7 站合宜住宅」專用免費接駁車，接送登記民眾到聯合銷售接待中心，歡迎民眾多加利用。本案受理登記完畢後，將擇期辦理公開抽籤決定選位順序，並按選位順序依序辦理選屋及簽約作業。

機場捷運A7站合宜住宅預計於4月15日至6月23日，受理符合第一類承購資格民眾申辦預售登記。

轉載自MyGoNews  102.04.10

中山區連4個月奪下北市交易王‏

【MygoNews林承志/台北報導】

台北市地政局公布，2013年2月北市建物買賣移轉棟數共2,099棟，較上月大減1,670棟，月減44.3%；與去年同期相較，年減326棟，減少13.4%。2月台北市各行政區買賣移轉動能變化，交易量賣座王由中山區以338棟奪下北市連四個月冠軍，內湖區以284棟、大安區205棟分居2、3名，受到過年的季節因素影響，本月各行政區房市棟數皆較上月減少。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，2013年2月適逢農曆年的因素影響，加上2月工作天數較少，所以北市房屋整體交易減少44.3%，但如果單純還原天數買氣大約比上個月減少10%左右，加上年節前後降低民眾決定購屋意願，所以2月房市交易動能絲毫不輸1月份，雖著經濟景氣回溫，3月房市可望逐步上揚，329檔期將是年後第一個房市冷熱測試關卡，但值得注意的是，台北市房價一直居高不下，自住型買方開始往新北市或桃園縣移動的速度將會更加快速，相對低單、低總、低基期的「三低」產品及區域，將一躍成為市場主流。

台北市2月交易量賣座王由中山區以338棟奪下北市連四個月冠軍，而內湖區則以284棟居第2名，劉志雄分析，中山區位於市中心，商業活動熱絡、生活機能亦相當完善，但房價比起信義區、大安區顯得平易近人，一直是台北市交易熱區，因此房屋交易週期短，投資置產及自住的買方積極湧入；至於內湖區則是因為內科帶來就業機會，加上捷運文湖線開通，吸引許多自住買盤，帶動房屋需求，房價也一路向上攀升，許多產品價格屢創新高，區域房價成長快速，尤其未來隨著經濟逐步復甦及松山機場新國門效應，內科將持續蓬勃發展，培養更多科技新貴，內湖區也將是他們購屋置產的第一選擇，因此內湖仍是台北市房價增值潛力區，較受民眾青睞的公寓總價帶約1200至1500萬，電梯總價帶則約2500至3000萬，除自住客之外，置產客也積極進入該區，以小型店面3000至5000萬產品最為熱門。

本篇轉載自MygoNews   102.03.05

地王兩樣情北市開百貨嘉縣賣蚵嗲‏

自由時報

隨著新年度土地公告現值調整，各縣市地王出爐，但地王也分大、小咖。台北市忠孝西路的新光摩天大樓十五度蟬聯全國地王，公告現值每坪四三八．二萬元，可稱是最高檔的百貨辦公大樓；但地王所在，也不見得都是金光閃閃的行業，例如後山台東縣的地王是在賣水果、嘉義縣地王則是在賣蚵嗲。
全台地王中，多的是蟬聯數十年的老地王，如基隆、雲林、屏東等縣市，由於位處商圈，這些燙金地點多半做為銀行、銀樓或是速食、服飾等連鎖店，是名副其實的黃金貴地。這些地王少有交易紀錄，屋主多半自住、營業或出租，坐收地利。
台東地王百貨行變水果攤
但也有例外情形，例如台東市正氣路、光明路口的地王，早期是百貨行，如今則經營水果攤，已三、四十年；嘉義縣的地王位於朴子市山通路、市西路口，是一間賣苦仔嗲（蚵嗲）的鐵皮屋，不過業者開宗明義、直接取名「金地王」。
地王變遷見證商圈興衰史
地王也見證商圈興衰，新北、台中、高雄等地的地王，均拜都市發展軸線的移轉而成形。
以台中市為例，縣市合併前，蟬聯最久的地王是中正路、自由路口的麥思多麵包店；後來被中港路廣三崇光百貨對面角地取代，到九十六年，中港路新光三越竄起、蟬聯迄今，該百貨設立前，整個七期重劃區一片荒涼，現今已是豪宅林立。
新北市十年來的地王從板橋「後站」中山路一段與重慶路交叉口，轉移到新板特區的板信大樓。市府地政局認為，交通與商圈發展是最重要的因素，當時未開發的新板特區，如今是高鐵、台鐵、捷運三鐵共構的交通樞紐，帶動鄰近土地的開發。
新竹縣也是如此，縣府地政處表示，由於竹東開發早，縣市分家前，地王均在竹東鎮長春路段，隨著縣府遷至竹北現址，良田變成機關重地與商業區，加上高鐵設站，十多年來，由竹北縣治一到三期及高鐵區一帶輪流「稱王」，九十九年起則是竹北市光明六路口、台灣銀行正對面的商業大樓蟬聯迄今。
高雄市的地王變遷與百貨公司的興衰息息相關，早期鹽埕區大新百貨獨占鰲頭，隨著商圈移轉，七十六年五福、中山路口的大統百貨竄起，八十四年公告現值創下每坪一三八．七萬元的天價，迄今未被打破，但當年底的一把火燒掉了地王寶座，由大立百貨取代；直到九十三年，三多路ＳＯＧＯ及新光百貨商圈竄起，迄今已十連霸。
閒置畸零地苗地王最特別
最「特別」的地王屬苗栗縣南苗三角公園內的私有畸零地，僅三．三坪。縣府地政處地價科長李森隆說，該地夾處於中正路與光復路間的商圈，雖然閒置，但歷年來穩居地王寶座。
除金門、馬祖外，地價最低的地王位於澎湖，公告現值每坪僅三十四．一六萬元。不過，澎湖今年土地公告現值調幅居全國之冠，與去年相比，今年全國土地公告現值平均調高七．九七％，調幅前三名分別為澎湖縣的四十二．八四％、金門縣二十四．四一％、新竹縣十二．九七％。
即使如此，澎湖縣土地公告現值仍明顯低於市場行情。以「地王」馬公市中正路第一酒廠門市為例，公告現值每坪僅三十四．一六萬元，但附近區域每坪市價動輒近百萬元，新建透天厝每棟均上千萬元起跳，房價甚至凌駕一海之隔的高雄都會區。

轉載於自由時報     102.02.27

北市公寓房價驚人‏

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

根據調查，實價登錄後，有近三成準新人想買「市區地段佳的中古公寓」，但即使都更被卡，北市公寓價還是貴得嚇人，大安區每坪70萬起跳、中正及松山每坪均價也超過60萬元、信義及中山則逾50萬元。

房仲業表示，要省預算，還是往交通方便的北市外圍找房較實在。

後實價登錄時代，市場氛圍有利買方，根據調查，27.5％的準新人希望選擇「市區地段佳的中古公寓」，因為房價應該較低；近三次實價登錄資料公開後，在北市可以找到「1」字頭的價格，儲房仲業表示，房價會超乎行情價的低，不是交通偏遠、屋況差，就是有某些缺點，一般人恐看不上眼。太平洋房屋行銷部協理李季鴻指出，台北市的公寓平均單價為每坪49.22萬，以居住30坪計算，約需1,500萬元，7成貸款，利率2％，貸款20年，2年寬限期月繳17,500元，之後本金加利息將近5.8萬元，以三分之一法則回推，家庭月收入須達17萬元。

若是在大安區，每坪均價71.28萬，算算要超過2千萬元，2千萬元在台中、台南及高雄都能買間透天厝了，若最便宜的地區是萬華區公寓每坪也要35萬元起跳，30坪的30年老舊公寓也要千萬元。

準新人如果要買房買得沒有負擔，台灣房屋智庫市場經理劉志雄建議，可以往北市外圍找，如林口、三峽等地。

劉志雄說，機場捷運將在今年通車，林口地區交通會四通八達，未來不論是出國或是進入市區都會更為便利，林口除了有機場捷運線，還有影視專區的規劃，從官網揭露實價來看，電梯大樓均價為21.62萬元，公寓均價為18.5萬元，該地區房價相對親民。

另外，捷運「三鶯線」，預定在2014年動工，2021年完工通車，三峽區電梯大樓目前每坪均價為18.72萬元，公寓均價為12.63萬元，也是可以考慮的地區。

轉載自工商時報   102.02.06

黃金區 今年房市一級戰區‏

工商時報【記者方明╱台北報導】

進入後實價登錄時代，據永慶房仲網統計，北市雙子星、新北市淡水、桃園五楊高架楊梅端、台中市北屯區、高雄市新灣區、台南市永康區等6大地區，去年物件點閱指數大幅成長30％~91％，今年估將持續成為潛力黃金區。

根據永慶房仲網統計，去年12月網路物件點閱的熱門區域，年增率前3名，分別為台中市北屯區91％、桃園縣五楊高架橋楊梅端89％，以及台北市雙子星80％，其中，共同特色是都有交通、重大建設的題材加持。

永慶房仲網分析，相對於台中市七期的房價，台中市北屯區的房價就顯得親民許多，隨著生活圈四號道（74號快速道路）的通車，及有「台中陽明山」之稱的大坑風景區，兼具交通、休閒、低房價三項優勢，因而成為熱門點閱率增幅之冠，預計在捷運綠線建設題材的加持，此區將成為台中市的優質潛力增值區。

而桃園在航空城及升格直轄市利多下，已是目前房市最火熱區域，而五楊高架橋楊梅端在去年12月16日正式通車後，物件點閱也攀升至第2名。

永慶房仲網認為，房價相對低的楊梅市，在交通建設完工後也成為潛力增值的焦點，農曆年後五楊的全線通車，楊梅市的房市應該會更為火熱。

此外，台北市雙子星地處於舊商圈的西區、房價相對低檔，在未來雙子星開發案完工後，結合現有的轉運站及周邊台北車站、地下街等商場，將成為增值潛力的熱門區域。

至於在淡海新市鎮方面，淡水輕軌工程環評甫獲經建會和環保署有條件通過，預計今年底動工、2019年完工通車。目前包括名軒、宏盛、鄉林及興富發等建商，都早已在此處卡位布局，預計今年都將大舉推案搶市。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，淡海輕軌的實踐，可望讓淡水區的房市量能再創高峰，將淡海新市鎮交易行情由目前的每坪23~28萬，推向3字頭。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，淡海新市鎮為淡海輕軌通車後最大的直接受惠區，對首購族來說，區內價格相對便宜，預估今年房價將有1成的成長空間。

另外，包括台南永康及高雄市新灣區等，點閱年增率平均也近6成。永慶房仲網高翠屏協理指出，這6大區域在去年政府公共建設相繼完工，以及未來交通建設、生活機能陸續到位後，將成為全台增值潛力好宅區。

轉載自工商時報 102.01.17

公告現值近實價 弱勢資格也放寬‏

自由時報【記者黃良傑／屏東報導】

「社會救助法」中低收入戶審核標準，因排富訂定不動產上限，將受到公告現值影響，今年八月起不動產實價登錄制度上路，雖有打房功效，但因登錄實價仍高於公告現值，加上中央要求地方「公告現值逐漸接近實價」，未來可能牽動中低收入戶資格。

社會處表示，實價登錄上路僅三個月，加上屏東公告現值變動不大，目前對中低收入戶尚無太大衝擊，僅屏市一戶低收入戶不符資格門檻，社會處緊急查訪並啟動放寬機制，也循立法院修法依據，追溯到今年一月。

社會處表示，低收入戶持有不動產上限三百萬元，明年起放寬為三百二十萬元，中低收入戶不動產上限四百五十萬元，調升至四百八十萬元，降低對弱勢民眾的衝擊。

此外，國民年金基本保證年金的發放資格，有關持有不動產的門檻也有調高，由八百萬元調高為九百萬元；不過，老人生活津貼、身心障礙者生活補助的資格，不動產公告現值上限仍維持六百五十萬元，社會處正密切注意公告現值可能對社福的影響。

轉載自自由時報 101.12.28