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花敬群：租屋市場中的惡性循環是房東還是房客的錯?

Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2013年3月22日 下午4:46

現實中的租屋經濟活動經常性的淪為逃避相關制度管理的黑市

長期受到忽視的租屋市場在缺乏相關專業化與市場化的資源與制度介入下，存在許多造成供需雙方難以承擔的交易成本與不確定因素，現實中的租屋經濟活動也經常性的淪為逃避相關制度管理的黑市。這些現象更使得租屋市場陷入某種程度的惡性循環，也因而導致大量空屋與交易糾紛等結構性問題。

房東出租房屋的收益與成本問題

賺取長期穩定的租金報酬是房東將住宅出租的理想情境。然而，在當前的制度運作與市場結構下，國內房租相對房價的租金報酬率並不高，一旦房東選擇出租，在獲取有限的租金報酬之下，卻必須面對租約管理的必要成本、持有住宅之必要稅賦(地價稅與房屋稅)、租金收入所得稅等直接成本，以及房屋出租後可能產生損壞或發生租屋糾紛等不確定因素(交易成本)，與轉售獲利機會的限制(機會成本)。

當前國內已出租住宅數量約80萬宅，相對普查156萬宅閒置住宅或營建署以低度用電所推估約88萬宅低度使用住宅，顯示多數屋主選擇將住宅閒置，而不願將住宅投入租屋市場。就屋主為理性經濟人的角度而論，獲取租金收益應較閒置為佳。若多數屋主選擇將住宅閒置，表示當前的租金水準扣除相關成本之後的利潤，並不足以滿足一般屋主之期待，或此利潤水準不足以吸引大多數屋主選擇面對潛在的不確定性與機會成本。

此外，租屋過程所存在的不確定因素(糾紛與房屋損壞)則造成房東多僅願意已一年一簽的短期租約，以及限制房客的住宅使用權限(例如不得定釘子、任意改裝等)。此限制條件也造成出租住宅所能產生的「住宅服務」(housing service)效用受到抑制，導致租金水準難以提高、租金報酬偏低，以及房客居住穩定性與租金收入不穩定問題。

租金誘因不足與空屋過多等現象，本質上是租屋市場不健全下的一種惡性循環，問題發生之源頭則是租金收入的經濟誘因不足與交易成本過高。因此，透過制度健全化來降低租屋的交易成本與提高房東釋出住宅之誘因，(例如訂定更完整的租屋市場法律、強化租屋市場的專業服務機制、提供必要之稅賦優惠)進而降低出租住宅的使用限制，讓租金與報酬率經由住宅使用價值的提升而增加，是促使更多屋主將住宅投入租屋市場，且願意選擇長期出租經營的重要條件。

房客承租住宅的效用與成本問題

房客支付租金承租住宅以滿足居住消費需求，並以租屋成本與購屋成本之比較，進行繼續租屋或轉為購屋之決策。但是在當前住宅市場的結構下，租屋所能滿足的居住水準、品質與居住安定性相對不足，因此房客對承租房屋的願付租金較低。加上因租屋不安定而導致房客設法儲蓄購屋，與期待購屋以獲取資本利得等動機，更使得房客選擇低於其租金支付能力品質之住宅。在此情境下，租屋者未必是理性的進行租屋與購屋何者成本較低的租買選擇，多數是採取買得起就選擇購屋，以及租金儘量便宜等的行為決策。也因此，房客就未必對支付較高租金換取長期租約與較佳租屋品質感興趣，更將「居住效用」的滿足投射到預期未來購置的自有住宅。

房客僅願支付較低租金與及早購屋的住宅消費決策，本質上也是一種惡性循環。問題發生的源頭則是出租住宅居住安定性與服務水準的不足，以及對購置自有住宅願景的過度期待。這項問題的處理較不容易從房客端進行改善，必須先強化出租住宅的服務水準與長期安定的供給，讓房客感受到選擇長期租屋同樣能獲取與自有住宅相似的居住水準與安定感，才可能讓房客進一步提高租金支付之意願，與選擇長期租屋或進行較合宜的租擁選擇決策。

綜合而論，國內租屋市場發展不彰的問題，主要在於房東誘因、管理制度、產業輔導與糾紛處理機制的不足或欠缺。此外，政府長期以來對相關制度與資源配置之決策，也多在低租金對租屋者有利(其實代表低品質)、補助民眾購屋(提高住宅自有率)、房東屬於經濟優勢者(實則未必)、房租報酬不高不宜加強查稅….等未盡正確的思維下，未能清楚理解租屋市場運作中所存在的諸多惡性循環問題，以及房東與房客長期面臨的各種困境。

玄奘大學財富管理系

本篇轉載自奇摩房地產編輯部 103.03.31

新房貸主力區 瞄準大高雄

作者： 記者朱漢崙╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年3月26日

工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】

價格補漲預期效應帶動高雄成為行庫新房貸業務主力。根據台銀、土銀兩大行庫最新內部統計，目前新房貸業務以高雄地區的成長最顯著，其中高雄房貸業務占台銀總房貸業務的比重更僅次於新北市，約有20％。

台銀對最新的各區房貸占全台比重指出，新北市大約有30％、北市約15％，高雄則以20％名列第三，至於台中占比約10％。

由於台北市的房價漲翻天，不少新建案由於每坪價格飛漲，已跨入央行所規範的8,000萬元豪宅貸款門檻，使台銀、土銀兩家國營銀行基於配合政策，對這類北市新建案的分戶房貸打「退堂鼓」，因此現在反而新北市業務量大於台北市。

土銀指出，近兩個月新房貸業務量較為集中的地區，高雄已名列其中，另二區分別為桃園及台中。土銀主管分析，高雄在全台的房價偏低，市場也看好後續的補漲效應，應是高雄房貸業務量增長的主因。

但對高雄房貸業務量大增，台銀內部也已開始逐步踩「煞車」，已針對各分行分配房貸額度，其中大部分額度仍分給北部，高雄方面有不少分行已經「滿水位」，即使有客戶上門，恐怕也不見得能辦得到房貸。

除了台銀、土銀兩大國營銀行在高雄房貸業務有展獲，合庫的房貸新業務主力來源則仍集中在北部。合庫高層指出，由於總量控管效應，因此現在不僅利率，連同成數也較以往嚴格。

合庫高層也進而指出，包括桃園、青埔近來的房貸需求量仍高，但合庫在這類地區，房貸成數最高不會超過七成五，大多數只有七成左右，至於新北市及台北市，房貸利率大致在七成五上下，能作到八成的並不多。

本篇轉載自 中時電子報 103.03.29

KANO掀棒球熱　但球場周邊宅房價大多低於同區行情

NOWnews – 2014年3月26日 記者顏真真／台北報導

熱血國片《KANO》票房持續衝高，再度掀起國內棒球熱潮，不過，根據好房網調查，全台北、中、南棒球場周邊住宅房價，除台北天母棒球場略高於行政區均價4.22%，新莊棒球場周邊宅價格持平，其他大多比行政區平均行情便宜，其中又以高雄澄清湖棒球場低於行政區均價27.94%最多。

根據好房網調查全台各大棒球場周邊房價，平均行情最好的是台北市天母棒球場周邊宅，均價為每坪64.1萬元，其次是新北市新莊棒球場周邊宅的每坪33.1萬元，新竹中正棒球場周邊宅均價15.7萬元，台中棒球場與台中洲際棒球場周邊宅的均價都是每坪15.1萬元，高雄澄清湖棒球場周邊宅最低，均價每坪9.8萬元。

好房網總編輯吳光中表示，位於台北市的天母棒球場，由於周邊有不少高級住宅，居住環境品質佳，有其獨樹一格的人文氣息，且生活機能相當完善，加上附近有大葉高島屋百貨、新光三越天母館，假日人潮聚集，周邊住宅均價每坪64.1萬元，略高於行政區均價的61.5萬元。

新莊棒球場周邊住宅均價33.1萬元，與行政區均價33萬持平，永慶房屋新泰店鄭俊中店長指出，位於棒球場旁的新莊國民運動中心，是台灣最大的國民運動中心，擁有多個具備國際標準的運動設施，還有陽光草坪、休閒步道，除了運動，也結合休閒娛樂的功能，對外開放使用1年多以來，相當受到附近居民的喜愛，尤其捷運新莊站通車後，交通更加方便，加上周邊生活機能佳，長期來看，未來潛力可期。

位於新竹市北區西大路上的中正棒球場，周邊多為20至30年中古物件居多，匯聚文武市集，為住商混合區，住宅均價每坪15.7萬元，僅微幅低於行政區均價16萬元，有巢氏房屋新竹南大加盟店黃冠達店長分析，中正棒球場位在新竹市鬧區，距離城隍廟商圈及新竹市政府商圈皆約5-10分鐘車程可達，整體來說商業氣息濃郁且生活機能便利也為區域周邊加分不少。

位在台中市雙十路上的「台中棒球場」，吳光中表示，由於球場與台中著名的「一中商圈」僅數步之遙，鄰近有台中一中、中國醫藥大學、台中科技大學等龐大的學生人潮，人潮較多且雜，環境不若其他住宅區。

至於台中「洲際棒球場」則是位於北屯區崇德路與環中路口，旁邊為11期重劃區，綠地面積廣，但與人口密度高的區域還有一小段距離，周邊住宅均價15.1萬元，也低於行政區均價17.4萬元；高雄澄清湖棒球場周邊房價平均每坪9.8萬元，比行政區均價13.6萬元便宜27.94%，吳光中指出，雖然澄清湖附近有許多高級住宅，但棒球場附近則以中古屋為主。

不過，吳光中分析，棒球場大多位處市郊區，雖然能提供附近居民休閒運動功能，但伴隨著每年球季開打，因人潮所衍生的小吃攤商群聚、垃圾污染、停車位難尋及球迷加油吶喊聲等不利住家因素，建議自住型買方多加考量。

本篇轉載自 NOWnews 103.03.29

桃園高樓宅交易夯 台北投資客為主

– 2014年3月24日 上午6:12

〔自由時報記者邱奕統／桃園報導〕桃園縣高樓層建築越來越受消費者喜愛，房仲業者說，全縣最高的住宅大樓達卅八樓，建商也迎合市場，待售中的預售與新建案有兩百零五案，其中一百四十四案為十一樓以上大樓，有廿案為廿一樓以上。

縣府工務局指出，桃園縣超過廿樓的高樓層建築有六十八棟，與去年相較增加五棟，桃園市四十五棟最多，中壢市十三棟次之，蘆竹鄉有十棟，多集中在桃園市藝文特區、中壢市海華特區及蘆竹鄉南崁地區。

台灣房屋中正藝文直營店長郭碧芬表示，內政部實價登錄去年統計，第三季全縣廿層樓以上交易比第二季增加一倍多，達二二一件，每坪交易價格也上漲近兩萬元，平均單價約廿八萬元。

她說，從購買客群分析，高樓層建案具景觀優勢，較吸引廿至四十歲年輕族群，因增值及保值空間大，不乏家長為孩子將來準備；再以客源來看，又以台北市等高樓普及的外地族群為主，且多為投資目的。在地居民不論自住或投資皆屬意中低樓層建築。

不過樓層高房子雖具有景觀佳、隱私與增保值空間等優勢，但興建成本高，房價相對較貴，而樓層高也意味著遮蔽少，夏天易有日曬問題，且還存有救災不易的安全疑慮，萬一停電又未自備發電機，電梯無法使用時，爬樓梯回家可是會讓人吃不消。

此外，建商因桃園房價已高，看準市場需求，小坪數建案也增多，以去年第三季而言，交易件數雖增加，但總價卻比第二季約三○三五萬元，少了六○一萬元，為二四三四萬元，若以平均單價換算成坪數，第二季高樓層建案平均約為一一六坪，但第三季平均僅八十六坪，少了卅坪左右。

本篇轉載自自由時報      103.03.24

地上權宅像長期租屋 比較省錢

 – 2014年3月24日 上午6:12

記者徐義平／專題報導

根據房仲最新房產趨勢調查，目前民眾對於購買地上權的意願，竟高達71%不願意購買，主因是房屋使用有期限與無實質產權。商仲業者指出，購買地上權或使用權住宅其實是「長期租約」的概念，不過，相較一般租屋，可減少搬遷以及屋主態度的困擾，居住生活相較穩定。

假設相同地段的3房住家，若選擇購買期限50年的地上權或使用權住宅，購屋總價1400萬元，因無實質產權可擔保，貸款成數較低，自備款需準備4~5成，約560~700萬元，加上利率較高，平均來說約3%，假設利率不變，推估往後20年，每月支出房貸金額約3.8萬~4.65萬元，20年支出成本超過1600萬元，但不包括每年需繳納的地租與房屋稅等變動成本。

至於選擇以租屋方式，根據內政部不動產資訊平台調查，3房每月租金3.5~4.2萬元，假設不考慮折現率、經濟變動或是租金漲幅等其他條件，50年所要花費的租金超過2000萬元。

其實選擇地上權住宅或租屋，端看民眾需求與偏好，至於每月繳付房貸，其實就像是每月付租金的概念，不過，地上權或使用權住宅，最大的支出成本購屋總價與房貸是20年分攤支付。

本篇轉載自自由時報      103.03.24

財部促參招商 釋2千億商機

作者： 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年3月21日

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

向民間業者招手，財政部昨（20）日舉行促參招商大會，行政院副院長毛治國表示，運用民間資金投入公共建設，是政府理財的新策略，除了釋出有自償性的案源外，未來也將評估專案融資的可行性，以利民間業者投資

財政部昨天舉辦103年度民間參與公共建設招商大會，財政部長張盛和表示，今年政府推案優於以往，全台共選列48案標的，釋出商機高達2千億元，希望藉由民間參與公共建設，為台灣經濟發展注入強心劑。

依據財政部統計，招商大會除吸引美、加、英、法等八國的商會代表參加，包括國內開發商、建商如日勝生、微風、太子等，國泰、中信、南山等壽險公司、兆豐金、國泰世華等銀行業，飯店業如福華、花園、雲朗觀光等，共有149家業者與會，擠爆現場250個座位。

張盛和透露，政府開源的主要關鍵，在於以多元管道籌措所需財源，其中國有地活化將是「重中之重」，後續還有大案推出，包括台北市的空軍總部、華光社區及國軍英雄館，均將規劃推出招商計劃，今年年底也會加碼，再辦一場招商大會，為業者媒合商機。

他表示，國內民間資金充沛，壽險業資金規模達15兆元，每年保費達2兆元，可投入資金約4至5兆元，財政部建置促參平台，整合並媒合投資標的將更有效率，以民間參與模式活化國產，也能緩解政府的財政負擔，可創造三贏局面。

財政部表示，這次招商大會的案源分為三大類，包括地上權、都更及促參案。其中，高雄興達港遊艇觀光商業區BOT案、金門水頭國際港經貿園區開發案，投資金額均在百億以上，以期促進地方的投資動能。

另外，張盛和也說，今年將優先推動自由經濟示範區內的各類公共建設、各級學校閒置校舍，以及市場及漁港的活化案，另外著重國內的住房問題，也將針對青年及樂齡族群，由政府推出社會住宅。

本篇轉載自 中時電子報 103.03.21

送不動產不送現金，從有錢人的節稅手段學理財 善用免稅額和海外投資

作者： 徐佳馨 | 新新聞周刊 – 2014年3月13日

送不動產不送現金，從有錢人的節稅手段學理財 善用免稅額和海外 …

台灣有錢人合法節稅手段細膩，一般小市民沒有這麼龐大的資產和收入需要節稅，但其中一些操作原理和想法，卻相當適合拿來做為理財和投資的參考。

因為做了不動產這一行，有機會能認識一些謙稱自己「過得去」，其實身家還蠻驚人的前輩，聽著他們講起投資軌跡與思考方向，還有看著他們為子女打算的種種，每每都會覺得台灣在「藏富於民」這事兒，規模比想像中更大，操作上也比外界想像細密。

其中，不動產算是一個相當不錯的管道，這一點從去年不動產移轉量與贈與稅額雙雙寫下天量，真可以略窺一二。

不動產贈與量大增

遺贈稅在二○○九年調降稅率之後，就吸引了不少資金回來。也因為遺產稅與贈與稅的稅率都下調至一○％，當時還不少人打趣說，這是政府希望民眾往生後才分財產，這樣生前子女都會很孝順，老人家不至於看到不堪。

不過因為各地方政府在這幾年接連大幅調高公告現值。以北市為例，這三年公告現值調幅年年都在一○％上下；新北市更驚人，近三年平均調幅都在一成以上，最多達一五％，部分地區甚至年調幅達五○％。

而公告現值調漲，贈與成本跟著升高，促使近年不動產贈與量大增，富人提前做好財產規畫。

不動產贈與是富人最主要的節稅手法。舉例來說，如果贈與子女現金一億元，那麼贈與稅就用一億元來做基礎，即使遺贈稅現已降到一○％，但扣除二二○萬元免稅額仍須繳九七八萬元贈與稅。

但如果改用市價一億元的豪宅、店面或是辦公室送給子女，那麼贈與稅的計稅基礎是不動產的「公告現值┼房屋評定現值」。一般而言，這兩項加起來，不少個案只有市價三成左右，若以三千萬元計，只要繳納二七八萬元的稅金，整整可省下七百萬元。

加上《贈與稅法》第二十一條規定，贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。換句話說，房貸可用於贈與金額的扣項，贈與可以省更多。

利用免稅額合法節稅

除此之外，許多家長善用一年二二○萬元的年度免稅額，將房地產權逐年贈與給子女，或者是贈與子女一年二二○萬元的現金，再透過買賣將房屋移轉，在省下贈與稅的同時，還可以使用自用住宅土地增值稅稅率，省下相當可觀的稅額。

另一種方式是將不動產先行贈與部份給配偶。由於夫妻之間的贈與，依現行稅法（《遺產贈與稅法》第二十條）規定，不計入贈與總額中。又配偶相互贈與之土地，依《土地稅法》第二十八條之二規定，不課徵土地增值稅，移轉局部後，由於一人有二二○萬元的免稅額，透過這種方式等於可以在同一年度直接贈與四四○萬元（夫二二○萬元┼妻二二○萬元），一來一往之間，合法節稅更多。

隨著全球化時代來臨，這幾年若是手上有更多錢的人，會透過海外公司或是其他管道替資產找竅門。

不過，相較於一般民眾置產，有錢人似乎對於具門檻、相對低點，且有點冒險的產品深具信心。他們更鍾情於把資金做跨國界、跨產品的操作，且樂此不疲。

目前台灣就是如此。

跨國炒房，親力親為

在不動產走了十年以上大多頭，市場不容易找到好標的情況下，有錢人滿手資金不知何處去，這也許是日本、美國，甚至於馬來西亞、泰國與柬埔寨等地不動產引起投資熱潮的原因。

被業者牽著鼻子走的有錢人還不是那麼高明。一位前輩告訴我，從前年開始，他就嗅到了英鎊升值的商機，先把資金換成英鎊，爾後自己到英國買了學生宿舍來投資。在相對低檔的當下，不只賺到了匯差，不動產風險也低於新興國家。

這位前輩數十年來觀察匯率走勢，海外不動產投資也絕對親力親為。不聽信所謂「代理商」的花言巧語，寧可親自走一遭，問問相熟的友人，就像是他買蔬果總是直接找自己熟識的有機農友契作一般。運用在投資上，紀律與勤勞一直是他的關鍵字。

看著有錢人這樣做，想要站在Ｍ型社會的富人端，除了人格特質，未來，知識鴻溝（knowledge gap）才是貧富差距拉大的重要因素。

和其他民族相比，華人對不動產的情感似乎更為迷戀與堅持。「有土斯有財」是解釋這事情的通說，若從務實角度切入，鍾情於此，除了看上不動產可住可租可生財的特質，想留些東西給後輩的慈愛之外，養不了老年生活的社會養老制度、越發越大的貧富差距，或許也是大家在積極求生心態下，集體意識的共同行為吧。

留點縫隙，國家還有油水撈

前陣子一個媒體朋友問我，台灣的不動產稅制是不是太不公平了？是否應該規定政府多弄點名目來課稅，讓公平正義更能彰顯？

我無意替有錢人說些什麼，也沒有正面回答他。不過，從遺贈稅調降經驗，以及目前高資產客戶運用海外公司從事節稅規畫來看，可以確定的是，水至清則無魚。留些縫隙可以鑽鑽，國家還刮得出些油水；可是稅負太重，查得太緊，高資產客戶的腦子可都不是裝漿糊，隨著民粹起舞到底，弄到最後真的是會連渣都吃不到了

本篇轉載自  新新聞周刊    103.03.21

徐佳馨：賣屋精打算盤 交易不吃虧

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年3月17日 下午4:00

房子賣相好，對於銷售自然會有幫助。(張欣民提供)

市場上不少話題都在講買屋，不過對於很多屋主來說，更想知道的是怎麼樣讓自己的房子更具賣相，賣屋更安全。其實，除了先天位置與周邊機能等客觀條件外，透過一些小技巧，可以讓房子更好賣，出售後，屋主也可以早早規劃資金下一站…

舉例：首次賣屋不知怎麼開價

小明和小美夫妻倆在6、7年前買了一間房子，近來因為家中新成員加入，原本生活空間已經不敷使用，因此很想要把原來的房子賣掉，換間大一點的，這一陣子小倆口除了積極看屋之外，還同時扮演了賣方角色。

不過，買房子是個難題，賣房子也是學問。對於沒有賣過房子的屋主來說，除了先自行搜尋實價登錄資料比對週遭行情外，也可以參考目前市場的中古屋和預售屋價格交叉比對，加上稅費等交易成本綜合評估，就不至於開出沒有買方的「芭樂價」。

1.賣屋需支出的費用有哪些

在賣屋的過程當中，您將付出的費用包含了房屋出售的成本包括土地增值稅、財產交易所得稅、設定塗銷費用、交屋前雜費（水電瓦斯、管理費、房屋稅等雜支）、不動產經紀業服務費（一般為房屋成交總價的4%）等支出。

特別是土地增值稅，由於近年來地方政府不斷調升公告現值，持有較久、土地持份大的公寓或是透天產品，最好要先估算土地增值稅，也在交易前做好是不是該用自用稅率的規劃，對於最後能拿到多少錢，心中也好有個底。

此外，在委託時除了委託合法業者外，也一定要確認委託契約的內容，例如是專任約或是一般約，若有附帶條款也需要一併寫入，避免日後糾紛。

2.薄施脂粉 輕妝美宅更具賣相

當然，除了房屋本身條件外，雖然得多花點錢，但還是建議售屋人可以換掉房屋內壞掉的耗材，例如舊燈泡、破玻璃等等，或是將房屋內外簡單粉刷，如果不想花太多錢，至少要將環境打掃清潔，移去會讓準買方心中有疙瘩的東西，例如牌位或神像，讓室內窗明几淨，就能賦予舊房子新生命。

本篇轉載自奇摩房地產編輯部 103.03.20

贈與節稅「進階版」　「夫妻合購」大省5成

好房網 – 2014年3月14日 下午2:24

【好房News記者曾威智／綜合報導】根據房仲業者統計資料顯示，台北市去年買房贈送子女的案件高達9067件，不僅創下15年來新高，也顯示在土地公告現值和房價越來越高的情況下，越來越多父母願意買房贈送子女，除了盡早協助子女理財，還可大大節省稅金。但稅金要怎麼省，很多人可能不知道，用「夫妻合購」買房遠比「單人贈與」還要省了5成以上！

越來越多父母買房贈送子女，但房子要怎麼買，才能節稅有方？（好房資料中心）

買房贈送子女是許多父母常見的理財方式，原因就在於房價和土地公告現值之間，存在著一塊節省稅金的「差價」，但是要怎麼買，才能真正節省稅金？永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，大多數人都用「單人贈與」來買房，舉例來說，某先生以現金1000萬元買屋贈送小孩，房屋評定和土地公告現值為600萬元，扣掉法定免稅額220萬元後，再乘以10％稅率，贈與稅為38萬元。

但以「夫妻合購」買房就不一樣了，黃舒衛舉例說明，若某先生和妻子合購房屋，夫妻各自擁有房屋一半的持分，每人每年法定免稅額為220萬，因此夫妻兩人共擁有440萬的免稅額，以現金1000萬元買屋贈送小孩，土地公告現值為600萬元，扣掉夫妻兩人440萬的免稅額，再乘以10％稅率後，贈與稅為16萬元，和「單人贈與」的38萬相比，足足省下了一半以上稅金！對於有意購屋贈與子女的父母，可以多加運用。

本篇轉載自好房網 103.03.20

【地產專欄】邱太煊：膽量+冒險犯難 三個房地產致富的故事

Yahoo – 2014年2月6日 下午8:53

投資客現在風光買房買樓大賺，其實過去也曾窮到沒飯吃。

這7年來我靠房地產賺到一些錢、偶爾受邀上電視講房地產投資，經常被問到「房價漲了這麼多，現在還可以投資？」、「買哪裡才會漲？」、「海外不動產可以投資？」基本上，他們心中都已經有答案，我的回答通常講一些趨勢大方向，個別區域好比個股表現難有標準答案。

不過，我可以告訴你投資客大概是什麼樣子？他們在累積財富的過程中有什麼特質值得學習？我從媒體記者轉職做房仲不動產研究，接觸過不少投資客，不管是投資土地、飯店、店面、辦公樓、住宅、套房等等，他們都有共同的特質，就是勇氣十足、敢於冒險犯難。

故事1：曾以過期便當果腹 現已千萬身價

有一個投資客年紀比我還小2歲，他開了3間房仲公司，他退伍後做股票投資賠過300多萬，曾經苦到口袋僅剩零錢70多塊，他笑著說：「我最苦時1天只吃一餐，而且還是免費的，你知道這一餐怎麼來？」我答不出來，他說：「便利商店凌晨12點會有過期的便當，就去跟他們要來微波。」

後來他當房仲，每天工作超過12小時，沒錢時吃泡麵度日，他把賺來的錢幾乎全投入房地產，這些年來累積了上千萬的身價。我問他怎麼投資房地產？他只回了一句「膽子要夠大！」

故事2：長抱房地產 脫手賺5～6倍

另一個帶我入行買預售屋的投資客，原本從事銀行ATM感熱紙生意的他，從2000年來一路買進不動產，他投資股票1、2千萬買了就長抱，沒有個3、5年不賣；他投資不動產也是長抱，最長的放了十餘年，一賺就是5、6倍。

他常跟我說：「房地產投資沒有專家，只有贏家和輸家。」沒有勇氣、膽量，只能眼巴巴看人賺。他諄諄地說，賺錢經驗就是要不斷地磨練，賺錢心法是千錘百鍊出來的。他最不屑地是沒啥買房經驗，還大放厥詞教人怎麼投資房地產的專家，他解釋說，好比投資股票，沒有買過百檔股票以上，請不要說你有多厲害。十幾年來，他累積了近10億的身價。

故事3：店面包租公 月租高達400萬

1位專門投資店面的章先生，他16歲就到台北討生活，他做過學徒、擺過路邊攤、做過房仲，民國74年他當學徒月薪只有80元，當時台北1間房子要6、7萬，他也感嘆一輩子也買不起1間房，於是他藉著不斷地換工作、換老闆中，體驗賺錢需要找對產業，後來他認為買房子門檻最高，於是投入房仲。

房仲生涯中，他不斷累積第1桶金，當時他想除了一間住宅自用外，他希望能有一間店面每月收租10萬元，他就可以退休了。豈料十多年來，他買了10餘間店面，光收租每月就高達3、400萬元，我常問他：「難道你不怕房地產大跌？」他說，他買的都是最好的地段，若是跌了他也認了，他強調，就算散盡家財，以他這幾年的歷練和經驗，也有把握把錢賺回來。

本篇轉載自奇摩房地產編輯部 103.03.19

擁有多處房地 可選擇課優惠稅

住展房屋網 – 40分前

【住展房屋網/台北報導】新北市政府稅捐稽徵處表示，行政院已於 103 年 1 月 13 日修正土地稅法施行細則部分條文，對於擁有多處房地的土地所有權人，或是土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬各有房地，如分別由土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬辦理戶籍登記，可自行選擇對自已有利的一處來適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。

稅捐處進一步說明，依土地稅法第 17 條第 3 項規定，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，僅能有一處土地適用自用住宅用地稅率繳納地價稅，為避免徵納雙方爭議並維護納稅義務人權益，土地所有權人可以自行擇定之戶籍所在地申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。

該處特別提醒民眾，如土地所有權人有多處房地或是土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬各有房地，有其他成年直系親屬設立戶籍，則不受限一處適用自用住宅用地之規定，另欲申請自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，請於 103 年 9 月 22 日前向土地所在稅捐處或所屬分處提出申請，103 年地價稅始可適用優惠稅率。

本篇轉載自住展房屋網 103.03.18

房地產－中壢海華特區 房價飆漲

作者： 記者王志煌╱桃園報導 | 中時電子報 – 2014年3月15日 上午5:55

工商時報【記者王志煌╱桃園報導】

位於南桃園的中壢海華特區，在建地已達飽和及機場捷運的帶動下，近4年來房價上揚幅度高達7成。SOGO商圈附近的大坪數住宅甚至已翻倍成長，不僅坐穩3字頭，精華區更上看4字頭；而且雖然房價飆升，但持有者看好未來仍有捷運開通題材，惜售心態濃厚。

20多年前，海華建設與六和紡織廠進行土地整合重劃區，還捐出目前的六和公園綠地及市公所用地，陸續興建大規模住宅群，累計目前已有20個社區內，物件屋齡有20年，也有去年才交屋的新成屋。

中壢海華特區有別於中壢火車站商圈一帶的老舊城區，因晚近才規畫，因此區內街廓整齊，又有大片公園綠地，加上緊鄰南桃園唯一的百貨公司－SOGO百貨中壢店，另有影城、誠品書店等商業機能，儼然成為中壢的高級住宅區，和北桃園的中正藝文特區，並列大桃園南北兩大房地產指標區域。

人潮就是錢潮，信義房屋中壢海華店長黃范銘就表示，北桃園有台茂購物中心，火車站有大遠百、新光三越兩大百貨 站前商圈。反觀南桃園，因為僅有唯一的SOGO百貨商圈，除了中壢市之外，鄰近的平鎮、龍潭、新屋、楊梅等鄉鎮市，幾乎都集中在此區消費，造就了海華商圈現有的繁華。

而中壢市是機場捷運唯一行經的市中心區，捷運站也在海華特區設站，距SOGO百貨中壢店約僅800公尺距離，未來該區可透過捷運連接大台北。多重題材發酵，難怪海華特區房價水漲船高。

至於漲勢有多驚人，黃范銘指出，SOGO百貨旁去年才交屋的豪宅建案「海華大帝」為例，99年的預售價格為每坪20至23萬元，但現已開價37、8萬元，較大坪數更有至40萬元的案例，短短4年漲幅已逾8成。

而距離捷運站僅300公尺的「海華國際之星」，5年前的預售價僅16至18萬元，但目前已漲至33萬元以上，漲幅更高達1倍。而且即使已經10年的中古屋，每坪也有24萬至26萬元支撐。

黃范銘並指出，中壢海華特區房價不僅穩穩站住3字頭，更上看4字頭，以六和公園旁的更大坪數豪宅建案「海華帝國」來說，甚至開價46萬元，而且屋主仍相當惜售。

本篇轉載自中時電子報 103.03.18

【專家專訪】5年來房價第一次鬆動 吳光中：馬年正是好時機，自住請出價

Yahoo– 2014年3月13日 下午2:51

今年是房市多空看法最分歧的一年，台北市副市長張金鶚更說：今年可能是房價「反轉年」；所以有很多屋主想出脫獲利了結，也有很多人想低檔介入，當市場紛亂時，機會就到了。《好房》雜誌總編吳光中表示，現在當房屋仲介很辛苦，帶看量增加，但成交比例卻不如預期，原因是買方與賣方對房價的看法分歧。

房市多頭10多年 跌價警訊出現

即便過去1、2年政府積極打房，如推出奢侈稅等政策，整體房市曲線還是一直在往上漲，但是目前警訊出現了嗎？吳光中表示：「目前市場呈現一個很有趣的現象，就是賣方願賣，買方願買，但是買賣價格一直無法達成共識，不過話說回來，現在是正是自住者大膽進場、大膽出價的好時機。」

吳光中分析：「目前警訊已經非常明顯了，在去年底公告土地公告現值調高後，利空消息幾乎就壟斷了房市，怎麼說呢？因為對於交易者來說，持有成本跟交易成本大幅提高，不少人趕在2014年元旦前將房屋交易過戶，避稅為上。」

「而且，另一警訊是建商從去年開始就積極搶照，2013年建照申請戶數居然高達11萬多戶，與2009年相比多了1倍，意味著未來房屋有供大於求的趨勢產生，有可能會對市場產生強烈賣壓。」短期對房市或有壓低效果，但長期來看，吳光中仍對房產保持樂觀的看法。

不要跟房產談戀愛 莫忘初衷理性思考

在以買方為主的自住市場中，現在是否可以開始出價了？吳光中認為：「雖然房價漲跌看法兩極，但是依然可以進入市場，出價看看，我覺得買房需要理性思考，想想規劃購買時的初衷，如果是自住需求，要考慮的是生活機能、小孩上學、大人上班方不方便，再算一下財務是否能負擔，如果答案都是肯定的，那就快出手，不論近期房價如何波動，未來5～10年，房價還是持續看漲。」

以往好地段房子不容易買，房價鬆動之際正是搶購時機，然而，挑選區位時千萬小心，別被投機客賺走最後一手。所以吳光中建議：「好地段的委賣量增加了，因為不少投資客想要賣在高點，所以可以假日到精華區多議價，台北市中心的大安、信義、松山、中山區，新北市板橋、永和、新店區，台中的西屯、北屯、南屯以，以及高雄市鼓山、左營、苓雅等區域，都是專家推薦的用力議價區。」

入住大台北 用千萬買3房

過去動輒上千萬的台北市，在這次多空交戰，有無可能用千萬買到3房格局呢？

吳光中建議：「用時間換取殺價空間，在不少市區路段，是有撿便宜屋的機會，比方說北投、文山、大同、南港等等。尤其是北投區域，去年底捷運信義線通車後，縮短了從北投進入市中心的距離，且奇岩重劃區正積極開發中，為過去少被關注的北投房市帶來新動能。」

此外，以文教風氣鼎盛的文山區，也是投資人可以考慮的地點。「文山區內有多座公墓，不少靠近山區的房子可能看到福地，如果不怕福地的人，房價比區域住宅低了3成，實價登錄上看到甚至大樓成交到3字頭行情，若不是很在意，可以是購買平價宅的另類選擇。」吳光中笑笑地說，在現在多空混戰的時候，只要敢出價，買到好宅非夢事。

本篇轉載自奇摩房地產 103.03.18

地產專欄】徐佳馨：小心愛的禮物

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年3月14日 上午2:13

根據內政部統計全國不動產贈與件數正逐年攀升，但受贈者先別急者開心，有時贈與價值可是會影響稅務問題的。王麟琴/攝

內政部日前公布2013年全國不動產贈與件數，去年一舉突破5萬大關，以5.1萬棟再寫歷史新高。對富爸媽來說，公告現值等稅基連年調整下，提早安排資產配置絕對有其必要性，未來幾年勢必出現一波贈與過戶潮。

贈與件數逐年攀升

國內自2009年調降遺贈稅從最高50%降至10%後，遺贈件數即明顯上升，近幾年更是相當「神勇」，連年寫下新高，其中又以新北市最多，高達10612件，其次為北市的9067件，光大台北就逼近4成，其他包括台中市、桃園縣、高雄市去年贈與件數也都非常驚人，都在5000~6000件之譜。

其實過去贈與量北盛南衰，主要是因為中南部房價漲幅不大，甚至有區域是不漲反跌，讓贈與風潮沒那麼興盛，可是受惠這幾年中南部房價水漲船高，加上稅基快速調整，讓持有人贈與意願大大增加，也讓贈與風越發興盛。

節稅又增值　巧門何其多

不動產贈與是富人最主要的節稅手法，不少贈與人打的如意算盤，主要是房屋計稅基礎低於同等值的現金太多，加上房地產相對保值，讓不動產贈與成為新顯學。

課稅基礎是不動產的「土地公告現值+房屋評定現值」，一般而言，這兩項加起來，不少個案只有現值的3成，換言之，就比同等值贈與現金方式少了7成，加上贈與稅法第21條的規定，贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除，房貸可用於贈與金額的扣抵項目，贈與可以省更大。

除此之外，許多家長會善用年度220萬的免稅額，贈與子女現金，最後再以買賣或是贈與方式合法節稅；也有不少父母由持有人先贈與配偶部份持份，再透過各自220萬的免稅額贈與給孩子，可以更有效率的達到移轉目的。

愛的禮物雖開懷　加倍奉還時時在

有個富爸雖然讓人好生羨幕，但得到「愛的禮物」也別太開心，由於國稅局已經充分掌握了當初贈與的成本，未來當受贈人歡天喜地的賣掉祖產時，財產交易所得稅將會非常驚人，坊間也已經有不少案例出現，這部份可是受贈者所要特別留意的。

本篇轉載自奇摩房地產編輯部 103.03.18

台灣房市悶 建商布局大陸、東南亞

作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年3月15日 上午5:55

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

台灣處於「悶經濟」狀態，台股悶、房市更悶，三圓建設（4416）、全坤建設（2509）、冠德建設（2520）、華固建設（2548）、鄉林建設（5531）等建築業大老闆，乾脆忙著拓展中國大陸和東南亞版圖。

某大企業集團主席說：「待在台北，其實也沒有什麼事情好值得我忙的，乾脆多跑大陸。」建築業界多位大老闆，最近海外投資計畫也都有斬獲。

三圓建設董事長王光祥最近正積極布局中國大陸青島，也是三圓和母公司山圓建設「登陸」的處女作。三圓正忙著在青島黃島區占地5.3萬坪基地，開發20多萬建坪的辦公、購物商場和住宅等複合式項目，正進行申請開工程序。

法人估計，三圓青島項目未來可售金額約達2、300億元以上，三圓持股約36.5％，樂觀估計可分回約百億元業績。

全坤建設忙著越南河內商場住宅複合開發案，2014年正式動工，計畫興建3棟24至26層樓的建築，最快2017年銷售。

冠德建設董事長馬玉山也忙著拓展大陸天津的環球購物中心，預計2015年第4季完工營運。馬玉山接下來也有意布局住宅項目，他評估天津雖是二線城市，但租金較北京、上海等地便宜，百貨商場也較一線城市更有開發潛力，因此不排除在天津推出住宅項目。

華固建設董事長鍾榮昌則表示，華固耕耘四川成都，今年計畫拿到第3個住宅項目；目前第1個成都住宅項目「沙河灣」，已陸續認列入帳、獲利了結，有嘗到甜頭。

鄉林建設集團董事長賴正鎰到大陸擴張，更是忙得不亦樂乎。今年的重頭戲，則是拚出第一個處女作－青島涵碧樓飯店，去年底已完工、試營運，預計6月可望圓夢正式開幕。

本篇轉載自中時電子報 103.03.18

【地產專欄】阮慕驊：肥了芭蕉？如果芭蕉瘦了 櫻桃一定會肥！

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年3月10日

股市與房市是兩種不同資產配置的標的，但一直以來卻有人認為「房市熱股市就冷」，進而忽略兩者是不同的投資財。

股市與房市的資金是不是同1套？打房資金就能流入股市？抑或說房市趨冷，房市的資金就會往股市流？這的確是個值得研究的課題。

房市熱 股市冷

財政部長張盛和以「肥了芭蕉瘦了櫻桃」比喻房市熱而股市冷，這是現象面有趣的形容，但本質上為何近年來資金流往房市，但卻排拒股市？實質面上，張部長卻未能給個說法。

首先，櫻桃與芭蕉是2個不同的水果，就像股市與房市是兩種不同資產配置的標的，有人喜歡吃櫻桃而有人喜歡吃芭蕉，這叫做「青菜蘿蔔各有所好」，有人喜歡玩股票而有人喜歡買房，也是同理可證。

這是思維邏輯上的演繹，筆者雖沒有直接的研究及數據可證明此點，不敢信口雌黃，但大致可用此思考面的方式來推論。

投資理財因該懂得分散風險

倘若如此，從資產配置的角度，分散風險是重要觀念，主政者應鼓勵民眾理財以分散為控制風險的原則。

換言之，股市與房市之資金應分類管理，而不必然是1套資本，否則就容易流於房市熱追房市、股市熱追股市，如此資本運用無長期規劃的考量，易流於投機取向。

不同標的 投資配置也不同

再者，從財務特性來考量，房產屬時間財，雖然也有機會財的特性，但土地不會折舊，故土地房產的時間財特性較重，而股票屬機會財，波動性較大且流動性也較房市來得高，資金配屬較屬中短期，房產資金屬中長期，因而兩者在財務規劃層面上也有不同。

筆者之淺見，去年台灣資金流入房市，不進股市，自有其居民資本選擇考量，在同一時空之下，資本只能配置一項資產，除非資本分類處理，否則選房選股也確實會有一定的關連性。

居民為何選房呢？

是否股市的生態與結構面有問題，居民長期進入股市是賠錢的，或是大多數人賠錢少數人賺錢？因而使得居民長期虧損而終於失望離開股市，這也可能是原因之一，總之，原因可能很多，但現象就是事實，資金近年來是較青睞房市。

投機賺錢「搶帽子」

金管會為提振台股而3項重要措施，其中200檔股票可不經信用交易戶而在今年元月6日開始做「先買後賣」的當沖，這種當沖的交易方式是完全的投機取向。

當天買進，收盤前賣出，扣掉手續費及交易稅，還要能賺錢，必然要選擇波動性大的股票，還要能精準抓到盤中低點買進且在高點賣出，這一般市場稱之為「搶帽子」，操作者稱之為「帽客」，若不是股市老手且有時間看盤者，試問如何能獲利？

尚且不論搶帽子能不能獲利，至少搶帽子是絕對賺取機會財，如果全民都去搶帽子而當帽客，社會投機氣氛一定極重，恐怕不利於經濟與金融發展。當然，金管會為提振市場氣氛及交投用心良苦，但站在理財規劃而言，民眾最好還是妥善分配財富，做好中長期規劃為佳。

7合1大選 重點在如何讓股市和房市健全發展

今年適逢大選年，年底有7合1的重大選舉，做為2016年總統大選的前哨戰，執政黨有不能輸的壓力，做為經濟櫥窗的股市自然得擦亮些，以便營造選舉行情。

而民間有政府要打房市拉股市的心理猜想，不論是否真有此事，如此的社會氛圍恐怕並不好，最好是股市和房市都很健全發展，居民也都適切的配置財富，這才會是台灣之福！

本篇轉載自 Yahoo奇摩房地產編輯部 103.03.14

北市買房贈與 住宅最夯

2014年3月10日 下午1:07

（中央社記者林惠君台北10日電）根據房仲業者統計，土地公告現值年年調漲及北市高房價，不少父母決定加快速度協助子女購入不動產，北市「節稅贈與」的交易案件中，「住宅」產品占比高達9成5。

永慶房屋集團研究發展中心分析，去年到今年2月的集團成交資料發現，北市「節稅贈與」的交易案件中，「住宅」產品占比高達95.4%，遠高於排名第2的店面（2.9%），顯示目前北市父母幫助子女置產，多選擇多項功能的住宅為主。

統計顯示，去年至今年2月，北市「節稅贈與」交易案件中，以「中低總價」產品最熱，總價新台幣2000萬元內占7成2，3000萬元內占比更高達8成8，一改過去大家認為房產贈與，都是富豪才有能力進行的財富規劃，對比北市首購比例降低的趨勢，目前一般父母在可以負擔範圍內，協助子女買房置產已成常態。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，因近年北市土地公告現值年年大幅調漲，買房贈與節稅效果逐年降低，對於希望藉由房產贈與產生節稅效果的父母來說，產生不少急迫感。

因此，這幾年發現不少北市父母決定加快速度協助子女置產，造成去年北市不動產贈與件數創新高的主因，預料這股趨勢今年仍將延續。

本篇轉載自中央社 103.03.11

奢侈稅初審 工業用地納入課稅

自由時報 – 2014年3月11日 上午6:11

〔自由時報記者鄭琪芳／台北報導〕立法院財政委員會昨初審通過「奢侈稅條例」修正草案，原則上依行政院版本通過，將「工業用地」納入課稅，且自住換屋符合「自住事實」才能免稅，並增訂「確屬非短期投機經財政部核定者」可免徵。至於多位立委爭取「遊艇」排除課稅，因財政部反對且未獲多數支持，並未通過。全案交付院會審查前，仍須朝野協商。

財政部長張盛和表示，奢侈稅自二○一一年六月實施以來，截至今年二月底，稅收約一二三億元，其中不動產交易稅收約八十三億元。目前短期投機炒作有改善，但因房價仍有上漲壓力，奢侈稅仍應保留一陣子，但也不可能永無止息地課下去，待房市正常後，就可退場。

現行奢侈稅（特種貨物及勞務稅）條例規定，持有未滿二年即出售的房地或「依法得核發建照的都市土地」，按出售價格課徵十％或十五％奢侈稅；非都市土地的工業用地因免稅而成為炒作新寵，因此，這次修正草案將「非都市土地之工業區土地」納入課稅。

財政部也從嚴規範自住房屋免稅的條件，增訂須有「自住事實」才能免奢侈稅；豁免條款則增加避免誤傷無辜規定，授權財政部對於非短期投機案件核定免稅。

不過，對於民進黨立委管碧玲、林岱樺、劉櫂豪及國民黨立委黃昭順等人提案將「遊艇」排除課稅，財政部反對，國民黨立委盧秀燕、賴士葆、曾巨威等人也不支持，最後財委會未通過，但請經濟部於一個月內提出奢侈稅對遊艇產業的影響。

遊艇仍維持課稅

根據經濟部資料，台灣遊艇主力產品定價約六五○萬至一三○○萬美元，就業人口約九三○○人。

張盛和表示，三百萬元以上的汽車要課奢侈稅，遊艇不課稅沒有道理，也影響社會觀感；且奢侈稅實施以來，只有六艘遊艇被課奢侈稅，稅收僅七三○萬元，外銷的遊艇則不課奢侈稅，對產業不會有影響。

本篇轉載自自由時報 103.03.11

政府機關遷入 區域房價看俏

– 2014年3月8日 上午6:17

記者黃啟菱／專題報導、攝影

近年來政府不斷推動辦公場所整合、遷徙計畫，連帶牽動區域發展，包括新北市新莊副都心、台中市七期重劃區等，都受惠於中央機關、市政中心的遷入，商業活動日漸頻繁，住宅需求逐步提升，近3年房價漲幅超過3成。而桃園縣升格在即，為了整體發展，地方傳聞縣政府也考慮搬遷至南來北往便利的青埔重劃區，為青埔房市再添利多。

相中此點，包括遠雄、太子、冠德、華固、新潤、大陸建設等業者，都已在這些區域布局，趁勢推案。全國不動產董事長葉春智說，近年來政府為了區域均衡發展、提升整體生活品質，不斷推動政府機關遷徙計畫，也使得重劃區市容改變，市政重心隨之移轉，像是台北市信義計畫區和新北市新板特區都是成功前例。

合署辦公樓啟用 新莊回溫

位於新莊副都心的中央合署辦公大樓於去年底正式啟用，十多個以文化部為首的中央部會和地方機關陸續遷入，初估有3500名公務人員將入駐，已明顯帶動當地商圈發展。葉春智說，在中央合署辦公大樓利多加持下，住宅需求上揚，近3個月看屋人潮及租客增加2~3成，且大多是公務人員；據統計，近3年區內新成屋電梯大樓房價漲幅超過3成，目前新成屋電梯大樓成交均價每坪為52~58萬元。

太子建設總經理謝明汎表示，新莊副都心除了中央合署辦公大樓的大利多外，周邊交通亦十分便捷，具備「三高三快三捷」，包含：國道一號、汐止五股高架橋、五股楊梅高架橋、台1線、台64線、台65線，還有機場捷運、環狀線、新莊線等，預期在機場捷運、環狀線通車後，房價仍有上漲空間。

住展房屋網統計，在即將到來的329檔期中，新莊的總銷金額達517億元，占新北市推案量的4成之多，其中，遠雄建設將推總銷80億元的「遠雄新宿」及總銷100億元的「遠雄九五」等大案，宏普建設也即將於副都心推出總銷60億元的「宏普A-Max」，備受市場關注。還有總銷70億元的合輝「新都悅」、40億元寶佳和合康建設的「合康新世紀」、38億元的「麗寶雙璽」、30億元的「太子雲鼎」等面市，其銷況均成指標。

桃園年底拚升格 青埔看俏

至於桃園縣即將在2014年年底升格為直轄市，地方傳聞，行政園區有望遷至交通便利的青埔重劃區。葉春智說，青埔重劃區挾高鐵站、機場捷運之交通優勢，且鄰近國家大門桃園機場，近3年房價漲幅逾6成；加上行政園區遷入消息頻傳，為區內房市注入利多。

新潤建設董事長黃文辰表示，未來他最看好桃園房市，主因桃園有200多萬人口，且為國內工業重鎮，還有高鐵及捷運題材加持，民眾居住需求強，新潤去年在桃園就有100多億元推案量，其中，青埔的明日苑系列大約5成是自住客、5成是置產客，銷況還算不錯，他也看好329檔期表現。黃文辰強調，青埔高鐵站周邊公共工程持續動工，冠德建設、國泰人壽相繼進駐開發，區域風貌正快速改變，升格之後，桃園的統籌分配款增加、可支援興建捷運，在相關利多加持之下，房價上漲力道不容小覷。

新市政中心進駐 七期身價高

而台中新市政中心於2010年進駐七期重劃區，周邊公共工程持續推動，包含：捷運綠線、台中國家歌劇院等，加上新光三越和大遠百相繼開幕，又有家樂福、IKEA進駐，從一片荒煙蔓草晉升為國際級的「市政商圈」。

在地房仲業者表示，市政府遷入前，區內僅有1家便利商店，直到新市政中心啟用後，連鎖店家搶進，房價急遽成長，近3年漲幅超過6成，目前新成屋電梯大樓成交均價每坪約35~40萬元。

大陸建設董事長張良吉說，相較於台北，台中在都市重劃與嶄新的市政規劃下，未來發展頗具成長空間，該公司目前已在台中成立據點，將在七期新市政中心推出首案、命名為「寶格」；此案邀請設計寶格麗旅館Bulgari Hotel及義大利B&B傢俱的知名建築師AntonioCitterio和PatriciaViel操刀建築、室內、景觀設計，展現其細膩、低調冷靜的風格。

值得注意的是，台中市場由於土地較多、市場價格變動大，使得地段取捨更為重要，張良吉強調，只要地段具特殊性，相信配以更為用心的設計、規劃以及營建水準，便可以創造優質、附加價值高的產品，如「寶格」不僅面對綠園道和未來大都會歌劇院，且漫步3分鐘即可到鄰近的百貨公司。

本篇轉載自自由時報 103.03.10

【地產專欄】蔡志雄：法拍屋停看聽，注意「四不一沒有」

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年2月25日 下午2:03

法拍屋雖然價格較低，但卻有許多眉角要注意

大家應該還記得台南莊媽媽標到法拍屋是凶宅，連債權人大眾銀行都不願意貸款，結果莊媽媽必須賠償30幾萬再拍賣差額的新聞事件，最終大眾銀行坦承疏失並承擔差額損失，事情才圓滿落幕。

但莊媽媽因此表示以後再也不買法拍屋了，看來買法拍屋有很多風險，到底要注意哪些細節呢？

法拍屋與一般購屋的差異

法拍屋是可以用低於市價購買不動產的管道，通常法拍屋的數量也是觀察房市景氣的指標，當法拍屋數量大增，代表房地產不景氣。去年2013年，法拍屋待拍及拍定數量通通創下新低，但依舊發生莊媽媽標到凶宅法拍屋的事件，這是因為法拍屋「四不一沒有」的特性：

一、「不」能進去看：

購買法拍屋事前無法進入查看，所以無從瞭解室內有無遭受破壞，過去曾經發生債務人惡意破壞房屋，甚至用水泥將馬桶堵死的案例。

二、「不」保證能貸：

購買法拍屋，必須在決標後7天內繳清尾款，辦理貸款時間相較一般購屋更為緊迫，而且凶宅無法貸款，如果來不及貸款或像莊媽媽買到凶宅，因而無法在規定時間內繳清尾款，就要賠償再拍賣的差額。

三、「不」保證點交：

基於法律「買賣不破租賃」的原則，如果買到法拍屋上面帶有租約，買方要繼續履行租約，變成不點交的房屋。不點交的房屋當然會影響買方購買意願，因此會有債務人故意製造假租約阻礙法拍屋順利拍出，縱使買方得標後主張是假租約，亦必須透過法院訴訟，曠日廢時。

四、「不」保證能住：

法拍屋可能只有拍賣持分，共有人有優先購買權，縱使得標亦須先行通知其他共有人是否購買。且持分並非全部的產權，縱使得標過戶，必須與其他共有人協商管理使用的方法，過去曾發生買到法拍屋只有持分，雙方沒有共識結果無法居住的案例。

五、「沒有」瑕疵擔保：

強制執行法明文規定，買受人就拍賣之不動產無物之瑕疵擔保請求權，所以縱使標到的法拍屋有漏水等瑕疵，也不能向前手主張減少價金。

莊媽媽的新聞事件之後，司法院修正「辦理強制執行事件應行注意事項」，執行人員於實施查封時，就足以影響交易之特殊情事，例如海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、建物內有非自然死亡等，應向在場之人調查，並於查封筆錄載明；必要時得命債權人查報或向相關機關查詢，俾利記載於拍賣公告，促使應買人注意。

本篇轉載自奇摩房地產編輯部 103.03.10