【地產專欄】徐佳馨：房產現階段轉折市場的賣屋思考
Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年6月27日 下午4:52
精算成本才能精準描繪自己該不該賣房 圖片來源：flickr@準建築人手札網站 Forgemind ArchiMedia
對於許多打算賣屋的屋主來說，現階段市場氛圍十分不利，1有政府打房政策，2有銀行雨天收傘，加上買方加價有限，雖然大家都明白「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」，可隨著成本節節高升，加上身邊都是賣屋獲利不斐的朋友，這時間想要賣屋，不只是成本，還多了面子問題。
想賣房子卻可能虧本收場
前陣子有人詢問我，他在2年前買了間透天屋，面寬大，格局方正，是商圈中少見的產品，但開價不便宜，加上屋齡將近40年，當時雖然看了喜歡，回去想了很久，最後還是鬼使神差的買下來，還花了幾十萬只將房子整理到勉強堪用，目前一個月租2萬5千元。
這段期間他左思右想，怎麼樣都不划算，因為屋齡太老，銀行沒給寬限期，所以1個月貸款要5萬多，讓他的資金卡得很死，加上房屋修繕地方太多搞得他疲於奔命，只想等奢侈稅到期就要脫手，讓他擺脫這個惡夢。
但想歸想，若將屋款加入修繕、土地增值稅等稅費成本，赫然發現底價已經高於市價。換言之，即使順利賣出，可能會是虧本收場。
精算成本 思考下一手買家
這房子到底該不該賣？這其實是許多人的問題，就我來看，會問該不該賣的人，壓根兒已經想要賣了，只是因為價格和理想有些差距，加上身邊這幾年買房的朋友總會吹噓自己賺多少，要是自己賣房子虧了，手頭和心頭都不是很甘心。
其實只要是投資都會有風險，只是這幾年的市場浪頭讓大家疏忽了這件事，加上媒體推波助瀾，很多人都認為買房投資只有賺錢，不可能會賠錢，可花無千日紅，沒有1種標的是天天過年的。
回歸基本面，對於賣方，我建議要先問自己3個問題，1除了買價，稅費、修繕與服務費等等支出加上去到底是多少錢？2這個價錢下，誰會是你的買家？銀行能否貸給你的買方？3若是順利出售，你的錢要怎麼處理？能不能創造更好的收益？若能回答，就能精準描繪出自己該不該賣？
汰弱留強 優質標的不寂寞
除了認為眼下就是賣點的屋主，財政部的囤房稅也逼出不少囤屋族。多戶持有者會將自住的那戶排除，把未來漲幅有限、出租不易，以及持有成本較高（房屋稅與地價稅高，需要大手筆裝潢 ）的標的優先出脫，留下精華、好出租、賣了就買不回來的標的，留著現金過冬。
無論是空方或多方，都認為價格已經來到高點，對這時間點若打算出脫的屋主，考量短線賺賠之外，如何長線持盈保泰，將會是面對不確定未來的一大學問。
本篇轉載自奇摩房地產編輯部 103.06.30
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