狂省5倍稅金！弄懂地價稅3要點
Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年4月26日 下午8:20
採用地價稅優惠稅率前，民眾得注意是否符合法定條件。蕭凱堯攝
地價稅每年11月徵收1次，除了一般稅率外，有多項關於地價稅的優惠及減免，屋主如果懂得運用地價稅優惠，有機會省下多達5倍的稅金，所以如何合法節省地價稅，成了所有權人必須弄懂的節稅法寶。
國內地價稅課徵是以公告地價為稅基，但根據內政部2013年公告地價，卻僅為市場行情價格20.1%，明顯偏低，目前房地稅合一的政策也僅止於討論，還未有明確方向。
每年11月1日至11月30日，為申報地價稅時間。
公告地價的8成為申報地價
首先說明何謂地價稅，地價稅屬於持有稅，指所有權人於土地持有期間內，就其使用收益所課徵之財產稅，已經規定地價的土地須依法課徵地價稅，就算只有持有土地1天，都必須繳納，而申報地價是以直轄市或縣市政府規定的公告地價為基礎。
所謂地價分為公告地價、申報地價兩種，目前政策習慣以公告地價的8成為土地的申報地價；此外，地價稅的課徵方式，是依照申報地價標準按土地所有權人持有土地面積的地價總額，依課稅等級分成6級，採累進計算方式課徵。
依規定，土地所有權人未於公告地價公告期間申報者，以公告地價的80%為申報地價，而所有權人可在公告地價80~120%內申報地價，但超過120%部分不予採計，仍以公告地價120%為申報地價；相對的，申報價格不足公告地價80%時，仍以公告地價80%為申報地價。
舉例來說，小蔡在某區有土地2筆，甲地90平方公尺（約27.2坪），每平方公尺1.2萬元，乙地68平方公尺（約20.5坪），每平方公尺8000元，假設該市累進起點地價為140萬元，且乙地按自用住宅用地稅率課稅，小蔡每年應繳的地價稅為：
甲地
12000（申報地價）X90（面積）＝1080000元（甲地地價總額）＜累進起點地價140萬元
1080000（地價總額）X10／1000（稅率）＝10800元（甲地稅額）
乙地
8000（申報地價）X68（面積）＝544000元（乙地地價總額）
544000（地價總額）X2／1000（稅率）＝1088元（乙地稅額）
因此，10800（甲地稅額）＋1088（乙地稅額）＝11888元（小蔡每年應納稅額）
申報地價，是以直轄市或縣市政府規定的公告地價為基礎。
節稅第1招：申請自用住宅用地 地價稅省5倍
買房是一大筆開銷，除了殺價與比價，屬於政府德政的節稅優惠不使用未免可惜。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，房屋座落在土地上，民眾買屋後別忘了主動前往稅捐機關辦理地價稅自用住宅變更，爭取應得的優惠。
只要土地所有權人、配偶或直系親屬將戶籍遷入房屋所在地，且無出租或營業事實，而房屋建物也歸土地所有權人、配偶或直系親屬持有，即可申請辦理。自用住宅的地價稅率僅需千分之2，一般地價稅率則為千分之10，兩者相差5倍之多，若放棄非常可惜。
有自用事實的住宅，屋主可申辦自用住宅用地以適用優惠稅率。吳尚智攝
變更自用住宅 時間身分面積有限制
徐佳馨提醒，地價稅於每年11月1日開徵，想要變更為自用住宅用地，必須在開徵日前40天之前辦理，也就是9月22日前提出申請，假如錯過這個期限，即使申請通過，優惠稅率也只能從次年開始適用，若已核定而用途沒有改變，以後可以不必再申請。
財政部指出，如果房屋有部分作營業使用，仍可以申請部分自用，也就是營業部分按一般稅率課稅，符合自用住宅條件部分按優惠稅率課稅。
民眾應特別注意的是，符合自用住宅規定的都市土地面積不可超過300平方公尺（約90.75坪）、非都市土地面積不可超過700平方公尺（約211.75坪），且每人申辦只限1處。
變更自用住宅，民眾應特別注意符合規定的身分、時間及面積。吳尚智攝
節稅第2招：擁有多處房產 照樣省地價稅
節稅還有變通方法，財政部稅法規定本人、配偶及未成年直系親屬的自用住宅只能1處，但如果擁有兩處以上的自用住宅時，則可1處以本人、配偶或未成年子女設籍，第2處以上用成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中1人辦理戶籍登記，在其他條件都符合的情形下，仍可不受1處的限制，全部適用優惠稅率。
如果家中人口單純，沒有辦法同時在多處設立戶籍，那最好選擇在總地價最高的那1處設立戶籍，並申請適用自用住宅用地課稅，節稅效果最大。
行政院2014年1月修正土地稅法部分條文，擁有多處房地的土地所有權人或其配偶及未成年的受扶養親屬各有房地，假如分別由所有權人與配偶及未成年受扶養親屬辦理戶籍登記，即可選擇對自已最有利的1處來計算地價稅。為避免徵納雙方爭議且維護納稅人權益，所有權人應自行擇定戶籍所在地繳納地價稅。
即便擁有多處房產的民眾，仍有辦法合法節稅。
節稅第3招：自益信託土地也適用優惠稅率
另外，自益信託土地也適用優惠稅率，凡是委託人與受益人同屬1人，且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或直系親屬做住宅使用，符合自用住宅用地條件者，雖然納稅人名義已為受託人，仍可申請按自用住宅用地稅率課稅。
信託就是委託人將財產權移轉或做其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人的利益或為特定目的，管理或處分信託財產的關係；例如以子女名義購置房產時，訂立信託契約並辦理信託移轉登記給父親，由其管理或處分該房屋，所獲得利益歸屬子女，就叫做自益信託。
擁有多處房地的民眾，不妨選擇最適合的1處申請自用住宅用地稅率。
資格不符應主動申報以免挨罰
稅捐機關提醒民眾，自用住宅用地指土地所有權人、配偶或直系親屬於該地辦理戶籍登記，且為無出租或營業用的住宅用地，必須符合上述法定要件才可以適用地價稅優惠稅率，因此若有自住事實，但戶籍登記不符合，依然不能適用優惠稅率。
民眾採用優惠稅率報稅，卻未變更用途而將戶籍遷出自用住宅時，至少須保留土地所有權人或配偶、已成年直系親屬任何1人在原戶籍內，才能繼續適用自用住宅優惠稅率。
假如因戶籍遷出變成「空戶」或有出租、營業的事實，所有權人依法應向稅捐機關申報，未主動申報經查獲者，除追補應繳納的稅金外，還會被處以稅額3倍以下的罰鍰，得不償失。
注意房屋不可為空戶，否則無法享有地價稅優惠稅率。蕭凱堯
本篇轉載自奇摩房地產編輯部 103.04.30
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