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有爺們無幹吏　桃園航空城數據造假有得吵

住展房屋網 – 2013年12月26日 上午9:24

【住展房屋網/台北報導】內政部都市計畫委員會在12月24日召開大會審查航空城都市計畫（擬訂桃園機場園區及附近地區特定區計畫），在此之前，交通部長毛治國曾說，24日當日就會通過該計畫。但沒想到，審議當日陳情群眾進入會場，不僅抗議還提出官方數據造假質疑，官員竟無人可以回應，內政部次長蕭家淇還落跑，留下桃園縣政府收爛攤子，就連縣長吳志揚都離席，最後竟演變成縣府嗆中央的局面。

住展企研室指出，中央鋪天蓋天宣傳桃園航空城計畫，宣稱政府將投入5千億鉅資，所打造的航空城可帶動我國產業轉型，創造2.3兆元收益，堪稱我國近代史上數一數二的大型中央級建設。桃園房市在航空城題材激勵下，大桃園各地不動產價格飛漲，推案量持續爆發。

中央為推動航空城，展現前所未有的行政效率，在15個工作天內連排11場審議會議；這在一般的都市計畫開發審議中，是聞所未聞的高效率，讓人以為審議委員個個是幹吏，能夠速審速決。但有媒體、學者與航空城自救會成員立即戳破這天大謊言，原這麼大範圍的建設計畫，能夠在15個工作天內快速通關，竟是靠著數據造假、程序瑕疵而來。

我們不禁要問，中央官員與審議委員，難道個個都是看紙上數據，而未實地體查民情或蒐羅各方意見？只要呈上來的數據對了，一切就對了，不管三七二十一就通通准了。或許此時此刻我們才恍然大悟，官員依舊是坐在冷氣房看文件的爺們，不是幹吏！

面對民眾與學者的質疑，照理說官員應該仔細溝通，釐清事實真相，讓航空城計畫順利推行才是。但這群官員把爺們脾氣發揮得淋漓盡致，內政部次長蕭家淇竟宣布散會落跑，桃園縣長吳志揚隨後離開，審議大會變成一場鬧劇。更誇張的是，一件5千億元的大建設，交通部竟只派無決定權的民航局副處長出席，到底局長、副局長這些爺們在想什麼，完全讓人想不透。

或許負責航空城計畫的大官們，他們個個掛博士頭銜，自以為書讀得多、見解非凡，只要擬定出一個計畫，萬民就應該叩首呼應；一遇到反彈，還自以為只要在冷氣房中發個新聞稿澄清，就能四兩撥千金混過去，反而忽略民眾實際需求和心聲。如果中央始終沒有幹練通達的官吏，局處首長盡是爺們心態，那麼航空城計畫恐怕會一腳踏進棺材，國家的競爭力也會隨之陪葬。

新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw

本篇轉載自住展房屋網     103.01.02

歷年最高！ 2013年共430間房仲倒閉

東森新聞 – 2013年12月31日下午3:09

今年中古屋的交易開始下滑，年全台倒店的房仲高達430間是歷年最高，甚至比金融海嘯時還要多，房仲公會理事長說，2014年房仲業會出現倒店的比開店的還多的「死亡交叉」，過完年後絕對會有更多店關門大吉。

鐵門深鎖還掛出大大的招租招牌，房仲店面變得冷冷清清，撐不過這波景氣寒冬的業者直接關門大吉。下半年景氣不明朗，不管代銷或房仲業績全都衰退甚至關店，根據房仲公會全聯會提供的資料，從2008年金融海嘯以來開店的家數有起有落，但關門的家數卻是一年比一年高，截至2013年11月為止倒店家數430間是歷年來最高，公會理事長表示，最快2014年就會出現，倒店比開店間數還多的，房仲業死亡交叉。

年底是各家業者拚業績的最後關頭，但2013年11月全台房市的交易量卻比10月還要下降6%，歸根究柢業者認為是奢侈稅的開徵，造成房市交易量窒息，奢侈稅開徵兩年以來，房市成交量大約減少20%，但是房價卻沒有下降多少，政府的打房美意，現在似乎全打到了房仲身上。

本篇轉載自東森新聞     103.01.02

算盤破功！藉用他人名義規避奢侈稅，遭加重處罰

買購不動產新聞台 – 2013年12月31日下午5:18

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】財政部高雄國稅局表示：納稅義務人甲君於2011年11月25日以拍賣為登記原因購入高雄市房屋及坐落基地(以下簡稱系爭房地)，於2011年12月25日與仲介公司簽訂委託銷售契約，因甲君名下尚有其他3筆房地，將會被奢侈稅，經仲介公司及代書建議，若將系爭房地先贈與符合奢侈稅條例第5條第1款規定之已成年子女乙君再出售，可以合法節稅，甲君聽信其建議，遂於2012年2月18日辦理贈與並移轉所有權登記於乙君名下，旋於同年4月以300萬元簽約出售予第3人丙君，案經國稅局查獲，其訂立銷售買賣契約及價金均由甲君簽訂及收取，核屬藉用他人名義規避奢侈稅，除補徵稅額45萬元(稅率15％)外，還要處以2.5倍的罰鍰。

國稅局進一步說明：奢侈稅自2011年6月實施以來已滿2年，該局針對出售持有期間未滿2年之不動產未依法申報之案件，均特別加強查緝，2013年度查獲藉用他人名義規避奢侈稅而補徵稅額及裁罰之案件計14件，補徵稅額690萬餘元及裁罰1,725萬餘元。

國稅局特別提醒納稅義務人，利用符合奢侈稅條例第5條第1款規定之他人名義規避奢侈稅，除補徵稅額外，還要處以比一般未申報案件更高倍數之罰鍰，將會得不償失，請勿以身試法。

難逃法眼！想要逃漏土地贈與稅，遭國稅局查獲

買購不動產新聞台 – 2013年12月31日下午5:19

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】財政部中區國稅局表示，贈與人假藉免徵贈與稅之土地，取巧安排移轉其他應稅財產予子女者，例如：先贈與子女公共設施保留地，再以現金買回；或先贈與子女公共設施保留地，再以建地與之交換；或先贈與子女公共設施保留地之大部分持分及建地之極小部分持分，再經由共有土地分割，使其子女取得整筆建地等，其實質與直接贈與現金、建地等應稅財產並無不同，應就實質贈與移轉之財產，依遺產及贈與稅法第4條第2項規定課徵贈與稅。買回、交換或分割等行為在2003年7月2日以後且未申報贈與稅者，除補稅外，並應依同法第44條處罰。

該局近期查獲假藉土地取巧安排逃漏贈與稅之案例。甲君、乙君夫妻因年事已高，欲將名下應稅土地贈與兒子丙君。遂聽從他人之建議，先由甲君、乙君贈與應稅土地極小持分給丙君，再由甲君、乙君、丙君3人假藉買賣名義(實質上未付款)共同購入免稅公設地(甲君、乙君取得極小土地持分，其餘土地持分由丙君取得)，達到3人共有上述免稅土地與應稅土地；其後再辦理土地共有物分割，分割後甲君、乙君取得免稅土地，丙君則取得應稅土地，甲君、乙君藉此達到實質移轉應稅土地之目的，經查獲後補徵甲君、乙君贈與稅與罰鍰合計200餘萬元。
該局提醒，近期已發現多起假藉土地取巧安排逃漏贈與稅之案件，將加強此類案件之查核，該局呼籲切勿聽信他人不當建議藉此逃漏贈與稅，以免得不償失。

假藉土地取巧安排移轉應稅土地逃漏贈與稅，遭補稅及處罰鍰2百餘萬元

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

本篇轉載自買購不動產新聞台       103.01.02

出售「受贈房屋」獲利併入綜所稅計算‏

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】

        財政部高雄國稅局表示，常有民眾出售其受贈取得的房屋，於申報綜合所得稅計算財產交易損益時，因受贈時並無實際交易價格，而對得以減除之成本究竟以何作為認定標準產生疑惑。
 
該局針對此一問題詳予說明，個人出售房屋的所得，屬所得稅法第14條第1項第7類規定的財產交易所得，出售的房屋如係受贈取得者，依同條項第7類第2款規定，應以交易時的成交價額，減除受贈與時該房屋的時價及相關費用後的餘額為所得額，併入綜合所得總額課徵所得稅；所謂得減除受贈與時該房屋的時價，係指受贈與時據以課徵贈與稅的金額，亦即當時的房屋評定標準價格。其目的乃為避免已課徵贈與稅的價值重複課徵所得稅。
 
該局進一步指出，日前有一案例，父親甲於2010年贈與房屋1棟予兒子乙，乙於2012年間以5百餘萬元出售該房屋，而乙於該局調查時表示因以父親甲取得該房屋的成本及相關費用作為房屋交易減除的成本，計算後屬財產交易損失，以致未併入申報綜合所得稅，且申報時亦未檢附任何交易相關資料。嗣經國稅局依查得資料，並依上開稅法規定，以甲課徵贈與稅的房屋評定標準價格55萬元作為乙財產交易的成本，予以計算財產交易所得後補稅及裁罰。
 
該局特別提醒，凡有中華民國來源所得之個人，應就所得誠實申報，如果財產交易為虧損，也應於結算申報時檢附交易契約及支付相關成本費用的憑證，供國稅局核實認定，以維護自身的權益。  

本篇轉載自MyGoNews     103.01.02

【地產專欄】黃坤鍵：租屋不可不知的事情！

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 10小時前

大部分民眾對於租屋的警覺性較低，因此遇到風險只能自認倒楣。王麟琴攝

在目前房價居高不下的情況下，在外租屋的民眾越來越多，網路上也出現許多大型租屋平台網站，可見租屋的需求是相當的高，但是一般而言，大部分民眾對於租屋的警覺性較低，往往認為不過就是租個房子而已，又不是下重本買房子，即便租了之後不喜歡，了不起換一間租就好，沒什麼大不了。

租屋不可不知的事情！

其實租屋雖不若買屋般歸類在人生一件大事的領域內，但是任何契約行為都有其風險，何況是與居住相關的契約，有時候不是『大不了換一間租』這麼簡單可以擺平的，以下是筆者數年前承辦過的真實案例：

社會新鮮人小吳畢業後在新店找到工作，於是準備在公司附近租一間月租三萬左右的房子，但是因為透過仲介公司還要付一或二個月的租金當服務費，為了節省開支，所以最後小吳就從網路上找到一間屋主自行出租的房子，價錢和格局都不錯，於是付了三個月押金外加第一個月租金後順利入住‧‧‧

但是半個月後，某日小吳忽然接到警局通知他到分局製作筆錄，並且告知他涉嫌侵入住宅與侵佔！原來和小吳租到法拍屋了，當租和小吳訂定租約的是房子被法拍的前任屋主，而該屋其實已經遭拍賣，所以事後拍得法拍的現任新屋主會同法院人員前來點交時，赫然發現裡面有人居住，門鎖更換，才會把小吳當成侵入住居的嫌疑犯報警處理…

這個筆者真實承辦過的案例中，在法律上因小吳承租的房屋已經遭拍定，前屋主已經喪失該屋所有的權利，所以雖然小吳是善意的第三人，但是還是不能對抗透過法拍程序標得房屋的拍定人（新屋主）；而且因為該屋在法律上已經是拍定人所有，所以未經過所有權人之授權或同意就私自更換門鎖、進入屋內的行為，性質上是有可能可以構成刑法第306條的侵入住宅與侵佔等的罪嫌，雖然因為小吳本質上是善意不知的，所以欠缺犯意，或許是不至於構成犯罪，但是因為房子畢竟是別人的，所以小吳還是只能認賠盡快搬走。萬一遇到強悍的拍定人，搞不好的話還會新增一條前科記錄呢！

筆者希望藉由這個案例提醒各位在外租屋的朋友，即便只是租房子，還是要小心，有時損失錢事小，但若惹上官司，那就真的問題大了。所以租房子的時後，最好請房東出示最新的房屋登記謄本跟房東的身分證，確認一下房屋的產權歸屬與現況；另外也可以跟警衛、鄰居打探一下該房子的概況；總之，事前多一分細心，事後少一分風險。

本篇轉載自奇摩房地產編輯部     102.12.31

【地產專欄】蔡志雄：房屋買賣契約附註條件有竅門！你知道嗎？

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2013年12月27日下午2:16

契約內容一定要看過才能簽，說的跟寫的要一致

這幾年政府為了打房，一再限縮房屋貸款成數，所以很多購屋者都會遇到一個問題，如果簽了買賣契約，萬一貸款成數不足怎麼辦？很多人建議可以在買賣契約中附註條件，「貸款不足，買賣合約自動解除」，但這樣就夠了嗎？

寫「貸款不足，買賣合約自動解除」還不夠

我曾經辦理過一個個案，買方在買賣契約中附註條件，「貸款不足七成，買賣合約自動解除」，之後銀行就房貸部分核貸金額只有六成，買方認為依當初說好的條件，買賣契約已經解除，賣方應該返還定金，但賣方認為貸款並未限定只有房貸，不足部分可以用信貸補足，不願退還定金。結果，地院認為，除以房地為擔保設定抵押權借款外，以個人信用貸款方式為部分之借款亦非少見，判決賣方不用返還定金。

所以，只寫「貸款不足七成，買賣合約自動解除」是不夠的，貸款除了以房地為擔保設定抵押權貸款，也可以包括信用貸款，但通常信用貸款利率比較高，也跟個人資力以及債信狀況有關，如果當初買方的意思是「房貸」不足七成就不買，那就應該寫清楚「以房地為擔保設定抵押權貸款不足七成，買賣合約自動解除」。

而且，每家銀行核貸的金額會有差異，按照上面案例中地院的邏輯來推論，到底是哪一家銀行就房地為擔保設定抵押權貸款核貸不足七成，也要寫清楚。否則，就算寫了「以房地為擔保設定抵押權貸款不足七成，買賣合約自動解除」，例如買方也找了土地銀行核貸只有六成，但不代表台灣銀行不會核貸七成，也不知道其他家銀行會核貸幾成？還是會有爭議。

我當律師，經常在法庭上聽兩造雙方的陳述，明明是同一件事情，但雙方的說法卻南轅北轍，好像是二個故事似的。從以上的案例你也可以瞭解，明明都已經寫了白紙黑字了，怎麼還會有爭議，對不對？那大家接著思考一件事情，假如口頭說的跟白紙黑字寫的不一致，你說會怎樣？是不是有很多人常常說合約只是參考，簽一簽沒關係，到時候都會跟說的一樣，看了以上我說的案例，你覺得合約內容跟說的不一樣，可以簽嗎？還有，有多少人是說歸說，合約內容連看都不看，矇著頭就簽下去的？

要我來看，說的跟寫的還有做的一模一樣，自然不會有爭議，如果一開始說的就跟寫的不一樣，那不出問題，難不成是期待運氣好嗎？

本篇轉載自奇摩房地產編輯部    102.12.31

避奢侈稅！一不小心又有人中招了，補稅處罰

買購不動產新聞台 – 10小時前

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】財政部南區國稅局表示，依特種貨物及勞務稅(下稱特銷稅，俗稱奢侈稅)條例第5條第1款規定認定「僅有一戶房屋及其坐落基地」時，所有權人與其配偶及未成年直系親屬若名下另有未辦妥保存登記之房屋，仍應計入持有戶數計算。

該局舉例說明，轄內納稅義務人甲君於2012年8月間出售持有一年以內之A房地，未依規定報繳特銷稅，經該局查獲甲君名下除有A房地外，尚有一戶B房地，不符上揭特銷稅條例之規定，除補徵稅額外，並裁處罰鍰。甲君不服，復查主張名下所有之B房地，僅有土地所有權狀，無建物所有權狀，即代表無自用住宅，故出售A房地符合特銷稅條例第5條第1款規定，應排除課稅。該局以B房屋設有房屋稅籍且甲君於1986年間購買取得時，亦曾辦理房屋稅籍之移轉登記，難謂無B房屋之存在，駁回其復查申請，甲君未提起訴願，而告確定。

該局進一步說明，特銷稅條例所稱之「房屋」，並未以房屋有無建物登記作為課稅標的與否之依據，且參照房屋稅條例第2條第1款:「房屋，指固定於土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者。」之規定，則於計算是否符合特銷稅條例第5條第1款規定僅有一戶房地時，未辦妥保存登記之房屋，仍應計入。

該局特別提醒民眾，出售持有不到2年房地時，於檢視所有權人、配偶及未成年直系親屬名下是否僅有一戶房地時，尚須注意是否另持有未辦妥保存登記之房屋；如有，即不符合特銷稅條例第5條第1款規定，應依法申報繳稅，以免遭國稅局查獲而補稅處罰。

本篇轉載自買購不動產新聞台   102.12.31

史上最強自拍！太空人與地球玩自拍～

NOWnews – 2013年12月29日下午2:49

國際中心／綜合報導

全民瘋自拍紅到外太空？美國太空總署（NASA）24日派出兩名太空人進行太空漫步執行任務，兩名太空人趁空檔時大玩自拍，隨後將照片PO在官方社群網站，讓網友驚呼，這是史上最強自拍！

根據英國《鏡報》（The Mirror）報導，浩瀚無限的宇宙它的美麗就連太空人也無法抵擋，忍不住在任務空檔時玩起自拍，本(12)月24日霍普金斯（Mike Hopkins）、馬斯特拉丘（Rick Mastracchio）為了替冷卻系統進行氨幫浦模組更換，因此進行太空漫步。

報導指出，這張照片之所以被網友稱為史上最強自拍，原因是照片不僅有霍普金斯本人，而他的身後就是地球，另一名太空人馬斯特拉丘和太空站以及一小部分的外太空也透過太空面罩反射入鏡。此外，這張照片被放到NASA官方社群網站，引起網友熱烈討論。

本篇轉載自NOWnews     102.12.30

【地產專欄】徐佳馨：銀根緊縮小心買房賠光光！

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2013年12月25日下午7:34

替自己加了個買屋安全閥，有助於避免買房導致的損失。

房市驚驚漲，為了避免銀行暴露在過高風險之下，不少銀行對於房貸其實相對保守，甚至讓購屋人發生貸款不足的狀況，面對著可能出現的風險，購屋人要如何自保呢?…

從買房案例看銀根緊縮

大明和未婚妻相戀多年，準備買了房子，明年就結婚，幸運的是前一陣子總算找到一間價格還不錯、也符合心中條件的好房，看起來喜事一樁，不料卻因為大明過去曾有不良債信記錄，加上收入不是那麼穩定，向好幾家銀行貸款都碰了軟釘子，眼見貸款再不下來就要被沒收訂金，大明急得如同熱鍋上的螞蟻，不知道該怎麼辦才好。

銀行控風險，貸款下不來

其實大明遇到的狀況並不罕見，這幾年房地產價格暴漲，銀行內部自然會有風險控管意識，因此如果是房子位置不理想、貸款人償債比不佳，信用有瑕疵等等狀況，都可能發生因為貸款不足的違約情形，根據買賣契約，因貸款成數或金額不足造成買方沒辦法履約，買方要賠償訂金。對於買方來說，買不成房子事小，賠上辛辛苦苦的血汗錢，面對著未來銀行貸款可能會越發保守，這種因貸款不足而違約的狀況，日後可能越來越多，但很多人不知道，其實這是可以預防的。

事先講明，白紙黑字保平安

若沒有第二間房，信用以及所得也都正常的購屋人，以目前正常的房屋貸款來說，貸款大概可以達到七成，換言之，購屋人最好準備三成自備款會比較安全，不過世事難料，萬一房子鑑價較低，或是該銀行放貸較為保守，在這狀況之下，除了事後多問幾家銀行，或採取信用貸款或親友借款等方式補足差額之外，建議買方可以在下斡旋或是要約之時，就表達希望賣方能同意，若銀行貸款不足額，買方能不負擔任何賠償的無條件解約條件，並且將這項要求載於合約之中，萬一真的銀行貸款不足額，最後至少不會發生房子沒買到，積蓄卻賠光的慘事，也等於替自己加了個買屋安全閥。

本篇轉載自奇摩房地產編輯部     102.12.30