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傳奇頂級黑卡襲台　專屬尊寵搶攻富豪

Centurion年費16萬　奢華尊榮夢幻卡

記者 張嘉純 報導 2010/08/06

美國運通Centurion卡將在台灣限量發行(圖/卡優新聞網)

　　在支付卡界中傳說最頂級的「黑卡」，將正式進軍台灣市場！這張由美國運通(AE)發行的「Centurion」卡，主要鎖定金字塔「頂端再頂端」的消費族群，光是年費就要新台幣16萬元。而台灣是繼香港、日本、新加坡後，第四個發行的亞洲國家，同時也是全球第18個發行地區，預期在上流社會中將引起一股「黑色旋風」。

　　根據主計處統計，台灣的750多萬家庭中，１%的家庭年收入超過636萬元，也就是有7.5萬個家庭位於金字塔頂端，因此被發卡組織視為深具開發潛力的客層。而長期經營頂級市場的美國運通宣布，將在台發行Centurion卡搶攻「頂端再頂端」的富豪族群。

　　Centurion卡(百夫長卡)於1999年於英國首度發行，由於提供持卡人各種量身訂做的專屬服務和權益，堪稱是全球最頂級的一張支付卡片。而且申辦採邀請制，只有少數的美國運通白金卡會員可獲邀，預計台灣地區首波僅有百位菁英人士可獲邀請，因此也成為上流社會奢華尊榮的「夢幻卡」。

　　美國運通這張Centurion卡，以航太工業的鈦金屬手工打造，重量有15公克重，是一般塑膠卡片的3倍重，可謂是張超貴「重」的卡片。卡面中間為古羅馬百夫長圖像，並以復古圖騰收邊，承襲美國運通卡的品牌形象；而黑色的底紋設計，散發出尊爵的特質與身價，也因此成為「黑卡」傳說的緣由。

　　同時，這是一張沒有刷卡上限的簽帳卡，持卡人可依需要，盡情奢華的消費。不過，帳款須於隔月一次繳清，不能像一般信用卡可動用循環信用，尤其年費高達16萬元，完全沒有免年費的優惠，足見Centurion卡會員的經濟實力。

　　珍貴稀有是Centurion卡所欲營造的特色，提供了持卡人頂級客製化的禮遇與服務。像是每個卡會員擁有一對一的「生活顧問」，提供私人的管家服務，還有專屬的「個人旅遊秘書」，隨時待命安排商務或旅遊行程。

　　不但享有無限次數免費的機場接送服務外，更有專人協助機場通關，在世界11大國際城市與中國大陸9大城市可免費通關，減少出入境時的等候時間，還能享有全球300多個城市、超過600間機場貴賓室的服務。

　　不僅如此，Centurion卡還可免費擁有台灣、香港、中國及全球多間私人會所的會籍，而頂級高爾夫球場的禮遇，也是主要訴求之一。若是卡友欲享受美食時，可擁有全球五星級飯店的預約保留席禮遇；而卡友在指定名店購物時，不但有私人購物助理來服務外，甚至可以要求名店延長營業時間，讓持卡人盡情、奢華的血拼。

　　美國運通董事長胡柏迪表示，隨著景氣的復甦，台灣高收入、高消費的頂級客群，將是美國運通主要經營客層。而Centurion卡首創「一對一」式的專屬服務，讓卡會員可以自由行遍全球備受尊寵，絕非其他頂級卡可以比擬媲美的。

　　成功申辦Centurion卡後，將有主卡、副卡各一張，方便卡會員使用，另有二張附屬卡可供親屬擁有，最多還可再提供四張美國運通簽帳白金卡附屬卡四張，讓一家人都可享有頂級的消費生活。

本篇轉載自卡優新聞網

想當日本包租公 三大眉角要搞懂

作者撰文/周思含 | 今周刊 – 2015年1月14日

想當日本包租公 三大眉角要搞懂

自從安倍晉三就任日本首相後，狂打振興經濟猛藥，帶動房市復甦跡象，也吸引外資大量湧入日本房地產市場。

六十五年次的陳先生即是一例。從事電子業，平均月薪七萬元的他，前年想在台北買一間小套房，卻苦於房價太高下不了手，輾轉得知日本置產的機會，便以原本準備買房的頭期款，轉向購置約八百萬日圓、位於東京僅有五坪，且帶有租約的小套房。

每個月扣除稅金及管理雜支後，仍有六萬四千日圓的租金收益（折合台幣約一萬七千元），算算一年竟有超過八％的租金報酬率，對陳先生來說，是相當划算的投資。

近期，日圓對台幣大幅貶值，讓陳先生興起「趁機再添日本資產」的念頭，此外，他看好二○二○年東京奧運所帶來的資產增值效果，開始積極尋覓新物件，打算加碼日本房地產。

從陳先生的例子來看，在日本置產門檻並不高，但畢竟物件不在台灣，加上文化民情及居住習慣不相同，在日本購屋，仍有許多眉角須留意。

眉角：從中古屋著手

首先，以居住習慣的角度來看，台灣人喜歡購屋自住，但是日本尤其在房價最高的東京，住宅自有率僅四成，另外六成為租屋市場，所以在日本置產重點，不宜太過注重增值效果，而應以長期收租作為投資目標。

全國不動產總經理石吉平指出，以日本東京來看，增值地段指的就是核心五區：港區、涉谷區、新宿區、中央區、千代田區，這些地區雖有增值空間，但是投報率卻不高；對於投資者來說，較理想的方向是從生活機能佳的中古屋著手，距離地鐵站愈近愈好，最好還帶有租約，可享固定租金收益。

對於首次踏入日本房市的投資客，「不建議購買新成屋，因為折舊率太快。」富群海外地產顧問總經理賴煥昇表示，自備款約三、四百萬元，就有很多中古屋小套房的物件可供選擇，而且投入門檻較低，房貸負擔也不會太重。

「來日本買房，絕對不要抱著炒短線的心態。」二十一世紀不動產副總曹若琪表示，日本政府為抑制短線炒房，五年內買賣不動產，課徵的資本利得稅率為三○％，持有五年以上則降為一五％，因此投資日本不動產不只賺租金，還要有長期持有，賺增值空間的心態才是上策。

本篇轉載自作者撰文/周思含 | 今周刊    104.03.04

房市冷→房仲保飯碗 良幣要驅逐劣幣

自由時報 – 2014年10月20日 上午6:11

者林美芬／專題報導

房市冷，原本大餅均分的房仲市場變成小餅爭食。房仲公會聯合會近期密集對所有會員進行強勢宣導，要求合法仲介業得將認證標誌掛在店頭明顯處，來與違規經營的業者區隔，還透過各方管道，要求官方加強查緝違規業者，為了保飯碗，房仲業發動起良幣驅逐劣幣。

借牌經營違規多

根據不動產經紀業管理條例，明訂經紀業者要業必歸會，還要經國家考試取得不動產經紀人執照，才有資格擔任經紀人；在房市活絡時，合法業者與違規業者是共存共榮，畢竟房仲是得靠人脈才能生存，總不能到處得罪人。

但近來這種共存共榮情況已改變，在市場交易量萎縮下，不管違不違規，所有房仲業同樣面臨經營困境，因合法業者要攤提更多的管銷成本，經營更是困難；根據內政部統計，已有高達3分之1的房仲店頭是屬於歇業狀態。

服務費上限6趴可殺價

不動產經紀業務主要可分經紀人及營業員，經紀人得經國家考試及格才能執業，而營業員職務主要是協助經紀人執行仲介或代銷業務，屬助理性質；取得營業員資格有2種途徑，一是不動產經紀人考試及格，另一則是參加由內政部認可機構辦理的專業訓練課程，上滿30小時課程，取得證明書後再向各縣市仲介業全聯會登錄取得證明。

房仲公會統計，今年第2季房地產消費糾紛達489件，屬於房仲的有320件，其中絕大部分是違規業者導致的糾紛，這些違規業者很多根本是借牌營業，店頭根本沒有合格經紀人、甚至不動產經紀營業員，造成合法業者背黑鍋。

房仲公會全聯會理事長林正雄公開宣誓「打擊非法」，他強調，將採取積極性作法，包括合法店頭都要貼辨識標誌、不斷地透過媒體及關係網等打擊非法業者。

房仲全聯會也積極宣傳，所有仲介服務費上限是6%；也就是說，消費者透過房仲業者買賣房子的服務費最多是房屋總價的6%，高於這個數字就是違規；也等同告知消費者，服務費多寡是可商量、可殺價，以維護自己的權益。

轉載自自由時報   103.11.17

補充說明：目前經紀營業員於參加完訓練課程後，須經過測驗合格後，始能申請經紀營業員證明。

找到對的顧客，行銷精準又有效

作者： 整理．撰文 / 韋惟珊 編輯 / 齊立文 | 經理人月刊 – 2014年10月16日

這些是今年秋冬要賣的新品，下周給我具體可行的行銷方案。」老闆下了指令，你第一時間要做什麼？想出響亮宣傳標語？訂新品折扣？決定鋪哪些通路？還是聯絡廣告公司討論製作電視廣告？

以上行動全都不脫行銷學的4P理論（產品、價格、通路、推廣方案），也是行銷人員最經常、也最容易依循的思考方向。

不過，如果你曾讀過4P理論的起源，就會發現理論創始人傑羅姆‧麥卡錫（E.Jerome McCarthy）當初是這麼說的：找出一群顧客，以他們為主要市場，來設計產品、價格、通路和推廣方案。

由此推想，想行銷案的第一步，並非直接進入訂價格、找通路、想廣告的階段，而是要先決定：「誰是你的那一群顧客？」「你打算把東西賣給誰？」

不是每一個上門的客人，都是你的顧客 當代行銷學之父菲利普•科特勒（Philip Kotler）就很喜歡拿這個問題去問經理人，提醒他們回頭想想顧客的樣貌，而他最討厭聽到的答案是，「每個人都是我們的顧客。」

席爾斯（Sears）百貨的高階經理人就曾經告訴他，自家商品可以賣給「每一個人」。科特勒接著問，那有很多青少年到店裡買衣服嗎？對方回答，沒有很多，但是他們的媽媽會來買東西。科特勒就建議，「那麼，你們為什麼不主攻真正喜歡你的商品的客層，而不是吸引每個人到你們店裡？」

不過，想盡辦法吸引特定族群上門，真的比歡迎所有人還要有效嗎？

來看看這個例子。1999年，美國服飾品牌Gap的店員發現對手A&F（Abercrombie & Fitch）在店裡播放震耳欲聾的舞曲，企圖趕跑年齡層較大、不喜歡潮流風格的顧客。要是有長輩意外光臨，A&F還會派打扮入時的青少年員工在店內走來走去，讓長輩發現自己格格不入而離去。

相較之下，Gap的服飾老少咸宜，店員總是親切地招呼每一位顧客。沒想到，A&F公然拒絕30歲以上顧客的策略竟然奏效了，青少年完全拋棄了Gap，熱情擁抱A&F等對他們示好的潮牌。

為了因應青少年客層流失的危機，Gap嘗試與年輕人溝通，卻反而惹惱了年齡層較高、原本會來店消費的客人，導致每個年齡層的人都認為「Gap不是我的店」。到了2002年底，Gap營業額已經連跌29個月。

《小眾，其實不小》裡寫道，當時的零售分析師認為，要確認Gap的目標顧客是很難的事，因為Gap把所有人都當成顧客，「但是當你想討好每個人，最後反而會一無是處。」

行銷3支柱STP，近60年不變的經典法則

科特勒在《行銷學原理》中提到，「有效的行銷，是針對正確的顧客，建立正確的關係。」具體的方法就是透過市場區隔（segmentation）→選擇目標市場（targeting）→定位（positioning）的過程，集中行銷力道在較願意埋單的人身上，才不會做了一堆活動，卻帶不進任何客人。

這套方法，是近60年來行銷領域中不變的經典法則，也是支撐行銷策略的三大骨幹，簡稱為STP。

1.S（市場區隔）：1950年代，美國行銷學家溫德爾•史密斯（Wendell Smith）率先提出，整個市場必須隨著消費者的需要、行為、習慣等差異，被細分為不同的子市場。 2.T（選擇目標市場）：麥卡錫在發表4P理論時，一併提到「選擇目標市場」做行銷的想法。 3.P（定位）：行銷顧問公司Trout & Ries Inc.創辦人艾爾•賴茲（Al Ries）和傑克•屈特（Jack Trout）主張，每個產品和品牌都需要「一句話」，來說明和競爭對手之間的區隔，稱之為「定位」。

根據STP的流程，在想行銷策略時，應該先將市場細分，從中挑出想主打的對象，再想辦法在這些目標對象的心中建立地位，創造難以取代的價值。

STP現在還適用嗎？ 你可能會問，1990年代發表的行銷理論，現在還適用嗎？政治大學企管系教授巫立宇指出，STP是行銷學裡最經典、最根本的理論，每個商品、每個品牌都可以運用STP找到對的顧客，精準做行銷。

不過，理論雖然不變，區隔方法上卻必須更細緻。他提到，現今市場變化太快，用傳統的年齡和性別等基本條件來定義目標客群，已經抓不準消費者樣貌，行銷人員應先思考消費者可能的需求和購買動機來做區隔，當這些需求都確立下來，再回頭去描繪年齡和收入等資訊。

方略管理顧問公司執行長林志垚也有類似看法。他舉例，當你在車站便利商店買東西，只希望能快速結帳，方便趕車；但是去到風景區玩，就會想在便利商店的座位區稍作休息。由此可見，在不同的情境，你的年齡、居住地區、收入水準全都沒有改變，卻有兩種截然不同的需求。因此，廠商必須更積極地想像顧客購買的動機、情境和行為，才能提出消費者買單的行銷方案。

本篇轉載自經理人月刊 103.11.15

103.11.17最新物件

房市冷→房仲保飯碗 良幣要驅逐劣幣

自由時報 – 2014年10月20日 上午6:11

者林美芬／專題報導

房市冷，原本大餅均分的房仲市場變成小餅爭食。房仲公會聯合會近期密集對所有會員進行強勢宣導，要求合法仲介業得將認證標誌掛在店頭明顯處，來與違規經營的業者區隔，還透過各方管道，要求官方加強查緝違規業者，為了保飯碗，房仲業發動起良幣驅逐劣幣。

借牌經營違規多

根據不動產經紀業管理條例，明訂經紀業者要業必歸會，還要經國家考試取得不動產經紀人執照，才有資格擔任經紀人；在房市活絡時，合法業者與違規業者是共存共榮，畢竟房仲是得靠人脈才能生存，總不能到處得罪人。

但近來這種共存共榮情況已改變，在市場交易量萎縮下，不管違不違規，所有房仲業同樣面臨經營困境，因合法業者要攤提更多的管銷成本，經營更是困難；根據內政部統計，已有高達3分之1的房仲店頭是屬於歇業狀態。

服務費上限6趴可殺價

不動產經紀業務主要可分經紀人及營業員，經紀人得經國家考試及格才能執業，而營業員職務主要是協助經紀人執行仲介或代銷業務，屬助理性質；取得營業員資格有2種途徑，一是不動產經紀人考試及格，另一則是參加由內政部認可機構辦理的專業訓練課程，上滿30小時課程，取得證明書後再向各縣市仲介業全聯會登錄取得證明。

房仲公會統計，今年第2季房地產消費糾紛達489件，屬於房仲的有320件，其中絕大部分是違規業者導致的糾紛，這些違規業者很多根本是借牌營業，店頭根本沒有合格經紀人、甚至不動產經紀營業員，造成合法業者背黑鍋。

房仲公會全聯會理事長林正雄公開宣誓「打擊非法」，他強調，將採取積極性作法，包括合法店頭都要貼辨識標誌、不斷地透過媒體及關係網等打擊非法業者。

房仲全聯會也積極宣傳，所有仲介服務費上限是6%；也就是說，消費者透過房仲業者買賣房子的服務費最多是房屋總價的6%，高於這個數字就是違規；也等同告知消費者，服務費多寡是可商量、可殺價，以維護自己的權益。

擁有3戶以上，自住房屋稅有新規定 

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

       房屋稅條例第5條條文於2014年6月4日修正公布，提高非自住之住家用房屋稅率為1.5％~3.6％，自住房屋稅率維持為1.2％，並授權財政部訂定自住及公益出租人出租使用房屋之認定標準。財政部依上開規定於2014年6月29日訂定發布「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，自同年7月1日生效。依該認定標準規定，個人所有之住家用房屋同時符合下列情形者，屬供自住使用，可按自住使用房屋稅率(1.2％)課徵房屋稅：
 
一、房屋無出租使用。
二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
三、本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。
 
為便民服務，財政部已訂定統一作業規範，供地方稅稽徵機關遵循。針對本人、配偶及未成年子女持有住家用房屋戶數合計在4戶以上者，房屋所在地之地方稅稽徵機關已陸續寄送自住房屋申請輔導通知，並隨函檢附房屋明細回覆單，該回覆單上列有房屋坐落地址及課稅現值資料，房屋所有人收到輔導通知後，可就符合自住房屋於回覆單上勾選。該部特別提醒，如本人、配偶及未成年子女都擁有住家用房屋，可依上開自住房屋之認定標準做最有利的選擇，就近向任一地方稅稽徵機關提出申請。
 
財政部舉例說明：甲君在台北市有1戶房屋供甲君居住，其配偶乙君於台北市及新北市各有1戶房屋，其中台北市房屋出租，新北市房屋供乙君及丙君居住，其未成年子女丙君在台中市有1戶房屋供甲君之父居住，則台北市、新北市、台中市地方稅稽徵機關會按房屋所有人分別寄發自住房屋申請輔導通知予甲、乙、丙等3人，該等3人可就其所有房屋符合自住使用條件者勾選(合計以3戶為限)，向台北市、新北市或台中市地方稅稽徵機關遞件申請。就上開實例，甲君台北市房屋、乙君新北市房屋及丙君台中市房屋得申請按自住使用房屋稅率課徵房屋稅。
 
承上例，倘甲、乙、丙君均居住於甲君在台北市之房屋，乙君新北市之房屋閒置未出租，則甲君、丙君得分別就其台北市、台中市之房屋申請適用自住房屋稅率；乙君之房屋應按一般住家用稅率課稅。
 
該部特別提醒，房屋所有人應於接獲自住輔導通知60日內，就符合自住房屋規定之房屋，向稽徵機關提出申請，以維護權益。

本篇轉載自MyGoNews    103.10.01

爭取優先承購 未登記者夢碎

自由時報 – 2014年8月26日 上午8:41

〔自由時報記者賴筱桐／新北報導〕北大特區部分拆遷戶當年放棄登記權益，如今北大特區房市看好，想回頭爭取優先承購權，卻不得其門而入。地政局表示，考量公平性暫不釋出，剩餘空間將配合住宅政策彈性運用。

接獲陳情的市議員王明麗說，當年第一次召開興建安置住宅意願調查會議時，將近五百多戶同意，縣府最早也以五百六十戶為設計規模，後來鎮公所不願承接業務，部分安置戶存私心，公部門、老百姓都不積極，眾人意見不一，全案窒礙難行。

王明麗建議，若三百九十六戶安置宅配售中有人願意放棄，希望剩餘戶開放給原先沒登記到的一、二十戶以市價優先承購，讓市府美意得到圓滿結果。

安置戶江永富說，台北大學能有今日繁榮景象，是犧牲民眾權益、徵收土地換來的，當年有些人認為安置宅每坪售價太高，與坊間一般建案差不多，加上公部門態度不明、拖拖拉拉，全案充滿高度不確定性，住戶擔心政策跳票，才不敢登記，如今時空背景轉換，政府應該站在百姓立場思考，通融讓原住戶有機會承購。

地政局主任秘書王聖文回應，據他了解，當年鎮公所開會都逐一掛號通知安置戶，考量政策公平性與一致性，不能因住戶自行放棄權益，便要求市府改變原則。

本篇轉載自 自由時報 103.08.27

鬼城逼近北京 陸房市泡沫裂

作者： 記者高行╱綜合報導 | 中時電子報 – 2014年8月27日 上午5:50

大陸房市儼然進入冰風暴。繼《華爾街見聞》警告大陸房產泡沫後，大陸「鬼城」從二、三線城市周邊進逼到離首善之都北京不到150公里處，也引發英國《金融時報》的跟進示警，更認為鬼城近逼「天子腳下」的北京，是「泡沫化最具象體現」，大陸最大建商萬科老董也語出驚人，憂心「下一個倒下的房地產公司是萬科」。

據了解，即使限購城市紛紛鬆綁，但大陸房價滑坡難踩煞車，新現鬼城已逼近「天子腳下」的北京，結構性的供需失衡不僅衝擊二、三線房價，北上廣深等一線大城也恐失守，掀起全國性的房市風暴。

王石日前在一場企業家峰會中，公然宣稱「擔心下一個倒下的房地產公司是萬科」。此番言論一出，撼動整個大陸房產市場，顯示房市鬆動加劇，從先前衝擊區域型中小型建商，現階段破壞力已波及全國性房地產公司，甚至連實力雄厚的龍頭萬科，也憂心挺不過這股房市寒流。

南京溫州頻傳倒店

先前大陸不少中小型房企，尤其江浙一帶的南京、溫州、寧波等地，陸續傳出當地建商倒閉消息。目前正值大陸上市建商財報披露期，萬科營收竟出現4年來的首度滑坡，其他金地和招商等龍頭業績也同步出現下滑態勢。

大陸龍頭建商對後市的悲觀，反映出這波下跌有擴散到大陸全境的態勢。特別是大陸「鬼城」，已從二、三線城市周邊進逼到首善之都北京。英國《金融時報》報導認為，對華爾街來說，中國房產泡沫最具象的體現就是距離北京僅150公里的于家堡。天津近郊的于家堡和同屬天津的響螺灣商務區並稱「鬼城」，當地大樓林立卻渺無人煙。

《華爾街見聞》也援引美銀美林策略師崔偉（David Cui）的資料說明，中國樓市存量太大：英國《金融時報》更把大陸房市鬆動加劇的原因指向「供需失衡」，已非鬆綁限購的行政措施足以挽救。

供需失衡救市無效

2011年，大陸房市仍供不應求，現在建房屋供應則足以滿足4年以上需求量，供給遠大於需求、庫存消化困難，整體房價儼然進入主跌段，恐深不見底。摩根大通中國首席經濟學家朱海斌明確指出，大陸房市已到轉捩點，房市下滑成為大陸主要的宏觀風險。

本篇轉載自 中時電子報 103.08.27

房貸、土建融餘額成長趨緩

自由時報 – 2014年8月27日 上午6:11

〔自由時報記者盧冠誠／台北報導〕政府管控措施相繼出爐，下半年房市出現降溫跡象，全體銀行七月底購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融資）餘額雖續創新高，但成長率已受到抑制。

中央銀行昨公布七月底購置住宅貸款餘額為五兆七七八二億元，較六月底增加二七六億元，但有六十億元為台北市第九信用合作社併入板信銀行所挹注，扣除後月增金額將降至二一六億元，年增率下滑到四．八二％，均較六月為低。

七月底建築貸款餘額為一兆五七○二億元，月增金額由六月一三五億元大幅下滑至廿八億元，年增率降至五．九九％，終結連六個月上揚走勢。

合計七月底台灣不動產放款（房貸＋房屋修繕貸款＋建築貸款）餘額為七．六兆元，占國內生產毛額（ＧＤＰ）比重為五十．五％，仍低於英國八十％、新加坡六十八％。

本篇轉載自 自由時報 103.08.27