國稅局獵殺投資客
住展房屋網 – 2013年12月25日上午9:27
【住展房屋網何世昌】房價負擔居高不下，但繳款相對輕鬆的預售屋廣受青睞，不僅自住客喜歡，高槓桿操作的投資客也愛不釋手，藉由預售屋換約買賣大撈一筆；然炒作風氣過盛，輿論把預售屋視為高房價幫凶，國稅局在壓力下啟動專案徹查預售屋交易逃漏稅，國稅局與投資客之間大戰一觸即發……
國民薪資所得『倒退嚕』，房價卻依舊驚驚漲，漲到立委大人看不下去，在質詢時要求財政部長應處理預售屋投機買賣，另央行總裁彭淮南也發聲呼籲重視預售屋炒作問題。在各界壓力之下，外傳財政部悄悄啟動『獵殺行動』，獵殺對象就是藉預售屋炒作獲利的投資客。
查稅大軍從天而降
據張盛和在立院答詢時表示，查稅範圍並不會侷限在三千萬總價以上，只要是預售屋轉手次數頻繁者，就會是查稅的對象。針對這一點，本刊特別向賦稅署求證，一位不願具名的官員回應『以部長說法為準』，且強調查稅沒設定條件，即無總價、地區、對象、個案限制。
不過這個沒設定條件的說法，似乎與事實有些差距，據消息人士指出，今年桃園房價飆漲之後，中央為了壓制炒作氣焰，特從大台北抽派近百名人力，進駐桃園北區國稅局，同時要求『中選』的建商提供預售屋買賣名單。
據了解，國稅局此次查稅行動並非漫無目的隨機選查，而是早就擬定好作戰計畫、選定目標，遭選中的多是推案量極大的大型建商，為的是達到殺雞儆猴之效。諷刺的是，中小型建商口袋投資客反而逃過一劫，一樣是馬照跑、房照炒。
國稅局要求建商提供名單，有人從也有人不從，甚至有業者欲打造出『防火牆』，來保護跟隨自己南征北討的投資客。但國稅局官員透露，業者玩的把戲早就被看破手腳，以前沒查到『並非沒能力查，而是沒人力查』；但只要是遭選案查核的對象，都難逃出手掌心。
追稅層層剝洋蔥
消息人士透露，國稅局自九十九年起，就擬定專案逐年查稅，範圍不單單是預售屋，還包括成屋交易也是查稅重點。成屋買賣因需辦理移轉登記，必須繳納契稅；每一筆契稅申報都紀錄在電腦中，若該筆契稅的賣方未把交易利得納入當年度綜所稅一起申報，則電腦會自動勾稽，稅務人員就會得知逃漏稅資料。
預售屋因屬於權利買賣，毋須移轉登記，買賣轉手資料又全握在建商手中，國稅局查起稅來自是不易。但國稅局在取得建商所提供的第一手名單後，再與交屋時名單作比對，就能發現有無經過轉賣、換約。
若兩者名單不符，則必定經過轉賣，而國稅局則從歷次買賣的買方下手，請買方提供成交資料，以便層層往上追查，還原整串買賣過程。據國稅局官員說，遭追查的買方為確保自己權益，態度都很配合，一一交出換約資料。
游舜德教授建議政府應管制預售屋，每人最多限買兩間。
上有政策下有對策？
另有些業者起初不願提供名單，甚至提供非第一手成交名單。然國稅局恩威並施，除曉以大義，還以『協同義務』要求提供，讓業者一一繳械，拱手交出名單。
台北大學不動產與城鄉環境學系游舜德教授表示，確實有聽過業者有一些規避方式，但據他暸解，現國稅局查稅手段十分準確，多數逃避手段現在都行不通。當然不排除有名單部份造假的可能，但全面作假的機會不大而風險過高，且國稅局人員也不易被矇騙。
難道業者在國稅局威嚇下，真的都變成乖乖牌嗎？銷售建案足跡遍及北桃的新銳峰廣告總經理惠祁認為，對業者而言，賣給誰所收取的價金都是固定的，賣給短期進出的投機客，只是賣較快而已，也不會賺較多錢，但交屋卻更加麻煩。
如果要耍手段保護投資客，業者背負的風險又太大，即使有業者願意承擔，應該只是少數。況且賺錢繳稅是天經地義，被課稅的投機客只是少賺，又不是賠錢，所以鮮少有投機客因此跟業者鬧翻的問題。
查稅雷聲大雨點小
國稅局查稅行動在房市風聲鶴唳，但這樣就能把投資客趕出預售屋嗎？恐怕沒那麼容易，理由有二，一是查稅範圍有限，二是房市有利可圖。
國稅局官員證實，在歷年查稅專案中，確實有針對幾個『炒作嚴重』的地區，但這並非國稅局放任，而是人力有限，不得已才如此，先前就曾對新莊兩大重劃區預售案查稅。至於今年查稅重點地區有哪幾處？官員則不願詳說，只說各區都有在注意。
正因國稅局人力有限，縱然查稅凌厲，所查仍極為有限。每年只有被選中的特定地區、特定建商的建案受查，所以被查到預售屋換約的投資客少之又少，似乎毫無遏阻炒房之效。
根據賦稅署長吳自心所公布的資料，房市交易利得查稅專案從九九年實施至今，僅查到交易逃漏稅案件二五一二件，其中預售屋買賣案件一三七四件；兩千餘件逃漏稅案的逃漏所得額為三十六．六九億元，補稅額屈屈十．一七億元，甚至連一個百億指標案的零頭都不到。
據傳桃園被選為查稅重點地區之一。(圖為八德地區，照片中建案與內文無關。)
投資客的賭注
號稱『大查稅』的結果，執行三年多來，竟然只查到兩千多件，這個數字讓人聽了直搖頭。因為光是淡水，近兩年預售屋供給量就達一萬四千戶以上，其中投資客至少占二到三成以上，紅單買賣並不罕見。又如青埔、八德、新莊、林口等地重劃區內預售案，短期進出的投資客交易頻繁，連網路上都有人在賣紅單，結果國稅局查了三年竟只繳出一張落魄成績單。
國稅局解釋，這類業務通常是交給綜所稅科處理，但綜所稅業務眾多，查房屋交易利得逃漏稅只是其中一項業務，在人力不足的情況下，已經盡力查覈。再者，國稅局強調查稅只是手段，目的在教育民眾養成誠實報稅的好習慣，所以查到後多要求補稅即可，甚少處以罰鍰。
也許國稅局是一片苦心，但這片苦心卻被炒房客視若草芥。對於短期買賣預售屋的投資客而言，『傻子才會主動申報交易利得』！如果真的走衰運被國稅局查獲，大不了補稅了事，反正又不會罰錢，這個賭注是穩賺不賠，難怪投資客個個逃漏稅。
基於這項因素，國稅局獵殺行動早被投資客看破手腳，根本有恃無恐，房市投機氣焰依然旺盛。惠祁認為，縱使國稅局鋪天蓋地查得徹底，但只要房市投資獲利預期高、利潤大，仍無法阻絕資金湧入，因為賺錢的機會在哪，投資者就會到哪。如果真的賺到大錢，被課一點小稅又何妨？因此他預期查稅對房市買氣衝擊不大。
投資行為要管制嗎
在自由市場當中，投資者靠著商品賺取報酬自是天經地義之事；但游舜德認為，房市屬於民生必需品的一種，適合拿來投資炒作嗎？他說道，油只要漲個幾角，輿論就罵翻天；如果某天油、糖、鹽價格漲五成，甚至漲一倍，難道民眾不會起身跟政府拚命？那為何十幾年來房價翻倍再翻倍，卻不見政府積極干預？民眾還甘願承受？
游舜德指出，查稅並無法解決預售屋炒作問題，一來是查稅範圍有限，二來是稅負不合理、不動產稅基偏低，又逢資金成本低，投資者仍樂於在預售屋市場大玩『買空賣空』的遊戲，墊高居住成本，最後由自住客全盤買單。
雖然預售屋是公開且自由的市場，但政府有義務維護民眾住的權益。因此游舜德呼籲，官方應積極介入，並研擬預售屋管制計畫，嚴格規定每人最多只能購買兩間預售屋；『超過兩間以上，說是自住而非投資都無法自圓其說』。
但惠祁認為，減少房市投機行動最好的方式，就是疏導市場資金到其他投資管道。否則，若市場資金持續氾濫又無處可去，錢當然往房地產擠；如果房地產有賺頭，官方再擬定多嚴格的規範都沒用，投資者仍會源源不絕湧入。
新銳峰廣告總經理惠祁認為，查稅對長期投資置產者影響有限。
預售屋的原罪
惠祁所言確實懇切，不過輿論與部份立委卻不這麼想，而把房價高漲的萬惡淵藪歸咎於預售屋制度與炒作。游舜德分析說，預售屋制度高財務槓桿的特性，加上低自備、付款較成屋輕鬆，確實幫助許許多多家庭更容易買得起房子，完成一個成家夢想。
若因高房價而要廢掉預售屋制度，游舜德認為並不可行，但加強管理勢在必行。持平而論，『預售屋制度本身沒錯，錯的是人，投機者把預售屋拿來炒作、哄抬房價，讓預售屋背負墊高房價之罪』。在沒任何管制之下，預售屋只是助漲房價原因之一，另外像地價飆漲、資金過多與稅負不合理都是箇中原因。
無論這樣的解釋是否合理，但預售屋似乎已從原本『輕鬆成家』的美好概念，演變成投資炒作的工具，所以才會遭到質疑，這項爭議短期內恐怕都不會落幕。同時，國稅局與投資客的『你查我躲』遊戲，也會年年不斷上演，成為高房價浪潮下的特殊景象。
本篇轉載自住展雜誌 102.12.26
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