有房萬事足 10個最佳購屋時機
住展房屋網 – 2013年12月4日 上午10:36
【住展房屋網 何世昌】全台房價屢創新高，想買房的民眾，血壓與心中掙扎也飆高；究竟現在適合買房嗎？如果要買，何時進場最為合適？本文為您揭露買房的十個好時機，讓您買得巧、賺得飽，放著不賣也沒煩惱……
人生大事，不外乎成家立業，娶妻子、生孩子，以及買房子；甚至有的情況是，先賺足了銀子、買了房子，再娶妻子，最後才生個孩子。無論買房時間先後，房子無疑是人生中的大事。有道是有房能遮風蔽雨、生兒育女；沒房就只能長作租客、看人臉色。
但買房子可不是一件容易的事，尤其在薪水負成長、房價卻暴漲的年代，買不買房？何時買房？的確是一件為難的事。以下將從各個層面，歸納台灣房市歷史上的走勢，梳理出十個買房的好時機，提高您買房獲利的勝率！
時機一、低利率
大多數的人買房子都必須申請貸款，有貸款就要必須繳利息，而利息的高低，牽涉到民眾買房的意願。利率如果太高，繳的利息變多，不僅買房壓力趨於沉重，房價增值幅度可能與存款的利息收益相去不大、甚至更低，民眾買房意願就會偏弱。
但當利率一走低，不僅是首購與換屋的好時機，此時錢放銀行利息甚低，存款既無法創造更大的收益，具有增值、保值功用的房地產利基轉受青睞。而在低利率環境中，因資金容易流入不動產市場，所以房市會出現強勢的多頭，房價通常會穩定上漲，當然就是最好的購屋良機。
『低利率並非絕對數字，而是一個相對概念』，而這就必須從歷史走勢作比較與驗證。若以台灣本土而言，基準利率在百分之四以下都可稱作低利率。從民國六○年到九○年之間，台灣的基準利率幾乎都維持在百分之四以上，尤其是六○、七○年代，利率多在百分之十以上，房貸負擔十分沉重。
九○年代以後，台灣進入史上最長的低利率年代，基準利率都壓低在百分之四以下，九七年金融海嘯以來迄今，都還維持在百分之二以下。由於我國利率緊跟隨美國聯準會連動，而聯準會已宣示失業率未降至百分之六前，不會輕易升息；換句話說，即使我國央行未來可能升息，幅度也應該不大，兩、三年後要突破百分之四機率微乎甚微。
時機二、通貨發行量高水位
『資金氾濫、爛頭寸太多』，意即貨幣超額準備、閒置資金過盛，簡而言之，就是市場上『錢太多』，資金無路可去， 市場上資金的多寡，可以從央行逐月公布的『貨幣總計數中』看出一二，尤其又以M1B與M2最為重要。M1B的統計來源，是M1A（全國人所擁有的短期流通資金）加上活期存款總額；M2則是M1B加上準貨幣。
M1B與M2的數據越高，代表市場上的錢越充沛。市場上的錢到底多到什麼程度呢？說了還真讓人嚇一跳，以今年七月數據來看，M1B、M2日平均餘額分別是十二點八兆元、三四點四兆元，連袂創下歷史單月新高。
但在民國九○年元月時，M2日平均餘額只有一九點一二兆，迄今資金膨脹近百分之八十，可見『台灣錢淹腳目』。只是錢變多了，但卻變薄了！而造成的結果就是，民間資金氾濫，引發通膨疑慮，最後資金就大舉湧進不動產。
時機三、景氣擴張
每逢景氣擴張力道加速、經濟成長率攀升，促使國民就業率好轉、股匯市連袂走揚，諸多因素使人均所得與消費力趨高，景氣紅利就會催生出房市榮景。惟需注意的是，近來受到產業轉型停滯與中國大陸經濟成長走弱拖累，不僅國民所得倒退至十六年前，今、明年台灣經濟成長率預算還不斷下修。
所幸各大研究機構所發布的報告中，台灣明年經濟成長力道將增加，經濟成長預測值將高於今年。而台灣前四大出口地區中，歐盟已擺脫衰退、美國與東協景氣擴張明顯加速、中國大陸雖然成長趨緩，但仍有約百分之七的成長。
基於上述理由，再加上明年度政府預算正成長，明年度經濟展望可望樂觀看待。惟一的重大變數，就是美國貨幣量化寬鬆政策退場後，全球央行是否會跟進？市場資金是否趨於緊俏？將是未來最重要的課題。
時機四、民生物資上漲
民生物資大漲，但薪水掉到十六年前水準，是近年來國人共有的痛。物資上漲引發出通貨膨脹，通貨膨脹意謂必須比以前花更多的錢，才能買到同一樣東西。錢，也就變得更不值錢。
在所有民生物資中，又以油、電二者最為重要，因為這兩者非但是民生必需品，還是製造諸多物品的原料。一旦油、電價格明顯上漲，那麼中下游各式物品製造成本增加，就會反應在售價之上，各類物資就會吹起一股漲風，引發通膨疑慮。
那麼，為何在油電價上漲、產生通膨疑慮時適合買房呢？這是因為興建房子的原料眾多，當原物料上漲，房屋售價容易上漲。其次是群眾預期心理，尤其是華人普遍有『買房抗通膨』的既存觀念；當觀念化為行動，就形成另類形式的買盤。
雖然有學者從學理上分析，『買房抗通膨』是假議題，實際上也無法抗通膨，但從今年第一波電價調漲來看，房子增值幅度確實勝過物價漲幅。而在今年十月，國內電價又將啟動第二階段調漲，將讓『買房抗通膨』議題再次浮上檯面。
時機五、地價創新高
一間房子的售價，通常是建商評估成本與一定比例利潤所計算而來。成本包括土地價格、原物料與管銷成本，其中又以土地占據成本最高比重。多數建案的土地成本，至少占總成本的五成以上；而台北市境內的土地成本，甚至可高達總成本的七成。
『賠本生意沒人做』，這句話是行行皆通的準則，當地價持續攀高，推案成本居高不下，房價就會再往上攻高。當然，我們也不能排除『黑天鵝效應』出現的可能，但除非房市進入『大逃殺』的空頭波中，否則地價與房價緊密的連動關係，是牢不可破的。
雖然地價創新高的地塊，可能僅是區域範圍中一小塊，例如政府標售土地，建商高價搶標，這往往就會造成兩個現象，第一是其他地主會產生比價心理，名下土地即使不開個天價，價格也低不到哪裡去；二來是建築業者預期未來取得案源（土地）成本會更高、總推案成本增加，手頭上的建案價格就會變硬、甚至乾脆漲價。
時機六、政策作多
俗諺有云：『先到的吃肉、晚來的喝湯，最後到的就只能洗碗』，這話套用在房市完全可用。但要如何搶得先機、提早在房市中布局呢？答案就是洞悉政策的走向！
政策從研擬、定調、執行，最後到落實、發酵等不同階段，越早掌握趨勢脈絡，就越能領先別人一步布局、獲利，『桃園航空城』即政策作多的標竿。政策內容包含建設、稅制、產業、招商、土地開發等各方向，是除了經濟面外，左右房市發展最大的因素，而這也是住展雜誌長年以來撰文的重點，就是為了給予讀者最新的訊息。
雖然今年奢侈稅修正案，擬將不動產持有期限從兩年延長為四年，被視為政策利空，但利空的說法並不確實。原因在於，不動產稅賦為中央與地方政府的『金雞母』，稅收龐大且穩定成長，在財政困窘之際，誰都不敢把房市打死。正確的來說，奢侈稅實務上只能打擊投機，無法令房市轉空。
以目前官方心態來看，骨子裡仍舊大力作多，明年度的歲出預算就是最好的證明。在明年的歲出預算中，與房地產直接相關的公共建設預算，比今年度成長百分之十，其中軌道建設（捷運、鐵路）與公路建設經費，占公建預算一半以上，凸顯出官方極力維繫房市熱度的心態不變。惟行政院明示各機關，經費應優先使用在已通過的建設案，意謂中央尚未拍板通過的建設案，落實機率可能較低，投資時得避開虛無飄渺的建設題材。
時機七、天災與疾病
任何一個投資大師，或者投資理論，多會認同『反市場操作理論』，也就是『危機入市』的道理。所謂的『危機』，通常是令市場感到恐懼、震撼的突發事件，除經濟危機之外，就是天災與疾病。台灣因兩岸對峙，又多了戰爭威脅，惟近年情勢和緩，不似『海峽飛彈危機』與『兩國論』時有便宜可撿。
至於天災與疾病，咸為民眾難以揮去的噩夢，尤其台灣地震與颱風頻仍，往往造成重大損害。倘若是天災造成房價下跌，通常會有個特性，那就是價格與成交量驟跌，但如果拉長時間軸來看，此時房價通常在相對低檔，一旦天災或疾病陰霾消失，房價就會迅速回漲，九二一大地震與SARS就是最顯著的例子。
近期台灣雖覆蓋在狂犬病擴散的陰影之下，但並未對房價產生任何影響。假使日後染病案例增多，進而導致房價動搖，仍不失為買房的好時機。關鍵在於，如果是一個研究成熟的病理，要造成嚴重損害的機率不高，房價即使短時間內被擊倒，也會像『不倒翁』般彈回來。
時機八、房市指標向上
俗話說：『內行的看門道，外行的看熱鬧』，但買房動輒上千萬，豈能用『看熱鬧』的心態視之？但這也無可厚非，畢竟大多數人買房是出於『實際需求』，對於市場風向較為陌生。若要摸清房市趨勢，買在正確時機點，就必須依賴可靠的研究指標。
當市場上有這類需求，自然就有供給，而現在最新的指標，就是台北市所公布的『房價指數』。但這項指數的缺點是從已成交的中古屋數據所統計得來，也並非當月成交資訊，落後市場有一到兩個月的時間差，無法充份揭露市場現況。
較能看穿市場起落的、幫助消費者準確找到適宜的購屋時機的研究數據，『住展風向球』是箇中代表。『住展風向球』共統計六大指標，調查樣本為新成屋、預售屋建案；其中預售屋等同房子的『期貨』，走勢一向領先中古屋，對投資者而言更具參考價值。
時機九、租金／房價比升高
我國房價漲不停，但租金卻長年不動，成為一個畸形的房市生態。但近一、兩年，不少無殼蝸牛已經發現，不只房市M型化，連租屋市場也邁入M型化；也就是說，三房以上的房子租金持平或下跌，但小套房或兩房的租金卻大幅度上漲。
以往在台北市內，一萬元左右就能租到家具齊全、裝潢雅緻的套房，但現在要租到同等條件的物件，可能要掏出一萬五左右才有機會，難道無殼蝸牛只能大歎荷包失血慘重嗎？那倒不盡然。
當房租變貴時，租金（分子）／房屋總價（分母）比就會升高；倘若數值越高，代表當下租屋越不划算，房租可能與每月應繳房貸差距不大，房客等於在為房東『養房子』。若每月租金高達三、四萬以上，此時租屋族租房還不如買房更為實際，將『付租金變成付房貸』，或許是個可行的辦法。
時機十、自住需求
在華人世界中，多數人都在結婚時買下第一間房子，原因當然是出於成家需求。這類需求性買氣，不易受到市況好壞影響，算是帶有點『傻勁』的買盤，卻在市場上占據成交量極大比重。這類民眾雖然『傻傻買』，未經過縝密分析，但最後卻多賺到房屋增值的財富。
之所以造成這種結果，是因為以自住需求買房者，甚少在二、三年內出售房屋，並不會受短期價格波動影響。若房子放個十幾、二十年，就會經歷數個波段的景氣循環，遲早會遇到賺錢出售的時機。
或許您曾聽過一句話：『男人愛炒股，女人愛買房。』由於男人個性喜愛刺激，樂衷於價格快速波動，所以頻繁進出股市而樂此不疲，但卻賠多賺少、白忙一場。但女人偏好長期而穩定的投資，所以傻傻的買房子，結局自是不由分說。
這個說法或許見仁見智，但卻說明房地產具備豐厚的增值潛力，穩定度遠勝於其他商品。綜合以上，如果前九個買房參考時機都無法成為您買房與否的評估標準，那麼自住需求就是您買房取決的依據，買房、成家、立業，萬事足！
本文摘自9月5日出刊之《住展雜誌》382期專題報導，同期內容除本文外，並有「財富貯存的方法與機會」、「建築標章實務篇 談推展綠建築」、「防災型都更」不是「簡易都更」、「智能住宅新趨勢」、「王重平大師談建築生命力」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
本篇轉載自住展房屋網 103.02.17
