假贈與→真買賣，規避奢侈稅應補稅處罰
買購不動產新聞台 – 2014年2月5日 下午5:39
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部南區國稅局表示，特種貨物及勞務應徵之稅額，係依銷售價格按10％或15％計算，而現行贈與不動產係以土地公告現值與房屋評定現值按10％計算贈與稅，且享有每年贈與總額220萬元之免稅額，基於租稅負擔的不同，近來發現有少數人以贈與名義申報繳納贈與稅，實則是為了規避稅負較重之奢侈稅。
舉例說明，甲君出售其持有期間未滿1年之土地予乙君，依規定甲君應申報奢侈稅，甲君卻申報贈與稅，經查獲實為買賣交易，基於核實課稅原則，除應補徵奢侈稅外尚須加處罰鍰。
該局提醒民眾，如有類此假借贈與方式，未依規定申報繳納奢侈稅者，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動補報並補繳稅款，以免遭查獲後被補稅外還要受罰，得不償失！
本篇轉載自買購不動產新聞台 103.02.26
低利、寬鬆資金及稅制 房價飆漲共犯鐵三角
【住展房屋網/台北報導】本月25日有兩則重大消息，表面上是分屬兩個不同財經部會的事情，但實際上卻息息相關；一是央行公開『回應』低利為房價上漲元凶的指涉，另一則是財政部正式公佈所謂「財政健全方案」。
央行24日特別發布一份長達17頁的報告，裡頭援用IMF及BIS(國際清算銀行)報告，解釋高房價與(低)利率之間並無必然關聯性，更提醒利率調整影響層面甚廣；另還指出，台灣房價上漲並非全面現象，並表示99年之後已推出一系列調控措施，最後強調租稅政策才是抑制房價飆漲的最有效方式。
說到租稅政策，就和昨天財政部受閣揆指示規劃的所謂「財政健全方案」有關。然而從25日各報揭露的訊息或資料來看，裡頭有調高金融營業稅、兩稅合一、增加45%以上所得稅級距(也就是所謂的富人稅)及調高薪資扣除額，但卻就獨漏央行嚴正提出，能『最有效抑制房價飆漲』的不動產稅制改革。
其實根據上週相關消息初步擬定的行政院版方案，確實是有和不動產相關的部分；不過一開始是針對豪宅交易及持有(加稅)，後來則變成『鼓勵』地方調高房地產持有稅基及非自用住宅稅率。不過到最後，卻完全迴避不動產稅制改革。
台灣近年房價非理性飆漲，到底是低利？資金浮濫？還是稅制問題惹的禍？其實每一個都跑不掉，都是共犯結構，且缺一不可。或許原本情況如央行所指，只是部分地區飆漲；但房地產特性是，價格一定會跟漲；只要時空條件允許，特定地區房價飆漲，到最後一定會演變成全面性上漲，就如現在看到的情況一樣。上週五央行前經研處長施燕在工商時報的投書，也都點明。
住展企研室其實了解，央行是想利用低利及資金寬鬆政策刺激經濟，但財政部或其他相關部會卻沒能提出配合的財政政策，將這些資金引導到實體投資，最後半數以上轉向房市、墊高房價。此外，馬英九之遺贈稅率大幅調降，海外資金回流挹注投資的支票，當然也沒兌現，最後也大舉流入房市。如今木已成舟，相關部會不思改革；一個還在撇清責任，另一個則還繼續裝聾作啞。
有人說選舉將至，所以不可能加稅；但也有相反說法認為，這回官方推出所謂健全財政方案，或說白了，加富人稅，其實就是為了選票。然而在高房價早成為全民公敵的今日，相關部會包含央行及財政部，還不正視問題所在，甚至還在互踢皮球、撇清責任；這樣演變下去，高房價及炒房現象，絕對將是不利執政者年底乃至2016選情的重點因素。
本篇轉載自住展房屋網 103.02.26
安全避稅！富爸送屋一兼多顧，節稅置產免煩心
買購不動產新聞台 – 2014年2月13日 下午5:53
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】根據內政部最新公布數據，2013年全國不動產贈與件數一舉突破5萬大關，高達5.1萬件，再寫歷史新高。其中，贈與量由新北市拔得頭籌，件數高達10612件，其次為北市的9067件，光大台北就逼近4成，其他包括台中市、桃園縣、高雄市2013年贈與件數也都非常驚人，多達5-6000件之譜。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，中古交易去年寫下近三年新高，遺贈量體同步大增，顯示國人仍習於將不動產作為財務規劃的重要一環，在公告現值與地段率等稅基連年調整下，勢必會讓「節稅」成為房市顯學。
房產遺贈風狂襲，贈與繼承棟數再寫新高，富爸送屋一兼多顧，節稅置產免煩心
節稅技巧多，富爸省很大
不動產贈與是富人最主要的節稅手法，舉例來說，如果贈與子女現金1億元，那麼贈與稅就用1億來做基礎，即便遺贈稅現已降到10％，但扣除220萬元免稅額仍須繳978萬元贈與稅。但如果改用市價1億元的豪宅、店面或是辦公室送給子女，那麼贈與稅是計稅基礎是不動產的「公告現值+房屋評定現值」，一般而言，這兩項加起來，不少個案只有市價3成左右，若以3000萬元計，只要繳納278萬元，整整可省下700萬元。加上贈與稅法第21條的規定，贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除，換句話說，房貸可用於贈與金額的扣項，贈與可以省更大。
除此之外，許多家長會善用年度免稅額，贈與子女現金，最後再以買賣或是贈與方式，合法節稅更多。
徐佳馨表示，2003年政府曾將土增稅減半，促使贈與量大增，國內自2009年調降遺贈稅從最高50％降至10％後，贈與件數即明顯上升，贈與件數即明顯上升，原本都在3.1萬件上下，2010年達3.5萬件，2011年達3.9萬件，2013年更衝至5萬天量。另一個原因是各地方政府這一兩年接連大幅調高公告現值，以北市來說，這3年公告現值調幅就多在1成上下，新北市更驚人，這3年平均調幅都在1成以上，最多達15％，部份地區甚至年調幅達50％；而公告現值調漲，贈與成本跟著升高，更讓富爸精打算盤，提前做好財產規劃。
國人愛置產，偏方推波瀾
2013年除贈與件數大增外，繼承件數達4.4萬件，也寫下歷史新高，分析原因，一方面是國人熱衷置產，另一方面則是遺贈稅降為10％後，許多人不急著在生前把不動產留給子女，讓繼承不動產件數年年增加。
除了富爸媽的節稅規劃外，坊間流傳「贈與可避奢侈稅」以及「贈與不需實價登錄」等「偏方」以規避法規，某種程度也讓「贈與」重新受到資產客的關注。住商不動產特約代書楊珺表示，坊間流傳的偏方，雖然有可能走漏洞，特別實價登錄後，有些資產客不希望價格曝光，是有這種另類思考，不過，以贈與閃避奢侈稅為例，國稅局近來有積極查核贈與規避奢侈稅的作為，建議民眾誠實為上，以免得不償失。
本篇轉載自買購不動產新聞台 103.02.26
地產專欄】張欣民：房地產投資賺大錢四大模式大公開！
Yahoo – 2013年12月10日 上
君子愛財取之有道，房地產投資也要懂得正確的方法（相片取自房仲勝經-縱橫億萬商機粉絲頁）
近年來台灣房價飆漲，引發民怨，引來政府打房動作頻頻；相對的，在美國因為次級房貸及二房風暴形成金融海嘯，衝擊全球經濟，明顯的是個「看他起高樓，看他樓塌了」的寫照，樓起樓塌都是因為房產這個主體，房產、房產人人愛，古今中外沒有多大差別，差別在於「君子愛財取之有道」，也就是要有正確的方法。
安卓．卡內基說，「90% 的百萬富翁都是靠著擁有不動產成功的。」事實上，也是有很多百萬富翁，因為不懂如何經營房地產，最後還是回到原點，甚至是負債累累。那怎樣做才是正確的房產投資方法呢？找來找去不外乎以下四種：
一、傳統賺取租金模式
以自有資金買進房地產，長期持有，賺取每個月穩定之租金收入。業餘房地產投資客一般都是心態較保守、風險承擔能力較弱的一群，因此大多是採取傳統房地產投資模式，這也是長期以來，房地產市場上都存在的投資模式，也就是以自有資金買進房地產，長期持有，賺取每個月穩定之租金收入。
由於這類投資者都是以自有資金投資，所以一般比較不會在意外部資金利率之高低，也不會在市場上頻繁殺進殺出。也因為此一長期持有之特性，往往在日後真要處分這些房地產時，其增值之價差也非常可觀。
雖然說此一模式大多是以自有資金來投資，但是仍然要有資金成本的觀念，也就是不動產的投資標的租金報酬率要高過當時定存的利率，而且要高過一個百分點到一點五個百分點才划得來，假如定存利率是2%，那選擇投資的不動產標的之租金報酬率至少要有3~3.5%，才算是聰明的投資。
二、投資賺價差模式
買進低價、賣相較差之產品，以裝修手法「改頭換面」之後，短時間內再以高價賣出，這是很多專業投資客在房市上操作的模式。這種模式並不值得鼓勵，因為這是「投機」不是「投資」，況且國內有奢侈稅，現在這招是行不通的。
三、槓桿操作模式
這類投資者自有資金較低但普遍月收入較高，因此採取高度借貸之槓桿操作模式。這類投資模式雖仍屬業餘投資，但已算是業餘當中最高段之操作手法。
這類手法又可分為兩種，一種是在成屋市場高度借貸之槓桿操作模式，投資者是藉由小單位化手法，將大坪數的房子切割成小單位出租，賺取更高的租金收益，在低利率環境之中，除了第一間房屋投資標的可以租金養活自已之外，還有餘裕可拿一些租金來養第二戶房子。
再以此類推到第三、四戶房子，只要操做得宜，利率相對穩定，這類投資者可在買下持有四、五個標的房子後，在八~十年內還清所有的貸款，這也意謂著這些投資者十年後就不用上班，可以提早退休，讓這幾間房子來養活他們的退休生活。第二種高槓桿操作手法最典型的就是買預售屋，也是一種用小錢賺大錢的操作方法。
四、放長線釣大魚模式
這是口袋夠深、資金夠雄厚的人士之房市投資模式，選定大都市外圍便宜的土地，買下之後就不管它，隨著大都市的發展往外擴張，這些之前被認定不值錢、不值得開發的便宜土地，都會鹹魚翻身變成有價值的黃金地。
本篇轉載自奇摩房地產編輯部 103.02.19
【風水專欄】謝沅瑾：健康、財運居然跟樓梯有關！
Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年1月23日 下午8:17
生鏽的樓梯暗示家運衰退，也讓樓梯的承載力與耐用度下降。
有些住家會在室外的樓梯，或是室內加裝的樓梯採用金屬板作為材質，看上去頗為堅固耐用，但在風水上，室內的樓梯採用金屬材質時，由於容易造成磁場混亂，導致該地氣場混亂，或不易聚氣，對住家的健康或財運，都可能造成一定程度的不利影響。
科學角度
從科學角度來看，金屬板製成的樓梯容易在行走時會發出一定以上的聲響，除了行走時可能會感到不安外，對住戶而言不啻是個噪音的來源，若有人在半夜行走，上廁所或夢遊時，也往往會對家人造成驚嚇，因而產生心理上的影響，尤其當下雨或漏水時，更容易因為滑倒而受傷，實例不勝枚舉。
況且金屬材質在長期使用以後，也容易發生鏽蝕的情形，不僅會使樓梯的外觀出現斑駁的情形，一般家庭通常不會修復金屬梯，在完全壞掉拆掉之前，幾乎都是放著讓它繼續生鏽，除了暗示家運衰退外，鏽蝕也會讓樓梯的承載力與耐用度下降，等於是一個潛伏的危險，也因為如此，金屬製的樓梯，很快地就遭到一般家庭的淘汰。
解決方法
樓梯是一項需要長久使用的建築附屬物，無論就風水或實際使用的角度來看，它都必須能經久耐用，更不能有降低居家生活品質的可能性出現，鐵梯就像會發出聲音的門軸一樣，容易對住戶產生聽覺與心理上的長期侵擾，因此建議盡早以行走時較穩固無聲，不易滑倒的建材。
例如石材、水泥、磚塊或是木頭等材料取代之，才能改善屋內的金屬樓梯影響，而當短期內無法改善時，則建議在金屬階梯的每片平台上，暫時貼上短毛地毯（長毛容易滑倒），除了防滑、止滑外，還能減低上、下樓梯時的噪音分貝。
本篇轉載自奇摩房地產編輯部 103.02.19
國壽罕見賣地 房市震撼彈
作者： 洪正吉╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年2月18日 上午5:50
中國時報【洪正吉╱台北報導】
國泰人壽公告，出售高雄市仁武區澄德段土地，面積約4265.32坪，交易總價12.5億元。國壽強調，由於土地開發使用效益不高，因此決議出售。儘管國壽非出售精華區商辦，但國壽過去50年幾乎不賣地，此舉已引發市場高度關注。
國壽堪稱台灣最大地主，也是台灣最大包租公，過去保險資金投資不動產政策，幾乎都是只進不出。
不過，國泰金董事長蔡宏圖日前表示，國壽的不動產投資策略將更靈活，只要地點好，評估適合就會買進或賣掉，他還強調「不要愛上你的投資。」此話當時被外界解讀為，房地產居高不下的反轉指標。
國泰人壽表示，這次出售的仁武區不動產，是國壽早期持有的土地，後經重劃分回迄今，目前尚無條件開發商辦大樓或其他收益型不動產。由於開發使用效益不高，為活化資產並符合保險法對保險業不動產投資即時利用並有收益的規定，因此決議出售。
國泰人壽指出，國壽並非第1次賣地，2009年與2011年時，曾出售過2塊畸零地。其中，2009年處分的是信義區沒有利用的小土地，獲利約8~9億元；2011年賣的是新莊的畸零地，獲利數億元，金額都不大。
國壽強調，這次出售不動產主要是將一些價值已高、零星或不符合金管會即時利用規定的標的，洽特定人出售，因為價格超過3億元，所以對外公告。簡單說，與先前的情況類似，都是考量到不符開發或使用目的才出售。
不過，市場人士認為，國壽具有指標性意義，即使金額小，對房市信心也會有影響。後續可以觀察國壽是單一土地出售個案，還是陸續一直賣。
另外，出售的標的是否擴及精華區或商辦大樓，也可以是觀察的指標。至於其他壽險業者有沒有跟進，也可以作為檢視房市動向的訊號。
本篇轉載自中時電子報 103.02.19
【地產專欄】洪琬琪：2014再掀結婚潮 購屋前記得「共同登記」
Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年2月13日 下午1:42
今年因數字美麗而掀起結婚潮，但購屋千萬別昏頭，夫妻名字共同登記更是重點。
適逢一年一度西洋情人節，年終獎金入袋除了「花錢」吃大餐、買禮物，如果小倆口懂得精省，能夠把年終及薪水作有效的配置，趁著政府打房，投資客束手束腳無法炒作之時進場，購屋將不是難事。
可購屋千萬別昏頭，購屋前因先考量房價負擔比重，建議先以小坪數的兩房產品為首選標的，再者，房屋登記時最好採「共同登記」，並設定「預告登記」，將來不管發生甚麼問題，男女雙方較能得到公平分配。
舉例：可負擔房貸試算
來說，擔任公職的許小姐月薪4萬，其年薪（13.5個月）約54萬元，擔任工程師的男友月薪5萬，假設兩人要買新北市800萬的兩房小宅，以房貸利率3%估算，貸款7成計，至少要存下240萬元的頭期款，貸款560萬元。
建議每月兩人至少一起存下4.5萬元，年終當然也不能花掉，大約4年可存到足夠的自備款；購屋地點則建議選擇離兩人工作地點方便通勤的區域，同時考量居住空間及未來小孩就學的學區問題，購買市郊或郊區捷運可達的2房住宅。
雙北房價高、負擔重 2房小宅最受歡迎
根據房仲業者統計大台北地區的成交房型發現，自金融海嘯以來，民眾購買小宅的比重逐年升高，現階段台北市的小宅產品成交佔比已逼近五成，等於每10間成交的房子中，就有一半以上是小宅產品，新北市的成交佔比也超過4成，小宅勢力銳不可擋。
其中又以近捷運台鐵、生活機能成熟的電梯小宅最受歡迎。台北市小宅成交比最高的為萬華、中山、大同、文山及內湖區，也是傳統北市首購相對熱門的區段；新北市成交佔比最高的則是淡水、汐止、中和、三重及三峽區。
情侶購屋不昏頭 「共同登記」以免人財兩空
如果是剛陷入熱戀的情侶，由於變數仍多，建議先在工作地點附近先租屋，待熟悉商圈及市場行情後，每月作定期定額儲蓄，先儲備一筆房屋的頭期款，若計畫購屋時則要注意，因為民法採登記主義，登記在誰的名下，誰就有權利處分房產。
因此最好採「共同登記」，並設定「預告登記」，要求代書在建物與土地所有人登記時，載明分別持分比例，包括建物與土地權狀，均分別依照兩人的持分比例持有，以白紙黑字寫明頭期款由誰支付、貸款的繳交方式、所有權比例等，事先約定好兩人各自出資與所有權比例，以確保雙方權益。
除了防止房屋被一方擅自轉賣，萬一以後分手，其中一方要討回房屋所有權，也可藉此向法院主張對方返還，但要準備相關匯帳明細、收據等，證明自己有出錢，不至於分手之後，落得人財兩失。
信義房屋行銷部公關經理洪琬琪
本篇轉載自奇摩房地產編輯部 103.02.19
實價登錄趨嚴？ 等立法院點頭再說！
住展房屋網 – 2小時39分前
【住展房屋網/台北報導】某平面媒體頭版披露，內政部擬修改實價登錄法規，嚴格規範預售屋登錄規定，改為「簽訂買賣契約後30日內申報」，並欲刪除「實價課稅需有配套措施」等條文。住展企研室認為，內政部這回是否能堅守修法的決心，目前尚不得而知；但無論內政部堅不堅決，最後法怎麼修、會不會過，還是得看立法院諸公臉色。
現在實價登錄制度中，預售屋是最大的一塊漏洞，因為受委託的代銷業者，只要在結案才需要登錄，無法即刻反應交易價格。更有甚者，有預售屋案業者在結案之前，刻意「選擇性登錄」，只登錄成交價格最高的戶別，欲藉此拉高其他戶別成交價。因此，在實價登錄以來，預售屋登錄漏洞就頗受批評，內政部遂研議修改。
住展企研室強調，其實在實價登錄立法（地政三法）時，內政部所提出的立法版本中，預售屋本來就與成屋一樣，必須在「簽訂買賣契約後30日內申報」。然而，法案送至立法院後，最後通過的妥協版本，卻把預售屋排除在外，讓預售屋成交可以延到結案後才登錄。
事態如此演變，立法院與內政部皆有責任。立院既有來自各方勢力角力，當然不會輕易讓內政部版法案通過；內政部則是為了讓實價登錄快點上路，也放棄本身專業堅持，順勢同意立院版本。
這回內政部捲土重來，想把實價登錄相關法規修改更為嚴格，難道真的會堅守專業立場嗎？倘若內政部堅持部修版本，立院諸公在業界壓力之下，豈會輕易放行？
相同的，在實價登錄立法時，不動產業界擔憂實價登錄是為實價課稅舖路，普遍持反對態度，立院與內政部當時為消除業界疑慮，並儘速通過實價登錄案，又加上「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據」這條條文，讓實價登錄資訊無法作為課稅依據。
如今，內政部擬刪除這個但書條文，可以說是知易行難，困難重重。況且，現立法院待客法案那麼多，奢侈稅修正案尚無法排進議程，何況急迫性更低的實價登錄相關法規？住展企研室判斷，除非有高層授意，否則實價登錄法修正案，立院應會「冷處理」，慢慢地拖下去。想通過？再等等吧！
本篇轉載自住展房屋網 103.02.17
買房贈與避稅 可能成今年都會房市交易主流
住展房屋網 – 2014年2月14日 上午9:18
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【住展房屋網/台北報導】根據內政部日前公佈資訊，去年全台房市交易當中，贈與及繼承棟數分別來到5.16及4.41萬棟，雙雙改寫年度新高；而無意外地，房價水準屬全台高水平的雙北市，佔比例最高，因為從稅基偏離實際交易價格落差的角度，雙北市買房贈與之節稅效果反而更佳。
不過這當中更值得注意的，其實是贈與及繼承房屋棟數，過去兩年都已佔到總移轉棟數的一成以上；而且如果目前所見趨勢不變，則住展企研室大膽預期，這項比例今年可能還會提高。
贈與及繼承棟數雙創年度新高，短期理由當然是官方大幅調高土地公告現值及房屋稅基，使得這些買房贈與兼節稅的富爸媽如果今年才辦理移轉，節稅效果會大打折扣；因此不只一般買賣交易趕在去年底前完成，移轉贈與行為也一樣，於是造成贈與及繼承棟數大增。但長期來看，贈與、繼承之移轉行為的稅基仍遠低於實際交易總價，造成龐大的避稅漏洞，這才是最根本之長期因素。
而展望今年，雖然產學兩邊對價格走勢的看法依然背道而馳，然對交易量的部份則難得「有志一同」，都認為量縮機會偏高。事實上，如果國內外經濟無法出現大步復甦，基於資金流向改變、利率長期走升，甚至薪資成長停滯、人口紅利期結束等結構因素，今年房市確實很可能上演交易量縮。
不過，這是從整體及供需來看；對高端資產族來說，藉買房贈與仍是最佳的節稅手段。因為即便官方近期確實大幅調高各項稅基，但還是只能跟在實際交易價格漲勢之後，再加上目前所見官方宣示的不動產稅改，似乎仍只針對豪宅市場，因此實際上都會區房屋實際成交價格，將仍與贈與繼承稅基存在極大差距，繼續造成節稅漏洞。
況且目前為止，都會地區待售物件賣方鬆動價格的案例仍屈指可數，新推案開價也仍愈拉愈高，這將使無論一般投資或自住購買行為都更難追高。但反過來說，卻會因為實際交易價格和移轉稅基差距加大，而造成更大的節稅避稅空間。
綜合以上，住展企研室認為，將發生的情況很可能就會是，整體市場交易量可能下滑，但購屋贈與或繼承行為仍不受太大影響，結果使得這兩年比例已佔到房屋總移轉棟數一成以上的贈與、繼承比例再提高，或者，至少這類行為會成為今年都會區房市交易的主流。
本篇轉載自住展房屋網 103.02.17
南迴線枋野站冷清清 1天1人上車
自由時報 – 2014年2月17日 上午6:10
〔自由時報記者黃立翔／台北報導〕你知道去年哪些火車站門庭若市，哪些門可羅雀？
台鐵統計去年日平均旅客量最大的十大熱門站，由台北、桃園、中壢取得前三名，最冷站則是南迴線枋野、古莊、內獅站，其中枋野一天僅一人；台鐵表示，將規劃郵輪式列車串聯特色小站，增加交通運量與觀光附加價值。
根據台鐵運輸營業科統計，去年購票上車人數最多的十大熱門火車站分別是台北、桃園、中壢、台中、台南、新竹、板橋、高雄、樹林、松山，排名狀況如同前年。
營業科長彭坤炎說，北台灣占去台灣三分之二人口，因此「熱站」前五名占了三位，台北站地位無可撼動，桃園、中壢則因通勤人口多名列前茅，倒是板橋近年來因為捷運通車，運量被稀釋，高雄則因高鐵通車也被稀釋，分別在前十熱站的末段班。
至於十大冷站則是枋野、古莊、內獅、枋山、山里、三民、月美、溪口、望古、大富，前三名都是南迴線的小站，第一冷站枋野站甚至每天僅有一人購票上車。
台鐵表示，小站因附近人煙稀少交通需求低，平日服務班次少，前三冷站一天僅有四班停靠，其中兩班還是去載站務人員。
近年來台鐵推動郵輪式列車，其中「最美海邊車站」多良站雖已廢站，但仍靠郵輪式列車專程停靠，人氣不墜，未來將把郵輪式列車擴及這些冷門小站，希望「小兵立大功」，創造營運績效。
本篇轉載自自由時報 103.02.17
