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十分瀑布回歸公有　年底前開放免費觀賞

作者： 段楚禎 | 卡優新聞網 – 2014年8月6日 上午7:41

十分瀑布回歸公有　年底前開放免費觀賞

　　新北市平溪區的十分瀑布，吸引國內外觀光客前往旅遊，但卻因瀑布周圍土地由私人公司收購，強迫遊客必須繳付「入園費」，才能觀賞瀑布全貌。新北市政府為保障遊客權益，完成徵收程序收歸公有，未來民眾入園就不用再付費了。

　　十分瀑布地處基隆河上游瀑布群，落差高度約20公尺、寬度約40公尺，是全台最大的濂幕式瀑布。但瀑布周圍土地由私人公司收購，以高聳的圍籬阻隔，民眾若要能觀賞瀑布全貌，就必須繳付「入園費」，引發遊客的不滿。

　　公有地與自然景色淪為私人財產，其原因可回溯到財政部國有財產局，曾將十分瀑布周邊17筆的公有土地出售，7年前基隆地檢署以「竊占國土罪」偵辦，同時遭監察院調查，認定縣府及國有財產局都有疏失。

　　為全面開放十分瀑布、保障眾多遊客觀賞的權益，新北市政府自97年起著手規畫設置「十分瀑布公園」，並且在99年6月完成都市計畫變更與發布，於今(103)年3月經內政部核准徵收計畫後，將於8月6日完成徵收程序。

　　不過，業者投資6億多元開發，園區土地逾27公頃，不滿市府僅提出2,726萬元補償費，就徵收最精華的1.3公頃。十分大瀑布育樂公司負責人林克彥認為，市府在鑑價過程中球員兼裁判，市價鑑定時由市府地價評議委員會核定，附近交通道路與露營區土地上漲，徵收價甚至比當年他向國有財產局價購的經費還要低，絕對要抗爭到底。

　　新北市觀光旅遊局表示，社會大眾認為十分瀑布屬於國家級珍貴的自然景觀，應屬全民共有共享，應有自由親近觀賞瀑布的權利，十分瀑布不應淪為部分私人公司的營利手段。

　　市府接下來將持續進行接管作業，讓十分瀑布回歸於全民，並就設施進行安檢及修繕。8月6日起，十分瀑布暫停對外開放，施工期間禁止民眾入園，以確保安全。預計於今年底前完成整修，將重新開放遊客「免費」入內參觀。

本篇轉載自 卡優新聞網 103.08.06

房地合一達5共識 無日出條款

自由時報 – 2014年7月25日 上午6:11

房地合一達5共識 無日出條款

〔自由時報記者鄭琪芳、邱柏勝／台北報導〕財政部昨舉辦「不動產交易所得稅制」座談會，達成五大共識，包括房地合一課稅；自用住宅、長期持有及農地農舍享有優惠；成本由當事人舉證；無日出條款；土增稅採稅額扣抵等。至於分離課稅或併入綜合所得總額、奢侈稅存廢等，則未達成共識。據了解，財政部傾向併入綜合所得總額課稅，且僅有一戶自用住宅可免稅。

財政部傾向併入綜合所得課稅

財政部長張盛和會後表示，與會的十位學者一致贊成房地合一課稅。對於業界建議訂定「日出條款」（新制實施後買進的再適用），學者則不贊成，因不符合社會期待、也不知何時才能課到稅，故不訂「日出條款」，但不能說是「溯及既往」。

另學者均贊成對自用住宅、長期持有及農地農舍提供租稅優惠，但僅有一戶自用住宅是否完全免稅則有不同意見，因為「免稅越多、租稅漏洞越大」。不過，張盛和認為，目前自用住宅兩年內重購可以退稅，等於不用繳稅，而賣屋後買不回來的人更為弱勢，為何不免稅？

張盛和並指出，對於房地交易所得的「成本認定」，將由當事人舉證成本費用；若不能舉證，則以財政部頒布的標準計算。此外，學者也達成土增稅不動的共識，但可抵減所得稅，在「稅基減除」及「稅額扣抵」之中，多數學者支持「稅額扣抵」，賣屋時繳納的土增稅可抵減所得稅。

土增稅擬採「稅額扣抵」抵減

至於採分離課稅或併入綜合所得總額，學者意見不一，且贊成與反對人數相當。成大副校長何志欽認為，初期採「分離課稅」比較適合，若併入課稅，一下子適用綜所稅最高稅率四十五％，可能引起不安；台北商業技術學院教授黃耀輝則表示，分離課稅對高所得者有利，不應採取此做法。

據了解，財政部傾向房地交易所得併入綜合所得總額課稅。張盛和表示，併入課稅的優點是公平，符合量能課稅原則；分離課稅的公平性較弱，有「高所得者用低稅率、低所得者用高稅率」的問題，稅率要訂為多少也很傷腦筋。

奢侈稅方面，學者也有兩派意見，部分學者認為，房地合一實價課稅後，奢侈稅可考慮取消，避免重覆課稅；但也有學者認為可以保留，稅率或可調降。張盛和表示，八月中將再邀業界及稅改團體等舉行第二場座談，這是我國第一次推動房地合一課稅，必須審慎研究，預計年底提報行政院，明年立法院第一個會期送交審議。

本文轉載自 自由時報 1030725

怕打房不怕鬼　鬼月北台灣推案 爆歷史天量

作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年7月25日 上午6:01

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

房市不怕鬼，只怕政府打房。根據住展雜誌昨（24）日最新調查，今年農曆鬼月期間北台灣都會區預售新屋推案量首度「破表」，創下2,466億元天量，是統計以來首次跨越2,000億關卡，較102年同期大增657億元、成長36.32％，業者儼然視鬼月為今年最後一波逃命波。

住展雜誌主編施絢傑表示，上述調查係針對7月27日至8月22日鬼月期間新推案量所作的統計。施絢傑指出，今年以來「月月打房」，年底七合一選舉前各種討好選民的打房政策紛紛出籠，業者為了避開選舉干擾、政策打壓，早就沒有檔期概念、推案沒有淡旺季，即使農曆鬼月也無所懼。

施絢傑分析，建商之所以拚命推案，主要還是為了躲避年底選舉干擾。如果拿到建照，不趁現在趕快公開銷售，則10月後選戰趨白熱化，買氣恐更平淡；尤其執政黨若敗選，市場預期房價下跌心理恐會加深，因此「此時不推、更待何時？」

尤其拖到12月，財政部預備提出所得稅法修正草案，房地合一課稅議題將再擴大；而明年這一波搶照潮的新案可能密集登場，屆時競爭壓力更大；若全球升息展開，加上2016總統大選又要開打，政府為拉攏選民勢必再喊空房市，甚至祭出新的打壓措施。也因此，從現在起到明年，適合衝刺推案的時間，似乎就剩下鬼月一直到928檔期前半段。

住展指出，期間北台灣都會區將有77個新案公開上市；其中，總銷金額超過40億以上的多達22個，百億元大案有6個，大都位於雙北市。其中，北市內湖「碧湖畔」為案量最大的指標案，是碧湖公園第一排超級豪宅案，外傳開價將創內湖新高；另士林官邸重劃區的「欣翰士林官邸」，9月可望公開，總銷也高達240億元，而大安區「敦南寓邸」也有130億元。

新北市方面也有亮點，皇翔在土城中華路推出的工變住商大案，總銷高達170億元，可能是土城史上規模最大指標案，並可能開出土城新天價。

本篇轉載自中時電子報 1030725

住家用房屋供自住的3大認定標準

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

為抑制囤房，財政部配合房屋稅條例第5條修正案，已訂定公布「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，並自2014年7月1日生效。該法規定個人所有之住家用房屋同時符合，1、房屋無出租使用；2、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用；3、本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內，則屬供自住使用，可依自用住宅稅率課徵房屋稅。

關於自住房屋訂為全國3戶以內，係考量個人所有住家用房屋供直系尊(卑)親屬居住使用屬社會常態，且為避免有心人士規避稅負及影響地方財政，所以明定本人與其配偶及未成年子女所有屬自住之房屋，全國以3戶為限，以符合社會現況及量能課稅。

此外，該法規亦規定，房屋屬公益出租人出租使用，係指持有直轄市、縣(市)主管機關核發公益出租人核定函之公益出租人，將房屋出租予領有政府最近年度核發之租金補貼核定函，或資格證明之中低所得家庭供住家使用者。

以往對於自住及非自住之住家用房屋稅率，各縣市地方政府均按法定最低稅率，即1.2％課徵。本次房屋稅條例第5條修正提高非自住之住家用房屋稅稅率，由現行1.2％至2％，修正提高為1.5％至3.6％，且一併將非住家用房屋中，屬於私人醫院、診所或自由職業事務所使用房屋部分，由原來的1.5％至2.5％，修正比照營業用稅率3％至5％，除避免囤房外，亦期藉此讓不動產持有稅更趨合理。

本篇轉載自MyGoNews 103.07.15

房仲公會全聯會理事長︰打房兩年 房仲店頭關千家

自由時報 – 2014年7月14日 上午6:10

〔自由時報記者林美芬／台北報導〕新任不動產仲介公會全聯會理事長、富旺國際董事長林正雄抱怨，他原打算採「一條龍」經營模式，但這幾年來奢侈稅等打房政策不斷，只好忍痛在一年內關掉四十三家房仲店頭，只留下代銷及建設部門。

他一肚子氣地說，這次會力爭房仲公會全聯會理事長的職位，就是要聯合業界組織不動產聯盟，要跟政府光明正大地「遊說」與「決鬥」，免得一再挨打。

影響五千多人失業

林正雄舉內政部統計數字為例，近兩年來，有約三分之一的房仲店頭屬於「非營業狀態」，亦即收掉了一千多家店頭；以一家房仲至少僱用五個人，就有五千多人失業，這不嚴重嗎？

他抨擊，奢侈稅實施兩年來，交易量減少，房價仍往上飆，這算有效果的政策嗎？奢侈稅應有退場機制。

林正雄強調，不是反對政府合理平抑房價，但要找對方法，老是推出一些未成熟的稅制改革方案，造成市場人心惶惶，房市沒垮、台灣經濟會先垮。

本篇轉載自 自由時報 103.07.14

贈與屋5年爆23萬棟 當心查稅

作者： 王玉樹╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年7月12日 上午6:00

中國時報【王玉樹╱台北報導】

房產「受贈族」要小心了！最新統計自2009年調降遺贈稅至今，房屋贈與移轉數量5年共爆量達到23.1萬棟，去年5.17萬棟更創下23年新高。國稅局已盯上「受贈族」售屋，是否按規定核實申報，房仲業提醒，在節稅上多點考量，避免補稅還要被罰鍰。

2009年初遺產稅、贈與稅稅率調降為10％，不但吸引資金回流，贈與移轉棟數也從當年起快速走高。內政部統計顯示，2013年贈與移轉已達5.17萬棟，創下1991年以來新高，從2009年至今累積23.1萬棟贈與移轉。而今年前5個月光是六都就已累積1萬8776棟贈與量。

不過近年政府查稅動作加強，「受贈族」取得成本低且易於稽查，出售時反而出現可觀的財產交易所得，加上實價登錄後有更多資料可參考，已有許多受贈族因不按規定核實申報被查稅並罰鍰。

日前財政部就查到1個補稅案例，民眾在2011年將父親於95年贈與的房屋以500萬元出售，因為當年已申報贈與稅，所以他在該年辦理綜合所得稅申報時，是按財產交易所得標準列報交易所得85萬元。沒想到財政部查證認為房屋受贈取得，應該以受贈當時贈與稅的房屋評定標準價格230萬元為取得成本，經扣掉過戶手續費、仲介等費用30萬元，最後核定此筆財產交易所得為240萬，變成短報155萬元，不但須補稅，還被以漏稅加徵罰鍰。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，由於遺贈稅率大降，許多父母會採取贈與方式移轉，這是移轉量逐年攀升原因。她提醒售屋人除了要保留相關單據外，在節稅上也必須多費思量，以免連補帶罰得不償失。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提建議，「受贈族」可以用自用住宅重購退稅的規定，兩年內買賣自用住宅，只要重購自用住宅的房屋價格超過原出售價額，就可以自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

本篇轉載自 中國時報 103.07.14

桃園後站都更 鼓勵捐地換容積

自由時報 – 2014年7月10日 上午8:40

桃園後站都更 鼓勵捐地換容積

〔自由時報記者謝武雄／桃園報導〕桃園市後站地區因鐵路阻隔，發展向來落後前站，配合鐵路高架化工程，縣府計畫針對後站地區進行都市更新，希望透過提高容積率的方式，鼓勵地主捐地興建轉運站、托育中心、社會住宅或公園綠地，讓後站的生活機能更為完整。

縣議員黃景熙表示，桃園火車站每日載客量達廿二萬人次，是全國第二名，但長期因鐵路阻隔，站前是桃園市最精華的商圈，各大百貨公司齊聚，全縣的地王也在站前商圈，反觀站後則是冷冷清清，雖然有大片住宅區土地，但至今沒有開發，成為客運車臨時停車場。

土地持有單純 委外整合規劃

黃景熙曾在議會提案建議縣府配合鐵路高架化工程，可透過都市更新手段，拉近前、後站間距離。縣長吳志揚也說，桃園市後站土地地主的持有狀況相對單純，縣府已經委託顧問公司進行整合規劃。

縣府城鄉發展局代理局長劉振誠表示，後站大部分土地都是台灣銀行所有，其餘地主為桃園客運、桃園農田水利會等，整片土地經過自地重劃，除了道路、公園等公共設施，其餘都是住宅區，縣府目前希望就其中最完整的三．五六公頃土地進行都市更新。

劉振誠說，桃園市後站住宅區現有的建蔽率六十％、容積率二三○％，未來可透過提高容積率方式，讓地主捐地，也可透過都市計畫通盤檢討方式，將部分住宅區變為商業區，以帶動商圈發展。

劉振誠表示，如有地主捐地的運用方式，將廣邀各界提供意見，包含轉運站、托育中心、社會住宅或公園綠地，以及社區活動中心、小型運動場等都是考慮項目。全案已經委外規劃，容積率可望會提高到三百％以上，未來，地主若興建大樓，還有獎勵容積、容積移轉等方式，來提高土地利用價值。

本篇轉載自   自由時報    103.07.10

付得起的房貸 比買得起的總價更重要

作者： 鉅亨網記者許庭瑜 台北 | 鉅亨網 – 2014年7月8日 下午4:55

想要擁有理想中的房子，就必須承擔相當的房貸。

近年台灣房價高漲，買房壓力大增，然而除了籌備頭期款外，之後的房貸也十分可觀，雖然現在利率並不高，但若家庭想住到大一點坪數且離市區不太遠的地方，金額仍是十分可觀。再者對自住族群來說，房貸一揹恐怕就要十幾二十年，若不作好萬全的打算，恐怕會被房貸壓垮；因此提醒付得起的房貸，比買得起得總價更重要。

或許正好適逢選舉年，政府打房地產投資客意圖明顯，針對擁有多屋、豪宅等人祭出一連串措施，導致近期房市冷清許多；反觀自住族群由於不受政策影響，因此想買房的心態也開始蠢蠢欲動。優美地產企研室召集人葉立敏就表示，想買房自住的民眾，除了遵守333原則外，建議買15坪以上房屋、且買房金額要計算到極限，最後若非純投資、盡量連本帶利還。

房貸≒儲蓄 最多不可超過4成

一般提到的333原則，是指每個月償還的貸款金額不要超過薪水的1/3，剩下1/3則是用在生活開銷，其餘則是儲蓄理財。不過對自住客來說，因為房子是自己的，所以房貸多少有點儲蓄的概念，葉立敏認為，房貸最多僅能佔到4成，否則在大城市中會居大不易。

至於夫妻或者情侶合買的話，視雙方工作情況，房貸可能會拉高到兩人總薪資的1/2，因為多一個人幫忙分攤房貸以及生活開銷，所以才能提高比例，但收入一半都拿去繳房貸，基本上也是極限了。此外也有可能會發生意外事故或者分手等因素，使得房貸過重，這也是需要納入考量的。

若非純投資 盡量連本帶利還款

葉立敏強調，付得起的房貸，絕對比買得起的總價更重要。雖然銀行通常會有1-2年不等的寬限期，讓民眾可以只還利息不還本金，但是這只是先甘後苦而已。在寬限期間看來，似乎每個月繳納的「租金」很便宜，但是卻是將痛苦延後；待寬限期一結束，貸款壓力會突然變得十分龐大，恐怕將透支自己的金錢。

此外，雖然可能現在的收入可以償還的起銀行貸款，但是天有不測風雲，假使突然家中有突發狀況、身體健康出問題等等，都將直接影響還款能力，所以並不是說只要能力可以達到，能貸多少就貸多少，還要檢視自己是否有長期的還款能力。

自住最好買15坪以上 可貸款成數較高

在挑選房屋上，雖然許多小資族習慣購買小套房，但是葉立敏提醒，對於權狀15坪以下的房屋，通常銀行都只能貸款到5成，也就是說自備款高達一半；優美地產分析，主要是因為通常購買這種小套房的人，都是經濟上比較不強，未來環款也可能比較困難，所以才不願意給太多房貸。

反觀15坪以上的「大套房」通常可以拿到7、8成的房貸，購屋族的自備款只要準備2-3成就好。尤其是首購族或者夫妻能夠拿到較多的優惠。相比之下或許以總價來看，小套房的確比大套房便宜許多，但是所需要的自備款其實差距並不大，因此不如直接考慮大套房，住起來也比較舒服。

計算到極限 任何花費都要納入考量

除了頭期款與每個月的貸款償還外，民眾往往忽略了一些額外但卻又是必須的開銷，因此如何將所有花費記算到極限，以避免買了房子之後發現手邊資金周轉不靈。葉立敏表示，買房的時候，最好手上還要有多出來的鬆動資金可以運動，大約需要20-30萬不等。

買房子是件大事，不只要負擔房屋總價，還有代書費、過戶費、以及房仲費等；若是買到新成屋，恐怕還要有牽管線的費用、裝潢費，以及家具裝置費，林林總總加下來，金額也不小。特別是代書費、過戶費這類無法積欠的開銷，最容易影響資金的周轉。

此外葉立敏建議，從租房子轉向買房自住的民眾，每個月的水電費、網路費、管理費等等，也都盡量要考量進去，否則原先以為買房後，薪資剛好可以繳交銀行貸款，卻被其他開支打倒。

本篇轉載自 鉅亨網 103.07.10

自地自建然後轉售，沒有奢侈稅問題

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】

財政部國稅局表示，近日接獲民眾電話詢問，個人購買土地自行興建房屋後出售，是否需要繳交特種貨物及勞務稅(以下簡稱：奢侈稅)？

國稅局說明，依據奢侈稅條例第5條第7款及施行細則第12條規定，營業人以其自有土地興建房屋，於房屋完成後第一次移轉該房屋及其坐落基地，可排除課徵奢侈稅。

惟依財政部1992年1月31日及同年4月13日台財稅第811657956號及第811663182號函釋規定，除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售，應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，以自有土地建屋出售核屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

因此，個人購買土地自行興建房屋，於房屋新建完成後銷售，按上揭規定，非屬奢侈稅課稅範圍，但該個人應依法辦理營業登記，並課徵營業稅及營利事業所得稅。該分局特別呼籲，民眾應特別留意法令規定，以維自身權益。

本篇轉載自MyGoNews 103.07.09

帝寶首跌 坪價270.9萬

作者： 唐玉麟╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年7月8日 上午6:02

中國時報【唐玉麟╱台北報導】

在央行打房與政府課徵豪宅稅後，今年首度成交的「仁愛帝寶」房價出現鬆動下滑情況，台灣房屋說，今年3月成交的「仁愛帝寶」案樓層為12樓，總價4.478億元，總面積205.71坪，扣除3個車位，每坪單價270.9萬元，這是2012年8月實價登錄以來，「仁愛帝寶」罕見下跌情況。

房仲業者表示，央行在6月底將台北市豪宅門檻降到7000萬元，且最高貸款成數降到5成，八大公股行庫對豪宅貸款利率，更較一般首購房貸利率提高1碼，為2.25％到2.3％，要求無寬限期，一開始就要攤還本金與利息，相關措施「根本是把北市豪宅送進冷凍櫃」，預期豪宅價格將下跌1至2成。

他舉例說，以北市豪宅總價8000萬，但只能貸款成數5成、年利率2％、貸款期20年計算，一年利息80萬、每月利息為6.6萬餘元，再加本金每月要償還16.6萬元，每月本息合計23萬餘元，負擔相當沉重，投資客直呼不敢玩了，「央行打豪宅，確實打到要害了」。

台北市「仁愛帝寶」在2000年開始銷售以來，豪宅價持續飆升，但這次實價登錄的12樓，每坪單價卻為270.9萬元，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說，這是繼去年12月底「仁愛帝寶」揭露4戶實價資訊後，再度公開成交價格，從歷次揭露價格來看，政府重手打房下，豪宅一哥也深受影響。

本篇轉載自中時電子報      103.07.09